TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Service des Domaines (DNID)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Eléonore DANIAULT,

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05683 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6D3E

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 27 mai 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet LOISELET PERE FILS ET F.DAIGREMONT dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en son agence [Localité 7] sise [Adresse 4]

représenté par M^e Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0282

DÉFENDERESSE

Service des Domaines, ès qualité de curateur à la succession vacante de Madame [L], [F], [S] [O], pris en la personne du Directeur Régional chargé de la Direction Nationale des Interventions Domaniales, domicilié [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Président,

assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 mai 2025 par Brice REVENEY, Président, assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 27 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05683 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6D3E

EXPOSE DU LITIGE

Mme [L] [O] était propriétaire d’un lot au sein d’un immeuble sis [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété, gérée par le syndic LOISELET et DAIGREMONT.

Mme [L] [O] est décédée le 18 avril 2022 à [Localité 6]. la quête de ses héritiers a été confiée à un généalogiste.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a adressé vainement au notaire en charge de la succession une mise en demeure de régler la somme de 1922, 47 € au titre des charges.

Le syndicat des copropriétaires a notifié vainement une sommation le 3 juillet 2023 pour obtenir le paiement d’une somme de 3069,98 €.

Par ordonnance en date du 7 juin 2024, le Président du tribunal judiciaire de Paris a désigné le service des Domaines (ci-après le DNID) en qualité de curateur à la succession vacante.

Le DNID a été mis en demeure de payer la somme de 7307, 16 € par LRAR du 2 septembre 2024.

Par acte extrajudiciaire en date du 8 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] a assigné le service des Domaines, es qualité de curateur à la succession vacante de Mme [L] [O], devant le Pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris.

Le SDC demande sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— condamner service des Domaines es qualité de curateur à la succession vacante de Mme [L] [O], à lui payer la somme de 7226, 21 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées du 13 mai 2022 au 1er octobre 2024 , augmenté des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 février 2023 pour 1922, 47 €, à compter de de la mise en demeure du 3 juillet 2023 pour 3069, 98 € et à compter du 2 septembre 2024 pour le surplus.

— condamner le service des Domaines es qualité de curateur à la succession vacante de Mme [L] [O] à lui payer la somme de 1506, 57 € au titre des frais contentieux,

— condamner le service des Domaines es qualité de curateur à la succession vacante de Mme [L] [O] à lui payer la somme de 1000 € au titre de l’article 1231-6 du code civil,

— condamner le service des Domaines es qualité de curateur à la succession vacante de Mme [L] [O] à lui payer la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens y compris la sommation de payer du 3 juillet 2023

A l’audience du 10 mars 2025, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures .

Assigné à personne, le service des Domaines n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande principale

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Aux termes de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le SDC produit un extrait de matrice cadastral justifiant que Mme [L] [O], décédée le 18 avril 2022, était propriétaire du lot n° 176 correspondant à 96/10000 e des tantièmes au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] soumis au statut de la copropriété et représentée par le syndic LOISELET et DAIGREMONT dont les contrats sont produits.

De fait, ses héritiers et à défaut le Service des Domaines, désigné es qualité de curateur à la succession de la défunte par ordonnance du Président du tribunal judiciaire de Paris en date du 7 juin 2024, est tenu au paiement de sa quote-part de copropriété.

Le SDC produit un certain nombre de pièce à l’appui de sa demande :

— l’acte de décès de Mme [L] [O],

— Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle lors des années 2021 à 2024 approuvant les comptes de la copropriété de l’exercice n-1 et arrêtant son budget prévisionnel et le montant de la cotisation au fond de travaux de l’année n+ 1, outre les travaux spécifiques.

Les délibérations sont devenues définitives selon attestation du syndic en date du 02/09/2024.

— La base de répartition individuelle de charges 2021/2022, 2022/2023,

— Sur cette base, ont été émis trimestriellement à l’attention de l’intéressé des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux (garde corps sécurité, étanchéité terrasse, isolation thermique), lesquels sont tous produits du 4 e trimestre 2021 au 4e trimestre 2024.

— les mises en demeure au nom de Mme [L] [O] du 23 février 2023 portant sur la somme de 1922, 47 € et du 2 septembre 2024

– la sommation de payer au nom de Mme [L] [O] en date du 3 juillet 2023 portant sur la somme de 3069, 98 €.

La somme de 7307,16 € arrêtée au 02/09/2024, (appel de fonds du 3T 2024 compris), résulte du décompte en pièce 14 récapitulant les différents appels de fonds précités, ainsi que les frais de mise en demeure et de relance (1506, 57 €) sur lesquels une demande distincte est formulée.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A l’audience du 10 mars 2025, le conseil du SDC a réitéré sa demande à une somme de 7226, 21€ , correspondant au reliquat de la créance du SDC contre Mme [L] [O] au 2 septembre 2024.

Le DNID sera donc condamné à payer au SDC la somme de 7226, 21€ correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées arrêtés au 7 janvier 2025, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 février 2023 pour la somme de 1922, 47 €, à compter de de la mise en demeure du 3 juillet 2023 pour la somme de 3069, 98 € et à compter du 2 septembre 2024 pour le surplus, ainsi que la somme de 1506, 57 € au titre des frais de relance conformément à l’article 10-1 précité.

II. Sur la demande de dommages intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, Mme [L] [O] est décédée le 18 avril 2022, ce mettant fin à sa personnalité juridique. Les différentes mises en demeure et sommation ont par suite été adressées à une défunte ou au notaire chargé de la succession es qualité. Aucune faute ni aucune mauvaise foi au sens des articles précités ne peut donc être relevée à l’endroit d’une copropriétaire privée de mauvaise volonté.

Quant au Service des Domaines, il a été désigné es qualité de curateur à la succession de la défunte par ordonnance du 7 juin 2024, à peine quatre mois avant l’assignation, laps de temps pendant lequel il ne pouvait procéder à la vente du bien immobilier afin de régler les arriérés de charge

– étant précisé qu’au demeurant , le DNID est assigné es qualité et non en son nom propre, au titre de la responsabilité de l’Etat.

Il appartient donc au SDC d’assumer les charges de la copropriétaire décédée, sauf à se retourner contre le syndic s’il l’estime en carence de diligence au titre de sa mission de collecte des charges impayées.

Le caractère abusif de la résistance au paiement n’étant ainsi pas démontré en l’absence de faute et de fautif, la demande sera rejetée.

III. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, le DNID, partie succombante, sera condamné aux entiers dépens.

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne justifie que le service des Domaines soit déchargé de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le Tribunal évalue à la somme de 800 euros au bénéfice du Syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

— Condamne le service des Domaines es qualité de curateur à la succession vacante de Mme [L] [O], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 7226, 21 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées du 13 mai 2022 au 1er octobre 2024 , augmenté des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 février 2023 pour la somme de 1922, 47 €, à compter de de la mise en demeure du 3 juillet 2023 pour la somme de 3069, 98 € et à compter du 2 septembre 2024 pour le surplus.

— Condamne le service des Domaines es qualité de curateur à la succession vacante de Mme [L] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 1506, 57 € au titre des frais de relance,

— Rejette toutes les autres demandes,

— Condamne le service des Domaines es qualité de curateur à la succession vacante de Mme [L] [O] aux entiers dépens ;

— Condamne le service des Domaines es qualité de curateur à la succession vacante de Mme [L] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière Le président

Décision du 27 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05683 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6D3E