TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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N° RG 25/80254 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7B2Y

N° MINUTE :

SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT rendu le 15 mai 2025

CE à M^e VILAIN par la toque

CCC à M^e AUCHÉ par la toque,

à toutes les parties en LRAR

Le :

DEMANDERESSE

S.A. GROUPE FIDU

Immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 562 045 161, agissant poursuites et diligences de son Président, domicilié en cette qualité en son siège

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Caroline VILAIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0098

DÉFENDERESSE

S.C.I. FONCIERE LES MASSAS

Immatriculée au RCS d'[Localité 7] sous le numéro 823 490 883, prise en la personne de son représentant légal domicilié en son siège social

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Aurélie MONTANÉ-MARIJON, avocat plaidant au barreau de LYON et de Maître Cyrille AUCHÉ avocat postulant au barreau de PARIS, vestiaire : #E1540

JUGE : Madame Sophie CHODRON DE COURCEL, Juge

Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : Madame Samiha GERMANY lors des débats et

Madame Camille CHAUMONT lors de la mise à disposition

DÉBATS : à l’audience du 22 Avril 2025 tenue publiquement,

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe

contradictoire

susceptible d’appel

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 15 janvier 2024, la SCI FONCIERE LES MASSAS a pratiqué une saisie conservatoire sur les comptes de la société GROUPE FIDU pour un montant total de 19.397,91 euros, fructueuse en totalité. Cette saisie a été dénoncée à cette dernière le 22 janvier 2025.

Par acte du 5 février 2025, la société GROUPE FIDU a assigné la SCI FONCIERE LES MASSAS devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris.

La société GROUPE FIDU sollicite la mainlevée de la saisie conservatoire réalisée le 15 janvier 2024, la condamnation de la SCI FONCIERE LES MASSAS à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts pour saisie abusive et la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La SCI FONCIERE LES MASSAS sollicite le débouté des demandes adverses et la condamnation de la société GROUPE FIDU à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est fait référence aux conclusions visées et déposées à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de mainlevée de la saisie conservatoire

L’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que: «Toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge de l’exécution l’autorisation de pratiquer une saisie conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.»

L’article L.512-1 prévoit que le juge peut donner mainlevée de la mesure conservatoire s’il apparaît que les conditions prescrites par l’article L. 511-1 ne sont pas réunies.

Selon l’article R. 512-1 du même code, en cas de contestation d’une mesure conservatoire, il incombe au créancier de prouver que les conditions requises pour sa validité sont réunies.

Sur la créance paraissant fondée en son principe

Suivant contrat de bail commercial du 31 juillet 2019, la SCI FONCIERE LES MASSAS a donné à bail à la société AFEXIO IFA SERVICES un local commercial situé [Adresse 3] et [Adresse 1] à ECULLY, les locaux étant destinés à l’exercice de toute activité commerciale.

Suivant contrat de sous-location du 1er août 2019, la société AFFEXIO IFA SERVICES a donné à bail à titre de sous-location une grande partie de la surface des locaux susvisés à la société AFFEXIO [Localité 8]. Ce contrat de sous-location précise que les locaux sont destinés à l’activité de cabinet d’expertise comptable, assurance et autres activités du domaine tertiaire.

Suivant rapport de constatation du 13 septembre 2019, la police municipale d'[Localité 8] relève que les activités principales de la société Affexio concernent l’expertise comptable pour le compte d’entreprise, le courtage en assurance, les transactions immobilières et la gestion patrimoniale alors que les locaux exploités se trouvent dans la zone réservée exclusivement au linéaire artisanal et commercial de sorte qu’elle ne respecte pas les dispositions du Plan Local d’Urbanisme et de l’Habitat de la métropole de [Localité 9].

La société AFFEXIO IFA SERVICES a déposé le 8 novembre 2019 une déclaration préalable tendant au changement de sous-destination des locaux pour un passage en linéaire toute activité. Suivant arrêté du 17 décembre 2019, le maire d'[Localité 8] a fait opposition à cette déclaration préalable.

Suivant contrat du 1er octobre 2021, la SAS AFFEXIO EXPERTISE COMPTABLE ET CONSEIL et LA COMPAGNIE FINANCIERE ALIANTIS INVESTISSEMENT ont cédé à la société GROUPE FIDU notamment 100 % des parts de la société AFFEXIO IFA SERVICES (devenue FIDU PATRIMOINE puis radiée par l’effet d’une transmission universelle de patrimoine au bénéfice de la société GROUPE FIDU) et 100 % des parts de la société AFFEXIO [Localité 8] (devenue FIDU [Localité 8]).

Ainsi, sur le fondement du bail commercial signé le 31 juillet 2019 liant désormais le GROUPE FIDU et la SCI FONCIERE LES MASSAS, cette dernière réclame le paiement d’un arriéré locatif au titre des loyers de novembre et décembre 2024 et janvier 2025, outre les charges dont la taxe foncière. A cet égard, il convient de préciser qu’il résulte d’une jurisprudence constante que le loyer impayé au sens de l’article L511-2 du code des procédures civiles d’exécution s’étend aux charges contractuellement prévues. Au demeurant, aucune demande de cantonnement n’est formulée.

Il n’est pas contesté que cette créance au titre de l‘arriéré locatif n’a pas été réglée par le GROUPE FIDU. Ce dernier soutient qu’elle n’est pas due car il aurait été contraint de quitter les lieux au 3 janvier 2025 car l’activité prévue au bail était contraire au plan d’occupation des sols et souligne que les locaux ont libérés et les clés restituées le 6 janvier 2025.

Au soutien de cette argumentation, le GROUPE FIDU verse plusieurs pièces. Il convient de retenir que suivant procès-verbal de comparution devant le délégué du procureur de la République de [Localité 9] du 3 juillet 2024, il a été proposé à la société FIDU [Localité 8] uniquement – le GROUPE FIDU n’étant pas concerné par la procédure pénale engagée – un classement sous condition de déménagement de l’activité de services dans d’autres locaux dans un délai de six mois, soit avant le 3 janvier 2025.

Un commissaire de justice mandaté par le GROUPE FIDU s’est rendu dans les locaux le 6 janvier 2025 pour procéder à un état des lieux de sortie tandis qu’un autre commissaire de justice mandaté par la SCI FONCIERE LES MASSAS s’est rendu sur les lieux et a délivré une signification à toute fins indiquant que le bailleur s’opposait à «une résiliation anticipée matérialisée par la remise des clés et des locaux pour le 6 janvier 2025» précisant à la société GROUPE FIDU qu’elle restait redevable des loyers et charges dus jusqu’au 31 juillet 2025 ainsi qu’un commandement de payer les loyers pour un montant de 19.397,91 euros au titre des loyers de novembre, décembre 2024 et janvier 2025.

Il convient de rappeler que le GROUPE FIDU est le locataire principal de la SCI FONCIERE LES MASSAS suivant bail commercial du 31 juillet 2019 portant sur des locaux destinés à l’exercice de toute activité commerciale. Si le sous-locataire du GROUPE FIDU, la société FIDU [Localité 8], a accepté un classement sous condition de départ compte tenu de l’infraction d’utilisation du sol en méconnaissance du plan local d’urbanisme consistant à installer une activité de service (expertise-comptable) dans des locaux destinés à une activité d’artisanat et commerce de détail par le PLU-H, cela ne s’étend pas au GROUPE FIDU lequel a pris à bail des locaux destinés à l’exercice de toute activité commerciale. Le GROUPE FIDU ne rapporte la preuve ni de ce qu’il aurait une obligation de quitter les lieux, ni que le bail signé avec la SCI FONCIERE LES MASSAS serait nécessairement contraire au PLU-H de sorte que le bailleur violerait ses obligations à son égard.

Finalement, le GROUPE FIDU échoue à renverser la créance paraissant fondée en son principe au titre de l’arriéré locatif découlant du bail commercial le liant à la SCI FONCIERE LES MASSAS.

C’est au regard de ce principe de créance établi au montant de 19.397,91 euros que doit être appréciée la menace sur le recouvrement.

Sur la menace de recouvrement

Le risque pesant sur le recouvrement de la créance est souverainement apprécié par les juges du fond, de sorte que la Cour de cassation a dégagé à ce sujet peu de règles de droit, il est admis en doctrine et en jurisprudence que ce risque est évalué à partir d’un faisceau d’indices au premier rang desquels le comportement du débiteur, l’étendue et la nature de son patrimoine, les sûretés grevant déjà ses biens.

En l’espèce, il résulte de la saisie conservatoire contestée que se trouvait sur les comptes saisis des liquidités représentant plus de quatre fois le montant réclamé au titre d’un arriéré de loyer.

Ensuite, si les comptes annuels pour l’exercice au 31 décembre 2023 font apparaître un déficit de 412.692 euros, ils font également apparaître des disponibilités de l’ordre de 1.330.000 euros, des actifs immobilisés de plus de 8.890.000 euros, des actifs circulant de l’ordre de 4.600.000 euros face à des dettes de l’ordre de 6.800.000 euros.

Enfin, il ressort de l’attestation du commissaire aux comptes établie le 11 avril 2025 qu’au 31 mars 2025, les disponibilités sur les comptes financiers s’élèveraient à un montant de 1.160.921,10 euros, sous la réserve que la balance générale des comptes n’a pas fait l’objet d’un audit.

Ainsi, tant les événements postérieurs à la saisie conservatoire que le rétablissement du contradictoire ont permis d’établir l’absence de menace sur le recouvrement.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire opérée le 15 janvier 2024 sur les comptes du GROUPE FIDU par la SCI FONCIERE LES MASSAS.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’article L512-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Les frais occasionnés par une mesure conservatoire sont à la charge du débiteur, sauf décision contraire du juge.

Lorsque la mainlevée a été ordonnée par le juge, le créancier peut être condamné à réparer le préjudice causé par la mesure conservatoire. »

Il résulte d’une jurisprudence constante que la condamnation du créancier sur le fondement de l’alinéa 2 de cet article ne nécessite pas la constatation d’une faute (cf Ccass. 2e civ, 7 juin 2006, n°04-15.597 ; 3e civ., 21 octobre 2009, n°08-12.687, com., 25 septembre 2012, n°11-22.337).

En l’espèce, la saisie conservatoire a entraîné une immobilisation de trésorerie d’un montant de 19.972,15 euros entre le 15 janvier 2025 et ce jour, qui sera réparé par l’allocation d’un montant de 500 euros, le GROUPE FIDU ne démontrant aucun autre préjudice que cette immobilisation de trésorerie.

Sur les dispositions de fin de jugement

LA SCI FONCIERE LES MASSAS sera condamnée aux dépens.

Il convient d’allouer à la société GROUPE FIDU une indemnité de procédure d’un montant de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution,

ORDONNE la mainlevée de la saisie conservatoire opérée le 15 janvier 2024 sur les comptes du GROUPE FIDU par la SCI FONCIERE LES MASSAS,

CONDAMNE la SCI FONCIERE LES MASSAS à verser à la société GROUPE FIDU la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts,

CONDAMNE la SCI FONCIERE LES MASSAS à verser à la société GROUPE FIDU la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI FONCIERE LES MASSAS aux dépens.

Fait à [Localité 10], le 15 mai 2025

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION