TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Sylvie MITTON SMADJA

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Chrystel MOYSE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05827 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DFD

N° MINUTE :

6/2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 19 mars 2025

DEMANDERESSE

Société GAN FONCIER, dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 4]

représentée par Maître Sylvie MITTON SMADJA de la SELEURL Sylvie MITTON-SMADJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C1136

DÉFENDERESSE

Madame [E] [O], demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

représentée par M^e Chrystel MOYSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 274

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 mars 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 19 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05827 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DFD

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 26/11/1997 à effet du 01/02/1998 , GAN VIE a donné à bail à Mme [O] [U] pour 6 ans un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2] [Localité 3], avec cave n° 68 et chambre de service n° 6 , pour un loyer de 7600 francs et 1275 francs de provision sur charges .

Par avenant du 14/01/2015, la chambre de service n° 6 a été restituée au bailleur contre contrepartie de 600 euros et à compter du 05/12/2014 , la cave objet du bail est devenue la cave n° 7, toutes les autres conditions du bail étant maintenues.

Mme [O] [U] est décédée le 22/12/2022.

Par mail du 03/11/2023 , le gestionnaire GROUPAMA IMMOBILIER a indiqué avoir appris le décès de Mme [O] [U] et demandé l’acte de décès à sa fille Mme [O] [E] ; Mme [O] [E] a adressé celui-ci le 07/11/2023 et demandé le transfert de bail à son nom en exposant avoir vécu avec sa mère depuis plus d’un an avant son décès.

Par mail du 07/12/2023 , le gestionnaire a demandé des pièces justifiant de cette cohabitation.

Mme [O] [E] a adressé le 21/12/2023 un courrier de M.[J] , de M.[Z] , de Mme [O]-[H] et une décision de carte mobilité inclusion du 27/03/2020 de la MDPH pour Mme [O] [U].

Sur sommation de quitter les lieux objet du litige du 12/02/2024 de la société GAN FONCIER à Mme [O] [E], il a été dressé PV de difficulté , Mme [O] [E] ayant contesté cette sommation.

Par de commissaire de justice du 22/05/2024, la société GAN FONCIER a assigné Mme [O] [E] sur le fondement de l’article 14 de la loi du 06/07/89 aux fins de :

Voir constater la résiliation du bail du 26/1197 modifié par avenant du 14/01/2015 , en raison du décès de Mme [O] [U] constaté le 22/12/2022Voir juger que Mme [O] [E] est occupante sans droit ni titre des lieux loués , faute de remplir les conditions de transfert de bail prévues à l’article 14 de la loi du 06/07/89 Voir condamner Mme [O] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en cours majoré de 100% , outre les charges et accessoires , à compter du 22/12/2022 et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés

— Voir ordonner , à défaut de restitution volontaire des clés dans les 15 jours de la signification de la décision à intervenir , l’expulsion de Mme [O] [E] et tous occupants de son chef des lieux , avec assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est

— voir ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meuble de son choix , en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues , aux frais , risques et périls de Mme [O] [E] , selon les modalités des articles L433-1 et et L433-2 code des procédures civiles d’exécution

— voir assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 500 euros par jour de retard et ce jusqu’à complète et effective libération des lieux et se réserver compétence pour liquider l’astreinte

— voir condamner Mme [O] [E] au paiement d’une somme de 5000 euros de dommages et intérêts

— voir condamner Mme [O] [E] au paiement d’une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens .

Voir ordonner l’exécution provisoire

L’affaire a été renvoyée au 07/11/2024 par dernier renvoi puis par fixation des échanges entre les parties en application de l’article 446-2 du code de procédure civile au 22/01/2025 et retenue à cette date.

La société GAN FONCIER soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

Voir constater la résiliation du bail du 26/1197 modifié par avenant du 14/01/2015 , en raison du décès de Mme [O] [U] constaté le 22/12/2022

Voir juger que Mme [O] [E] est occupante sans droit ni titre des lieux loués , faute de remplir les conditions de transfert de bail prévues à l’article 14 de la loi du 06/07/89

Voir condamner Mme [O] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en cours majoré de 100% , outre les charges et accessoires , à compter du 22/12/2022 et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés

— Voir ordonner , à défaut de restitution volontaire des clés dans les 15 jours de la signification de la décision à intervenir , l’expulsion de Mme [O] [E] et tous occupants de son chef des lieux , avec assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est

— Voir ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meuble de son choix , en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues , aux frais , risques et périls de Mme [O] [E] , selon les modalités des articles L433-1 et et L433-2 code des procédures civiles d’exécution

— Voir assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 500 euros par jour de retard et ce jusqu’à complète et effective libération des lieux et se réserver compétence pour liquider l’astreinte

— Voir condamner Mme [O] [E] au paiement d’une somme de 5000 euros de dommages et intérêts

— Voir débouter Mme [O] [E] de l’ensemble de ses demandes , fins et conclusions

— Voir condamner Mme [O] [E] au paiement d’une somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens .

La société GAN FONCIER soutient que les conditions de l’article 14 de la loi du 06/07/89 ne sont pas remplies faute de condition de vie commune prouvée par Mme [O] [E] un avant le décès de sa mère, puisqu’elle avait conservé son domicile au [Adresse 7] [Localité 3].

Mme [O] [E] a été représentée. Elle soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

A titre principal :Voir débouter la société GAN FONCIER de toutes ses demandes Voir juger que Mme [O] [E] remplit toutes les conditions par l’article 14 de la oi du 06/07/89 pour bénéficier du transfert à son profit du bail dont sa mère était titulaire , portant sur les lieux loués Voir juger que Mme [O] [E] a bien la qualité de locataire de cet appartement Voir ordonner la remise de quittances de loyer à compter du 01/08/222 et d’un bail régulier sous astreinte de 15 euros par jour de retard dans le mois suivant la notification du jugement Voir condamner Mme [O] [E] à payer à DEMµ une somme de 10000 euros en réparation de son préjudice moral A titre subsidiaire :Voir juger que l’exécution provisoire n’est pas compatible avec la nature de l’affaire et en écarter l’application pour le jugement rendu En tout état de cause :Voir condamner la société GAN FONCIER au paiement d’une somme de 8000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens de l’instance

Mme [O] [E] soutient que selon les justificatifs produits , elle doit bénéficier du transfert du bail à son profit depuis le décès de sa mère , en raison de la cohabitation effective et continue avec elle depuis mai 2020, Mme [O] [U] ne pouvant plus vivre seule en raison de son état de santé , et du fait qu’elle y avait établi son domicile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation de plein droit du bail de la société GAN FONCIER :

En application de l’article 14 de la loi du 06/07/89, le transfert du bail est de droit aux descendants qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès.

L’article 14 de la loi du 06/07/89 impose de prouver la communauté de vie continue depuis un an avant le décès .

La société GAN FONCIER observe que le décès de Mme [O] [U] ne lui a été exposé que tardivement , non pas par Mme [O] [E], et que le certificat de décès expose que la date exacte de ce décès n’est pas connue . Il fait valoir que les attestations produites par Mme [O] [E] ne sont pas précises ou émanent de proches de la famille de Mme [O] [E] , que des documents autres administratifs concernant Mme [O] [E] démontrent qu’elle avait conservé sa résidence principale au [Adresse 7] [Localité 3] .

Mme [O] [E] soutient que depuis la crise sanitaire , elle était venue vivre avec sa mère en mai 2020, après l’avoir accueillie à son domicile initialement, du fait que M.[J] ne souhaitait pas qu’ils accueillent Mme [O] [U] à leur domicile de manière durable . Elle expose justifier par documents médicaux de la situation de santé et dépendance de sa mère , de sa communauté de vie par de multiples attestations de proches . Elle explique avoir cessé son activité professionnelle le 31/12/2021 , liquidé sa société civile de moyens, et continué à utiliser son adresse professionnelle [Adresse 6] ou du [Adresse 7] ,dans les documents professionnels . Elle soutient rapporter la preuve du fait juridique exigé . Elle rappelle payer le loyer depuis le décès de sa mère.

La condition de cohabitation pendant un an avant le décès est un fait juridique qui se prouve par tout moyen . Elle doit être une communauté de vie effective et continue .

Mme [O] [E] a produit diverses attestations de proches qui indiquent que pour des motifs personnels liés à son conjoint, Mme [O] [E] a décidé de vivre avec sa mère depuis mai 2020 , puisque celle-ci était devenue dépendante .

Cette situation de dépendance est amplement démontrée par les documents et comptes-rendus médicaux versés aux débats par Mme [O] [E] et ce depuis au moins fin 2021( cf. CR de consultation gériatrie du 24/11/201) . Ce document mentionne la présence de sa fille avec elle ( médecin qui habite [Localité 5]) outre des aides à domicile et une aide de nuit. Le certificat du 11/07/2022 cependant mentionne des aides à domicile 24h/24.

Il n’a pas été produit par Mme [O] [E] de documents administratifs de changement d’adresse que ce soit au titre de la téléphonie, de documents bancaires ou de documents d’imposition.

Le constat de décès par le médecin, appelé par sa fille ( sans précision) mentionne la date du 22/12/2022 à 5h40 , dont la date n’a pu être établie selon l’acte décès. Mais il ne peut en être déduit que Mme [O] [E] ne demeurait pas avec sa mère, alors que notamment sa sœur expose qu’elles étaient ensemble chez elle à ce moment.

Sont produits par Mme [O] [E] l’attestation de M.[J], de la sœur de Mme [O] [E] , d’un ami de Mme [O] [E] demeurant dans le même immeuble que Mme [O] [U] , des filles de Mme [O] [E], de son fils , du fils du cousin germain de Mme [O] [E] , d’une amie de Mme [O] [E] , d’une aide à domicile de Mme [O] [U].

Elle justifie qu’elle a exercé en télétravail comme médecin conseil de La Médicale depuis mars 2020.

La radiation de sa société civile de moyen a été réalisée le 31/12/2021

.

Il ne peut être tenu compte d’un acte en hébreu du tribunal rabbinique ,non traduit, daté en tout état de cause du 11/07/2024, soit postérieurement à la période à considérer.

L’attestation des proches et aide-ménagère indiquent toutes que Mme [O] [E] a décidé de vivre avec sa mère chez elle, pour l’aider et l’accompagner en raison de la dégradation de son état de santé . M.[J] a attesté selon les formes légales de cette situation depuis mai 2020 , car il ne souhaitait pas que Mme [O] [U] demeure en permanence à leur domicile, et du fait de l’absence d’accès pour un fauteuil roulant dans l’entrée de l’immeuble (marches avant ascenseur).

M.[B] atteste de ce qu’il a constaté cette situation et le fait que fin 2021 Mme [O] [E] lui avait fait entendre qu’elle n’irait plus habiter [Adresse 7], en raison d’une mésentente avec son conjoint .La plupart des attestations indiquent ainsi qu’elle dormait sur le canapé et que son ordinateur professionnel était utilisé ( cf. télétravail).

Mme [C] a attesté de cette cohabitation continue depuis qu’elle-même a apporté une aide à domicile deux ou trois fois par semaine à compter de fin 2021.

Le fait que les documents administratifs de Mme [O] [E] soient demeurés à l’adresse du [Adresse 7] pour la liquidation de sa société de moyen lors de l’AG du 08/02/2022 , et que le 11/07/2022 l’AG désigne Mme [O] [E] comme présidente de la société VICRAFLAV , où son adresse est encore au [Adresse 7], contredit ces attestations.

De même l’acte de vente du bien détenu en indivision avec M.[J] indique une résidence principale de Mme [O] [E] au [Adresse 7] en date du 20/12/2023.

Il convient donc d’apprécier si la condition exigée par l’article 14 de la loi du 06/07/89 suppose l’absence de tout autre domicile pour permettre de bénéficier du transfert de bail.

Les dispositions de l’article 14 ont pour objet de garantir le droit au logement de la personne qui invoque le droit au transfert.

Dans ces conditions, la communauté de vie de Mme [O] [E] avec son conjoint avait de fait cessé. Tout en demeurant avec sa mère depuis mai 2020, elle avait indiqué avoir conservé son habitation principale du fait de sa résidence administrative, qui était aussi celle de son conjoint, notamment lors de la vente de leur bien indivis en décembre 2023. Cependant cette mention ne suppose pas qu’elle avait décidé d’une conservation à son simple choix de deux logements, qui alors ne correspondrait pas à la finalité de protection de l’article 14 de la loi du 06/07/89.

Il est donc à retenir une décision de changement de domicile principal réel de Mme [O] [E] depuis au moins le 22/12/2021, par sa manifestation de volonté, bien que les démarches administratives afférentes ne soient pas réalisées, si bien qu’elle sera considérée comme remplissant la condition de l’article 14 .

Le transfert du bail au bénéfice de Mme [O] [E] est donc automatiquement intervenu depuis le 22/12/2022.

La société GAN FONCIER sera déboutée de sa demande en expulsion sous astreinte de Mme [O] [E] , et paiement d’une indemnité d’occupation .

Sur la demande de dommages et intérêts de la société GAN FONCIER :

La société GAN FONCIER sollicite une somme de 5000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive; elle sera dès lors rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de Mme [O] [E] :

Mme [O] [E] soutient que les arguments soutenus par la société GAN FONCIER lui ont causé un préjudice moral , car elle a dû rouvrir le dossier de la dernière maladie de sa mère pour y répondre.

Cependant , face à une situation de fait et juridique particulière au regard des dispositions de l’article 14 de la loi du 06/07/89, la société GAN FONCIER n’a fait qu’exercer son droit de présenter ses moyens de défense , sans faute de sa part ni abus de droit. Par ailleurs l’intention spéculative de la société GAN FONCIER , qui sous-tendrait la présente action, n’est nullement prouvée.

Mme [O] [E] sera déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner la société GAN FONCIER aux dépens.

En équité la société GAN FONCIER sera condamnée à payer à Mme [O] [E] une somme limitée à 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort , mis à disposition au Greffe :

DIT que Mme [O] [E] bénéficie du transfert du bail conclu le 26/11/97 mais à effet au 01/12/1998 (et avenant du 14/01/2015) à compter du 22/12/2022 , date du décès de Mme [O] [U] , portant sur les lieux situés au [Adresse 2] [Localité 3], avec cave n° 7

DEBOUTE la société GAN FONCIER de sa demande en expulsion sous astreinte, séquestration des meubles et en paiement d’une indemnité d’occupation

DEBOUTE la société GAN FONCIER de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

DEBOUTE Mme [O] [E] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

RAPELLE l’exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE la société GAN FONCIER aux dépens

CONDAMNE la société GAN FONCIER à payer à Mme [O] [E] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection.