Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 10 juillet 2025, n° 25/52700

TJ Paris 10 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Nécessité de désintéresser les créanciers
Le tribunal a constaté que le passif des successions était élevé et qu'il était nécessaire de vendre des biens pour désintéresser les créanciers.
Rejeté
Prix de vente inadapté au marché
Le tribunal a noté qu'aucun avis de valeur actualisé n'a été produit pour justifier la baisse de prix demandée.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, Maître [L] [U], mandataire successoral, demande l'autorisation de vendre plusieurs biens immobiliers pour le compte des successions d'[O] [P] et de [B] [V], en raison d'un passif important. Les questions juridiques posées concernent la nécessité de vendre ces biens pour désintéresser les créanciers et la demande de baisse de prix de vente. Le tribunal autorise la vente du lot n°67 au prix minimal de 95.000 euros et des lots n°9 et 41 au prix minimal de 420.000 euros, tout en déboutant les demandes de baisse de prix pour d'autres biens. Les dépens sont mis à la charge des successions administrées.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 10 juil. 2025, n° 25/52700
Numéro(s) :	25/52700
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe THOMAS COURCELStéphane DUMAINE-MARTINHermance CONSTANT
Cabinet(s) :	CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE
Parties :	Maître [ P ] [ C ] en qualité de mandataire successoral de la succession de, S.A.R.L. [ C ] [ 1 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 32]

■

N° RG 25/52700

N° : 3MF/LB

Assignations des :

8 & 14 avril 2025

[1]

[1] 3 copies exécutoires

délivrées le :

+2 copies Adm.Jud.

JUGEMENT SELON LA

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

rendu le 10 juillet 2025

par Maïté Faury, Première vice-présidente adjointe au tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du tribunal,

Assistée de Laurence Bouvier, Greffier

DEMANDERESSE

Maître [L] [U] en qualité de mandataire successoral de la succession d'[B] [V]

[Adresse 14]

[Localité 24]

représentée par Maître Philippe Thomas-Courcel de la Selarl Cabinet Thomas-Courcel Blonde, avocats au barreau de Paris – #C0165

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. [C] [1] représentée par Maître [P] [C] en qualité de mandataire successoral de la succession de [O] [P] veuve [V]

[Adresse 3]

[Localité 24]

représentée par Maître Stéphane Dumaine-Martin, avocat au barreau de Paris – #D0062

Madame [R] [A] née [F], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, en sa qualité de tuteur de Monsieur [G] [V]

[Adresse 17]

[Localité 25]

représentée par Maître Hermance Constant, avocat au barreau de Paris – #C1530

INTERVENANT VOLONTAIRE

Monsieur [G] [V] majeur protégé représenté par Madame [R] [K] en sa qualité de tutrice

[Adresse 17]

[Localité 25]

représenté par Maître Hermance Constant, avocat au barreau de Paris – #C1530

DÉBATS

A l’audience du 12 juin 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté Faury, Première vice-présidente adjointe, assistée de Laurence Bouvier, Greffier,

[Z] [W] dit [B] [V] demeurant en son vivant au [Adresse 5] à [Localité 37], est décédé le [Date décès 2] 2008, laissant à sa succession son épouse survivante, [O] [P], et son fils unique Monsieur [G] [V].

Par ordonnance en la forme des référés du 21 septembre 2017, Maître [X] [B] a été désigné en qualité de mandataire successoral à la succession d'[B] [V].

Par ordonnance en date du 16 juillet 2019, Maître [L] [U], administrateur judiciaire, a été désignée en remplacement de Maître [X] [B] qui cessait son activité.

Par jugement selon la procédure accélérée au fond rendu le 9 juillet 2020, la mission de Maître [L] [U] ès qualités a été prorogée pour une durée de douze mois à compter du 16 juillet 2020 et Maître [L] [U] ès qualités a été autorisée à vendre de gré à gré :

— les lots n°57 et 58 de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 37], moyennant le prix minimal de 120.000 euros net vendeur ;

— le lot n°24 de l’immeuble du [Adresse 22] à [Localité 35], moyennant le prix minimal de 100.000 euros net vendeur ;

— le lot n°215 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 19] [Localité 4] moyennant le prix minimal de 85.000 euros net vendeur ;

— les lots n°9 et 41 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Adresse 31] [Localité 21], moyennant le prix minimal de 480.000 euros net vendeur ;

— le lot n°67 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 16], moyennant le prix minimal de 132.000 euros net vendeur ;

— les lots n°316 et 421 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 35], moyennant le prix minimal de 255.000 euros net vendeur ;

— le lot n°24 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 20] à [Localité 34], moyennant le prix minimal de 105.000 euros net vendeur ;

— le lot n°4 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 11] à [Localité 36], moyennant le prix minimal de 56.000 euros net vendeur ;

— le lot n°124 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 8], moyennant le prix minimal de 72.000 euros net vendeur ;

— les lots n° 2, 9, 10, 14, 85, 89 et 91 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 18] à [Localité 33], moyennant le prix minimal de 100.000 euros net vendeur.

Par jugement selon la procédure accélérée au fond rendu le 27 janvier 2022, Maître [L] [U] ès qualités a été autorisée à vendre de gré à gré pour le compte de tous les indivisaires :

— les lots n°57 et 58 de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 37], moyennant le prix minimal de 120.000 euros net vendeur ;

— le lot n°24 de l’immeuble sis [Adresse 22] à [Localité 35], moyennant le prix minimal de 100.000 euros net vendeur ;

— le lot n°67 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 16], moyennant le prix minimal de 132.000 euros net vendeur ;

— les lots n°316 et 421 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 35], moyennant le prix minimal de 255.000 euros net vendeur ;

— le lot n°24 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 20] à [Localité 34], moyennant le prix minimal de 105.000 euros net vendeur ;

— le lot n°4 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 11] à [Localité 36], moyennant le prix minimal de 56.000 euros net vendeur ;

— le lot n°124 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 8], moyennant le prix minimal de 72.000 euros net vendeur ;

— les lots n°2, 9, 10, 14, 85, 89 et 91 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 18] à [Localité 33], moyennant le prix minimal de 100.000 euros net vendeur.

[O] [P], demeurant en son vivant au [Adresse 10] à [Localité 35], est décédée le [Date décès 9] 2022 à son domicile.

Par jugement selon la procédure accélérée au fond rendu le 14 septembre 2023, la mission de Maître [L] [U] ès qualités a été prorogée pour une durée de douze mois à compter du 16 juillet 2023. Ce jugement a également autorisé Maître [L] [U] ès qualités à vendre de gré à gré pour le compte de tous les indivisaires les lots n°2, 9, 10, 14, 85, 89 et 91 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 18] à [Localité 33], moyennant le prix minimal de 40.000 euros net vendeur.

Par jugement selon la procédure accélérée au fond rendu le 4 juillet 2024, la mission de Maître [L] [U] ès qualités a été prorogée pour une durée de vingt-quatre mois à compter du 16 juillet 2024 et la Sarl [30], représentée par Maître [P] [S], a été nommée en qualité de mandataire successoral à l’effet d’administrer provisoirement la succession de [O] [P].

Par actes de commissaire de justice des 7 et 14 avril 2025, Maître [L] [U] ès qualités a fait assigner selon la procédure accélérée au fond Madame [R] [A] en qualité de tutrice de Monsieur [G] [V] et la Sarl [30], représentée par Maître [P] [S], ès qualités devant le président du tribunal judiciaire de Paris et sollicite :

— l’autorisation de vendre de gré à gré, pour le compte de tous les propriétaires indivis :

les lots n°9 et 41 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 23] [Adresse 31], et ce, moyennant le prix minimal de 420.000 euros net vendeur,le lot n°67 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 15], et ce, moyennant le prix minimal de 95.000 euros net vendeur,les lots n°316 et 421 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 13], et ce, moyennant le prix minimal de 150.000 euros net vendeur,

— la condamnation de la succession d'[Z] [W] dit [B] [V] aux dépens.

A l’audience, Maître [L] [U] ès qualités réitère les termes de son acte introductif d’instance et maintient ses demandes. Elle indique changer le fondement de ses demandes, qui sont désormais fondées sur l’article 814 au lieu de l’article 815-6 du code civil. A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir que les successions détiennent chacune 50% des actifs immobiliers et qu’elle n’a jamais eu communication de l’acceptation des successions par l’héritier [G] [V]. Elle ajoute qu’aucune attestation immobilière après décès n’a été publiée et qu’elle règle les charges de copropriété entièrement. Elle ajoute qu’elle a déjà été autorisée à vendre les biens sis [Adresse 12] à [Localité 35] et [Adresse 38] à [Localité 34] et qu’elle demande une baisse du prix, sur le fondement de l’article 814 du code civil. Elle ajoute que le notaire désigné par la tutrice n’a plus de nouvelles de celle-ci.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, la Sarl [C] [28] représentée par Maître [P] [C], ès qualités, sollicite :

— l’autorisation de vente des biens indivis entre les successions de [O] [P], veuve [V] et [Z] [W] dit [B] [V], à savoir :

le lot n°67 dans l’immeuble sis [Adresse 16] au prix minimal de 95.000 euros net vendeur les lots n°316 et 421 dans l’immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 35] au prix minimal de 150.000 euros net vendeur les lots n°9 et 41 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 37] au prix minimal de 420.000 euros net vendeur

— la condamnation des successions d'[B] [V] et de [O] [P], veuve [V] par moitié aux dépens.

A l’appui de ses prétentions, la Sarl [C] [28] représentée par Maître [P] [C], ès qualités fait valoir qu’elle a tenté de reconstituer le passif et qu’il existe une créance du département de plus de 225.000 euros. Elle indique qu’il est nécessaire de vendre les derniers biens indivis pour désintéresser les créanciers. Elle précise qu’une procédure d’appel est en cours à l’encontre de la décision l’ayant désignée en tant que mandataire successoral.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, Madame [R] [A] en qualité de tutrice de Monsieur [G] [V], intervenant volontaire s’oppose à l’ensemble des demandes et sollicite la condamnation de Maître [L] [U] ès qualités, au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, avec interdiction de prélever cette somme sur l’actif de la succession, outre sa condamnation aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, elle déplore n’avoir reçu que tardivement les écritures. Elle indique que la tutrice n’est pas en mesure d’accepter la succession car elle ne dispose pas de tous les éléments nécessaires et qu’elle n’a pas les fonds nécessaires pour publier les attestations immobilières.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 814 du code civil, lorsque la succession a été acceptée par au moins un héritier, soit purement et simplement, soit à concurrence de l’actif net, le juge qui désigne le mandataire successoral en application des articles 813-1 et 814-1 peut l’autoriser à effectuer l’ensemble des actes d’administration de la succession.

Il peut également l’autoriser, à tout moment, à réaliser des actes de disposition nécessaires à la bonne administration de la succession et en déterminer les prix et stipulations.

Aux termes du 1er alinéa de l’article 815-6 du même code, le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.

1/ Sur la demande de baisse de prix de vente des biens immobiliers

En l’espèce, par jugement selon la procédure accélérée au fond rendu le 27 janvier 2022, Maître [L] [U] ès qualités a été autorisée à vendre de gré à gré les lots n°316 et 421 dans l’immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 35] au prix minimal de 255.000 euros net vendeur et le lot n°67 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 15], et ce, moyennant le prix minimal de 132.000 euros net vendeur.

Malgré la parution de l’annonce immobilière s’agissant du lot n°67 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 15], il ressort du courriel de l’agence [27], en date du 24 mars 2025, que les opérations de vente n’ont pu aboutir en raison d’un prix de vente trop élevé, en inadéquation avec le marché. Il convient donc de faire droit à la baisse de prix sollicitée par le mandataire successoral en l’autorisant à vendre de gré à gré le bien immobilier désigné comme ci-après au dispositif.

S’agissant des lots n°316 et 421 dans l’immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 35], il ressort du courriel du notaire en date du 24 mars 2025, qu’une vente immo-interactive a été organisée mais qu’aucun acquéreur ne s’est présenté en raison d’un prix trop élevé par rapport au marché. Toutefois, il n’est produit qu’un dossier technique immobilier réalisé par [26] audit analyse mais aucun avis de valeur actualisé sur lequel la présente juridiction pourrait se fonder pour autoriser une baisse du prix de vente. Par suite, Maître [L] [U] ès qualités et la Sarl [C] [28] représentée par Maître [P] [C], ès qualités seront déboutées de leur demande en ce sens.

2/ Sur la demande d’autorisation de vente

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le passif des successions est important et que l’état actuel des comptes des successions ne permet pas d’y faire face. Ainsi le relevé de compte de la succession de [O] [P] faisait état, au 11 juin 2025, d’un solde disponible de 24.709,31 euros, tandis que le 25 octobre 2024, le centre des finances publiques adressait une lettre de relance indiquant que la succession était redevable de la somme de 225.404,93 euros. Les demandeurs produisent aux débats un avis de valeur réalisé le 9 septembre 2024 par [29], évaluant le bien immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 37] entre 420.000 et 440.000 euros. Par suite, il est nécessaire pour la bonne administration des successions de procéder à la vente de ce bien afin de désintéresser les créanciers des successions. Maître [L] [U] ès qualités et la Sarl [C] [28] représentée par Maître [P] [C], ès qualités seront autorisées à vendre le bien immobilier selon les termes du dispositif ci-après.

3/ Sur les autres demandes

Les dépens seront mis à la charge des successions administrées.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Reçoit l’intervention volontaire de Monsieur [G] [V] représenté par sa tutrice Madame [R] [F] [A] ;

Autorise Maître [L] [U] ès qualités et la Sarl [C] [28] représentée par Maître [P] [C], ès qualités à vendre de gré à gré le lot n°67 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 15], moyennant le prix minimal de 95.000 euros net vendeur ;

Déboute Maître [L] [U] ès qualités et la Sarl [C] [28] représentée par Maître [P] [C], ès qualités de leur demande d’autorisation de vente des lots n°316 et 421 dans l’immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 35], moyennant le prix minimal de 150.000 euros net vendeur ;

Autorise Maître [L] [U] ès qualités et la Sarl [C] [28] représentée par Maître [P] [C], ès qualités à vendre de gré à gré les lots n°9 et 41 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 37] au prix minimal de 420.000 euros net vendeur ;

Dit que les dépens seront supportés par moitié par les successions administrées ;

Déboute Monsieur [G] [V] représenté par Madame [R] [F] [A] de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 32] le 10 juillet 2025

Le Greffier Le Président

Laurence Bouvier Maïté Faury