TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [T] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Eva CHOURAQUI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06895 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NUJ

N° MINUTE :

2/2025

ORDONNANCE DE REFERE

INITIALEMENT EN DATE DU 31 JANVIER 2025

PROROGÉE EN DATE DU 06 FEVRIER 2025

DEMANDEUR

Monsieur [M] [R]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Eva CHOURAQUI de A.A.R.P.I.CHOURAQUI-HARZIC-NIEUVIAERT, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P058

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [V]

demeurant anciennement [Adresse 2]

et nouvellement [Adresse 4] chez Monsieur [G] [Z]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Morgane JUMEL, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 novembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 06 février 2025 par Morgane JUMEL, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 06 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/06895 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NUJ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier du 5 juillet 2024, Monsieur [M] [R] a fait assigner Monsieur [V] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, afin notamment que celui-ci :

— constate l’acquisition de la clause résolutoire prévue à l’engagement de location et prononce la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonne l’expulsion de Monsieur [V] [T] ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire ;

— condamne Monsieur [V] [T] à lui payer la somme de 3.756,25 euros arrêtée au 31 mai 2024, majorée des intérêts légaux à compter du commandement de payer en date du 12 mars 2024 ;

— fixe l’indemnité d’occupation due par Monsieur [V] [T] à une somme égale au loyer mensuel, charges comprises (soit la somme de 787.89 euros), et ce jusqu’au depart effectif du locataire et restitution des clés,

— condamne Monsieur [V] [T] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’au depart effectif des lieux du locataire et de tous occupants de son chef,

— condamne Monsieur [V] [T] au versement d’une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Lors de l’audience, Monsieur [M] [R], représenté par son avocat, a actualisé sa demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 octobre 2024 à la somme de 7.626,68 euros. Il a maintenu le surplus de ses demandes en s’opposant à l’ensemble des demandes reconventionnelles présentées par le locataire.

Monsieur [V] [T] a pour sa part indiqué qu’il ne souhaitait plus être assisté par un avocat et qu’il entendait renoncer à la demande d’aide juridictionnelle déposée en ce sens. Il a expliqué qu’il venait de donner congé du logement pour le 4 décembre 2024. Il a soulevé des manquements du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent en faisant état d’infiltrations multiples dans l’appartement. Il a sollicité pour finir des délais de paiement en proposant de s’acquitter de sa dette en 36 mensualités ou à défaut selon les plus larges délais légaux.

Par note en délibéré dûment autorisée reçue le 27 janvier 2025, le conseil de Monsieur [M] [R] a indiqué que Monsieur [V] [T] avait quitté les lieux le 9 janvier 2025. Il a indiqué que dans ces conditions, il entendait se désister de sa demande d’expulsion qui était devenue sans objet. Il a précisé que le bailleur avait été dans l’obligation de changer la serrure lors de la reprise des lieux et il a sollicité la condamnation de Monsieur [V] [T] à prendre en charge la facture du serrurier portant sur une somme de 340 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu la loi du 6 juillet 1989, et notamment les articles 7 et 24,

Vu le contrat de location conclu par voie de signature électronique en date des 18 et 19 février 2021, à effet du 22 février 2021, portant sur le logement situé [Adresse 3],

Vu le commandement de payer en date du 12 mars 2024 portant sur une somme en principal de 2.143,70 euros,

Vu la notification CCAPEX en date du 18 mars 2024,

Vu la notification de l’assignation au Préfet le 8 juillet 2024,

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article. »

L’article 24 V indique pour sa part :

« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII précise :

« Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Monsieur [V] [T] ne s’est pas acquitté de l’intégralité des sommes réclamées dans le délai de six semaines imparti par le commandement de payer.

Il s’oppose toutefois à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire en invoquant des manquements de Monsieur [R] à ses obligations.

L’article 1719 du Code civil prévoit à cet égard :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations."

En l’espèce, Monsieur [V] fait valoir que le bailleur n’a pas rempli ses obligations relatives à la jouissance paisible du logement. Il estime qu’il était par conséquent bien fondé à cesser le règlement de son loyer en réaction aux désordres dont il fait état.

Les éléments communiqués par Monsieur [V] sont toutefois insuffisants pour établir l’existence de désordres ainsi que pour déterminer que ces désordres seraient imputables à Monsieur [R]. En effet, Monsieur [V] produit uniquement des photographies d’origine inconnue et de dates incertaines, ainsi que des courriers électroniques incomplets. Il ne communique en revanche ni procès-verbal de constat par commissaire de justice/rapport d’inspecteur de salubrité, ni courrier de mise en demeure adressé au bailleur.

En outre, Monsieur [V] ne démontre pas que le logement était devenu impropre à son usage et qu’il se serait trouvé dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux.

Or, l’exception d’inexécution ne peut être invoquée qu’en cas d’impossibilité absolue d’utiliser les lieux et le manquement partiel du bailleur à l’obligation de délivrance d’un logement décent ne justifie pas le non-paiement du loyer.

Dès lors, l’exception d’inexécution soulevée par Monsieur [V] pour justifier l’absence de règlement du loyer sera rejetée.

Il y a lieu, en conséquence, de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire.

Il convient en outre de constater le désistement de Monsieur [M] [R] de sa demande d’expulsion qui est devenue sans objet suite à la libération des lieux.

Il est par ailleurs légitime, faute pour le bailleur de justifier d’un préjudice plus important que celui résultant de la seule perte du montant des loyers et charges, de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel et des charges à compter du 23 avril 2024 (date de la résiliation du bail) et jusqu’au 9 janvier 2025.

Sur la demande en paiement de la dette de loyer :

Au vu des pièces produites, notamment le contrat de bail et le décompte, il apparaît que Monsieur [V] [T] reste redevable de la somme de 7.469,91 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 octobre 2024, après déduction des frais indûment réclamés.

Dès lors, Monsieur [V] [T] sera condamné au paiement de cette somme, à titre provisionnel, augmentée des intérêts au taux légal tel que précisé au dispositif.

La demande tendant à obtenir la condamnation de Monsieur [V] au paiement de la somme provisionnelle de 340 euros au titre des frais de serrurier sera déclarée irrecevable, compte tenu de son caractère non contradictoire.

Sur la demande de délais de paiement :

L’article 1343-5 du Code civil permet d’accorder au débiteur impécunieux des délais de paiement qui empruntent leurs mesures aux circonstances sans pouvoir excéder deux années.

En l’espèce, Monsieur [V] [T] fait état de sa situation financière difficile et de sa volonté de s’acquitter néanmoins du paiement de sa dette.

Les versements proposés par Monsieur [V] [T] sont de nature à lui permettre de désintéresser le demandeur dans le délai maximal prévu par la loi.

Il convient par conséquent de faire droit à cette demande de délais selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les frais et dépens :

Monsieur [V] [T], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les

frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que la clause résolutoire prévue au contrat de location du 18 et 19 février 2021, portant sur le logement situé [Adresse 3], est acquise par Monsieur [M] [R] depuis le 23 avril 2024 ;

CONSTATONS le désistement de Monsieur [M] [R] de sa demande d’expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [T] au paiement à Monsieur [M] [R] d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer actuel et des charges à compter du 23 avril 2024 et jusqu’au 9 janvier 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [T] à payer à Monsieur [M] [R] la somme de 7.469,91 euros, à titre provisionnel, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 30 octobre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

ACCORDONS à Monsieur [V] [T] des délais de paiement et l’autorisons à se libérer de sa dette en 23 échéances mensuelles d’un montant de 310 euros chacune, suivies d’une 24ème et dernière échéance représentant le reliquat de la dette ;

DISONS que ces mensualités seront versées avant le 20 de chaque mois et pour la première fois avant le 20 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité un mois après son échéance, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

DECLARONS irrecevable la demande tendant à obtenir la condamnation de Monsieur [V] [T] au paiement de la somme provisionnelle de 340 euros au titre des frais de serrurier ;

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir pour leurs demandes plus amples et contraires ;

LAISSONS à la charge de chaque partie les frais exposés et non compris dans les dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [T] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

AINSI jugé et mis à la disposition des parties les jour, mois et an précités.

LE GREFFIER LE PRESIDENT