TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Jean-claude BOUCTOT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Gautier KAUFMAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/04574 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4YD4

N° MINUTE :

7 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 29 janvier 2025

DEMANDEUR

Monsieur [B] [E], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jean-claude BOUCTOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0998

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [H], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Gautier KAUFMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P362

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 janvier 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 29 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/04574 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4YD4

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 16 février 2006, [B] [E] a donné à bail à usage d’habitation à [K] [H] un appartement situé au 6ème étage, [Adresse 5] [Adresse 3].

Par avenant en date du 14 septembre 2020, [B] [E] a consenti à [K] [H] un bail sur la cave n°29 au sous-sol de l’immeuble, à compter du 15 septembre 2020.

Cet avenant stipule que la date du bail initial est conservée, ne modifiant pas la date de renouvellement ou de résiliation du bail initial.

Par acte en date du 12 juillet 2023, [B] [E] a fait délivrer à [K] [H] un congé pour motif légitime et sérieux pour le 15 février 2024, redistribution des logements et surfaces habitables : réunion de l’appartement [occupé avec l’appartement vacant du 6ème étage et une partie du couloir afin de transformer le tout en un appartement de 4 pièces].

[K] [H] n’a pas libéré les lieux et une sommation de quitter les lieux a été signfiée le 21 février 2024.

Par exploit en date du 23 avril 2024, [B] [E] a fait assigner [K] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4].

A l’audience du 20 novembre 2024, [B] [E] sollicite du juge des contentieux de la protection qu’il :

— valide le congé à effet au 15 février 2024,

— constate qu'[K] [H] est occupant sans droit, ni titre depuis le 16 février 2024, des lieux loués,

— ordonne l’expulsion d'[K] [H] et de tout occupant de son chef des lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est à défaut de libération volontaire des lieux à compter de la signification du jugement à intervenir,

— dise que le sort des meubles meublants sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

– fixe l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel majoré de 20%, charges en sus, et condamne [K] [H] au paiement de celle-ci depuis le 16 février 2024 jusqu’à libération de l’appartement et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

– condamne [K] [H] à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamne [K] [H] aux entiers dépens,

— rejette la demande reconventionnelle d'[K] [H] et le déboute de l’intégralité de ses demandes,

– rappelle l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, [B] [E] expose avoir fait délivrer un congé pour motif légitime et sérieux afin de faire réaliser des travaux visant à réunir deux petits appartements pour en faire un grand. Il indique que l’huissier de justice a accompli les diligences usuelles, que la mention “congé pour vente” est une erreur dont le défendeur ne démontre pas qu’elle lui cause grief. [B] [E] indique qu’il n’aurait pas pu délivrer un congé pour vente, compte-tenu de l’absence de soumission de l’immeuble au statut de la copropriété, ce que le défendeur ne pouvait ignorer, que l’avis de passage mentionnant “congé pour vente” était une erreur nécessairement connue du défendeur. Il souligne justifier du motif réel et sérieux du congé consistant en des travaux de réunion de deux appartements nécessitant que les lieux soient vides de tout occupant. [B] [E] précise que le bail n’interdit pas l’hébergement de tiers, mais uniquement le prêt ou la substitution d’occupant, de sorte qu’il n’y a pas lieu de déclarer non écrite la clause interdisant le prêt temporaire des lieux loués à des tiers. Il indique avoir déjà indemnisé [K] [H] pour la privation d’eau en août 2023 par une somme portée au crédit de son compte en septembre 2023. Il sollicite le rejet de la demande indemnitaire au titre du préjudice moral au motif que le défendeur n’a pas un droit à bénéficier du bail en dehors des dispositions législatives applicables et en raison de l’impossibilité de vendre les lieux relevant d’un immeuble en monopropriété.

À l’audience du 20 novembre 2024, [K] [H] a sollicité du juge des contentieux de la protection qu’il :

– prononce la nullité du prétendu “congé de bail” prétendûment délivré le 12 juillet 2023,

— déboute le bailleur de sa demande d’expulsion,

— constate la reconduction du bail pour 3 ans à compter du 16 février 2024,

— rejette la demande d’indemnité d’occupation du bailleur,

— constate que la clause interdisant le prêt temporaire du logement est réputée non écrite,

– condamne [B] [E] à lui payer a somme complémentaire de 948,92 euros au titre de la privation de jouissance de l’appartement du 7 août 2023 au 6 septembre 2023,

— condamne [B] [E] à lui payer la somme de 1.000 euros au titre du préjudice moral subi à raison de la délivrance du congé illicite et la souscription d’une clause nulle,

— condamne [B] [E] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamne [B] [E] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, [K] [H] expose que le congé ne lui a pas été signifié valablement, en respectant les formes, et qu’il ne saurait donc produire d’effet. Il mentionne que les conditions de fond n’ont pas non plus été respectées puisqu’il est intitulé “congé pour vente“ et que ni les conditions de la vente, ni le motif légitime et sérieux ne sont précisés, ce qui entraîne la nullité du congé. Il souligne que la clause interdisant le prêt temporaire du logement à des tiers doit être réputée non écrite. [K] [H] sollicite reconventionnellement des dommages intérêts en suite de la coupure d’eau du 7 août au 6 septembre 2023, correspondant au loyer du mois de septembre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 novembre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé

En application de l’article 15, I de la loi du 6 juillet 1989, le congé doit toujours respecter un préavis de 6 mois et doit être notifié par courrier recommandé avec demande d’avis de réception ou signifié par exploit d’huissier.

Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

En l’espèce, [B] [E] a fait délivrer à [K] [H] un congé intitulé “congé bail d’habitation pour motif légitime et sérieux" en date du 12 juillet 2023, à terme le 15 février 2024. Cet acte indique que le “ congé vous est donné pour les locaux sus-indiqués pour le motif légitime et sérieux suivant: réalisation d’importants travaux de rénovation et de réaménagement intérieur du logement passant notamment par une redistribution des logements et surfaces habitables : réunion de l’appartement que vous occupez actuellement avec un appartement vacant au 6ème étage appartenant au requérant et une partie du couloir (parties communes afin de transformer le tout en un appartement de type quatre pièces)”.

Le procès-verbal de signification de cet acte indique avoir été signifié, en l’absence du destinataire et qu’un avis de passage a été déposé sous la porte. En application des dispositions de l’article 658 du code de procédure, un acte peut tout à fait être signifié au destinataire à étude, en son absence. La signification est alors valable.

Or, en l’espèce, l’avis de passage produit aux débats par [B] [E] et [K] [H] indique qu’il s’agit d’un congé pour vendre.

Cette différence entre l’acte et l’avis de passage révèle une irrégularité formelle faisant nécessairement grief au destinataire de l’acte, confronté à l’incertitude du motif du congé et empêchant le destinataire de l’acte de savoir s’il bénéficie d’un droit de préemption et de connaître les conditions de la vente.

En conséquence, il y a lieu de déclarer le congé délivré à [K] [H] le 12 juillet 2023 nul et de rejeter les demandes de validation du congé, d’expulsion du locataire et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

[B] [E] sera débouté de ses demandes principales.

Sur les demandes reconventionnelles d'[K] [H]

[K] [H] demande, d’une part, que la clause d’interdiction de prêt de l’appartement à des tiers soit réputée non écrite et, d’autre part, des dommages intérêts au titre du préjudice issu de l’absence d’alimentation en eau de son logement du 7 août au 6 septembre 2023.

En l’espèce, malgré l’indication de la production du bail aux débats par le demandeur, celui-ci n’est produit par aucune des parties.

En conséquence, [K] [H] sera débouté de sa demande tendant à voir réputer non écrite la clause interdisant le prêt temporaire du logement.

Si l’article 4, n) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’est réputée non écrite toute clause qui interdit au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui, force est d’admettre que l’hébergement en présence du locataire et le prêt des lieux hors la présence du locataire sont parfaitement distincts.

Ainsi, il peut cependant être rappelé que si le bailleur ne peut interdire l’hébergement d’un tiers par le locataire en sa présence, il est bien fondé à avoir fait inscrire dans le bail l’interdiction de prêt des lieux à des tiers en l’absence du locataire.

Au soutien de sa demande de paiement de la somme de 948,92 euros au titre de la privation de jouissance de l’appartement du 7 août au 6 septembre 2023, [K] [H] expose que la privation d’eau a généré une gêne exceptionnelle.

[B] [E] justifie avoir appliqué en septembre 2023 une franchise de loyer total correspondant à la gêne subie en août. Cette franchise d’un mois complet de loyer et de charges apparaît suffisante pour compenser la gêne dans la jouissance des lieux du 7 août au 6 septembre 2023. La demande reconventionnelle d'[K] [H] sera donc rejetée.

[K] [H] ne justifie pas du préjudice dont il demande réparation par la condamnation de [B] [E] à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral. En conséquence, sa demande sera rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

[B] [E], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge d'[K] [H] la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Il y a lieu de lui allouer la somme totale de 500 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile, en condamnant [B] [E] à la lui payer.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire, de droit et compatible avec la nature de l’affaire, est de droit et ne sera donc pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

— Déboute [B] [E] de l’ensemble de ses demandes, notamment de validation du congé du 12 juillet 2023, d’expulsion, de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

— Déboute [K] [H] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles, notamment la demande tendant à voir réputée non écrite la clause d’interdiction de prêt de l’appartement à des tiers, de condamnation de [B] [E] à lui rembourser la somme de 948,92 euros au locataire au titre de la privation de jouissance de l’appartement du 7 août au 6 septembre 2023 et à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages intérêts pour préjudice moral,

— Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

— Condamne [B] [E] aux dépens de l’instance ;

— Condamne [B] [E] à payer à [K] [H] la somme totale de 500 euros (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

— Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE