TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

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N° du dossier : N° RG 24/03424 – N° Portalis DB32-W-B7I-DBBR5

N° MINUTE : 25/00221

JUGEMENT

DU 01 Décembre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Syndic. de copro. DE LA [Adresse 11], dont le siège social est sis [Adresse 6] (SAINTE-CLOTILDE)

Rep/assistant : Maître Philippe PRESSECQ de la SELARL TRIVIUM, avocats au barreau D’ALBI

comparant

à :

Madame [I] [D], demeurant [Adresse 14][

Rep/assistant : M^e Guillaume ALBON, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

non comparant

DÉBATS : A l’audience publique du 06 Octobre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Hélène BIGNON, Vice-présidente au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, Greffier,

CE au demandeur

CCC à Maitre [K] et madame [D]

Le

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Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 01 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 15 juillet 2019, la société Location gestion de la Réunion (Loger) a été désignée en qualité de syndic de la copropriété de la [Adresse 10] [Adresse 9] située [Adresse 8], dont Mme [I] [D] est propriétaire des lots n°70 et 72 (un parking et une villa duplex T4) correspondant respectivement à 18 / 10 000 et 427 / 10 000 des tantièmes.

Suivant exploit de commissaire de justice remis à domicile le 19 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la société Loger, a fait assigner Mme [I] [D] devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion aux fins de condamnations à payer.

Par jugement avant-dire-droit du 7 avril 2025, le tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion a ordonné la réouverture des débats aux fins notamment d’inviter la partie demanderesse à produire la preuve de la notification, et à défaut, de la signification des pièces à Mme [D], produire le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 avril 2023 avec la feuille de présence et à produire la feuille de présence de l’assemblée générale du 15 avril 2024. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 2 juin 2025.

L’affaire a été appelée les 2 juin et 1er septembre et plaidée en dernier lieu le 6 octobre 2025.

Aux termes de ses dernières écritures régulièrement notifiées à l’audience du 1er septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12], représenté par son syndic en exercice la société Loger, sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

condamner la défenderesse au paiement de la somme de 5 267,16 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2024 ;condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la défenderesse aux entiers dépens.

En défense, Mme [I] [D] a été représentée par avocat aux audiences des 2 juin et 1er septembre 2025. Elle a été absente et n’a pas été représentée le 6 octobre 2025. Malgré le calendrier de procédure fixé, aucune conclusion la concernant n’est parvenue à la juridiction.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 1er décembre 2025 par mise à disposition au greffe

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des provisions échues

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

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Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 01 Décembre 2025

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndicat des copropriétaires de voter chaque année le budget prévisionnel, de fixer la périodicité et le montant des versements destinés à faire face au paiement des dépenses courantes. Le premier versement est exigible le premier jour de la période et les provisions seront appelées en fonction des clés de répartition.

L’article 43 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 modifié précise que « Le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l’exercice qu’il concerne ».

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les dépenses pour travaux fixées par décret pris en conseil d’état sont hors budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires devra ainsi prendre le soin de déterminer les modalités de leur versement (périodicité, montant et date d’exigibilité).

Les copropriétaires n’ont pas à attendre l’approbation des comptes pour s’acquitter de ces provisions.

Il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges (Cass. 3e civ., 11 déc. 2012, n° 11-26.348).

Le syndicat des copropriétaires doit justifier de l’approbation des comptes et du vote des budgets prévisionnels ou autres qui a pour effet de rendre certaine, liquide et exigible sa créance relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] expose que Mme [I] [D] reste redevable de la somme de 5 267,16 euros au titre de ses charges de copropriété impayées.

Au soutien de ses prétentions, le demandeur verse aux débats :

la notification de transfert de propriété en date du 14 octobre 2016 des lots 70 et 72 de la résidence [Adresse 9] sis [Adresse 1], cadastrée EV [Cadastre 2] EV [Cadastre 3], au profit de Mme [I] [D] (pièce numérotée 1),le contrat de syndic signé entre le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] et la société Loger le 15 juillet 2019 (pièce numérotée 3),les convocations aux assemblées générales des 26 avril 2023 et 15 avril 2024 adressée par lettres recommandées avec accusé réception reçue les 30 mars 2023 (pièces numérotés 7, 8, 14, 16, 17)les procès-verbaux d’assemblée générale en date des 16 juin 2022, 26 avril 2023 et 15 avril 2024 portant approbation des comptes des exercices écoulés, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux et accusé réception d’envoi par lettre recommandée du procès-verbal d’assemblée générale du 15 avril 2024 reçue le 17 avril 2024 (pièces en demande numérotés 5, 13 et 16),les feuilles de présence aux assemblées générales des 16 juin 2022, 26 avril 2023 et 15 avril 2024 (pièces numérotés 14, 16 et 17),les mises en demeure de payer des 9 novembre 2023 et 23 avril 2024 adressées par lettres recommandées avec accusé de réception reçues les 14 novembre 2023 et 10 mai 2025 (pièces numérotés 9 et 10) deux extraits de compte arrêtés les 1er juillet 2024 et 16 avril 2025 (pièces numérotées 12 et 18)les appels de fonds (charges et travaux) pour la période du 1er janvier 2021 au 30 septembre 2024 et un accusé réception reçu le 14 novembre 2023 à l’adresse de la défenderesse (pièce numérotée 11).

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La lecture des justificatifs de charges dues, des extraits de compte débiteur et des procès-verbaux d’assemblée générale permettent d’établir que les charges de copropriété sollicitées correspondent aux appels de fonds de 2021 à 2024 dans le cadre du budget ordinaire et de travaux votés en assemblée générale, notamment de réfection des boiseries et lasures côté villa, de toiture et de rallonge des descentes des eaux pluviales côté villas.

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale transmis que les comptes 2021, 2022 et 2023 ainsi que les budgets prévisionnels 2024 et 2025 ont fait l’objet d’une approbation par les assemblées générales de copropriétaire précitées. Il sera indiqué qu’aucune contestation des budgets et travaux votés n’est possible ; les décisions prises, en présence ou en l’absence de la défenderesse, lui étant opposables.

Mme [I] [D], représentée par avocat, n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette.

Ainsi, en considération de ces éléments et au vu des pièces produites, la défenderesse reste redevable, au jour de l’audience, de la somme de 4 695,26 euros à titre de charges de copropriété. Les autres frais type frais de relance, mise en demeure et constitution de dossier avocat ont été retranchés, à ce stade, de la somme totale figurant au décompte.

La créance du syndicat est ainsi fondée à hauteur de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la somme précise de 1 000 euros est sollicitée à ce titre, le syndic faisant état de difficultés de trésorerie.

Il ressort du dossier que la défenderesse est irrégulière dans le paiement de ses charges depuis plusieurs années, à minima le mois de juin 2017.

Pour autant, force est de constater qu’elle s’investit et prend part aux décisions relatives à la copropriété en ce qu’elle s’est rendue aux assemblées générales des 16 juin 2022 et 26 avril 2023 et qu’elle vote, que le compte de la copropriété est excédentaire pour les années de 2021 à 2024 et que bien qu’irréguliers et insuffisants, elle procède à des virements jusqu’à avril 2025.

Faute de justifier le préjudice pour résistance abusive dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

En conséquence, il convient de rejeter sa demande.

Sur les demandes accessoires

La partie qui succombe au litige, en l’espèce la défenderesse, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée, au nom de l’équipé, à une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qu’il convient de fixer à 500 euros.

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La présente décision est exécutoire par provision de plein droit en application de l’article 514 -1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mis à disposition au greffe

CONDAMNE Mme [I] [Z], née le 10 janvier 1963 à [Localité 7], à payer au syndic de la copropriété de la résidence [Adresse 9] située [Adresse 4] [Localité 13], pris en la personne de son syndic en exercice la société Loger, la somme totale de 4 695,26 (quatre mille six cent quatre-vingt-quinze et vingt-six centimes) euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

REJETTE la demande de syndic de la copropriété de la résidence [Adresse 9] de 1 000 euros au titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [I] [Z], née le 10 janvier 1963 à [Localité 7], à payer au syndic de la copropriété de la résidence [Adresse 9] située [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la société Loger, la somme de 500 (cinq cents) euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Mme [I] [D], née le 10 janvier 1963 à [Localité 7], aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

En foi de quoi, le présent jugement a été jugé et prononcé par mise à disposition au greffe au jour, mois et année susvisés.

Le greffier La présidente

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