Minute n° 25/53

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT du 20 Janvier 2025

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DEMANDEUR :

S.C.I. LA CARTRAIS

[Adresse 2]

[Localité 1]

Demanderesse représentée par

M^e Vianney DE LANTIVY, avocat au barreau de NANTES – 30

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [E]

[Adresse 5]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Défendeur comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 02 Décembre 2024

date des débats : 02 Décembre 2024

délibéré au : 20 Janvier 2025

RG N° RG 24/03391 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NLKU

COPIES AUX PARTIES LE :

CE+CCC M^e Vianney DE LANTIVY

CCC Monsieur [V] [E]

CCC Préfecture

Copie dossier

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2018, la S.C.I. LA CARTRAIS a donné à bail à Monsieur [V] [E] un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 4], moyennant un loyer de 674 euros, provision sur charges incluse.

Par acte d’huissier en date du 2 février 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 2022 euros, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 26 juin 2024, la S.C.I. LA CARTRAIS a fait citer Monsieur [V] [E], locataire, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit et obtenir :

— l’expulsion de tout occupant ;

— le paiement des loyers échus d’un montant de 11.458 euros, avec intérêts à compter du commandement sur la somme de 2.022 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 674 euros ;

— une indemnité de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 2 décembre 2024, la S.C.I. LA CARTRAIS maintient sa demande et elle s’oppose aux délais.

Monsieur [V] [E] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement pour apurer son arriéré locatif. Il expose qu’il a repris le paiement des loyers depuis deux mois et il a réglé en sus une somme de 1.400 euros. Il offre de payer une somme mensuelle de 400 à 1.000 euros afin d’apurer son arriéré.

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 20 janvier 2025, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

SUR CE

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En tout état de cause, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives ayant été saisie le 3 février 2023 et la dénonciation de l’assignation à la Préfecture ayant été faite le 8 août 2024, soit six semaines avant la date d’audience, la procédure est recevable.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et deux mois après commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 2 février 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2022 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement contient la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est en conséquence régulier et ses causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

En ce qui concerne la demande de délais, l’article 24 susvisé dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

En l’espèce, Monsieur [V] [E] indique, sans être contredit, avoir repris le paiement des loyers et avoir réglé une somme de 1.400 euros sur l’arriéré. Il précise percevoir un salaire de 1.800 euros et offre de régler une mensualité de 400 à 1.000 euros sur l’arriéré. La proposition est sérieuse mais importante, il convient d’accorder des délais de paiement dans la limite de 400 euros par mois ainsi qu’il est dit au dispositif.

Dans ces conditions, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier.

Mais, en cas de non-paiement intégral dans les délais, la clause résolutoire sera acquise, l’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation, due par le locataire jusqu’à sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer et des charges que le locataire aurait payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme de 674 euros.

Sur le montant des loyers dus

Le locataire a cessé de régler régulièrement les loyers et le bailleur réclame une somme de 11.458 euros sur la période de septembre 2019 à mai 2024.

Mais le décompte du bailleur ne fait état que de 16 loyers impayés, soit une somme de 10.784 euros au titre des loyers et charges.

Le locataire doit être condamné au paiement de cette somme au titre des loyers échus et des charges, assortie des intérêts moratoires à compter 2 février 2023 sur la somme de 2.022 euros et à compter du 26 juin 2024 sur la somme de 8.762 euros.

Pour la période postérieure de juin à décembre 2024, le bailleur ne produit aucun décompte et Monsieur [V] [E] indique avoir réglé deux loyers outre une somme de 1.400 euros, ce qui ne couvrirait pas l’intégralité de l’arriéré dû.

A défaut de décompte actualisé et de justificatifs des paiements, il appartiendra aux parties de faire leur décompte au vu de la présente décision qui fixe la créance au 31 mai 2024.

Sur les demandes annexes

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer une indemnité de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir le locataire au paiement des dépens comprenant les frais d’huissier nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 2 février 2023.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation du bail conclu le 1er octobre 2018 entre la S.C.I. LA CARTRAIS et Monsieur [V] [E] relatif à l’immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 4], conformément à la clause résolutoire acquise le 2 avril 2023 ;

Condamne Monsieur [V] [E] à payer à la S.C.I. LA CARTRAIS la somme de 10.784 euros au titre des loyers impayés et des indemnités d’occupation arrêtée au 31 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter 2 février 2023 sur la somme de 2.020 euros et à compter du 26 juin 2024 sur la somme de 8.762 euros ;

Autorise Monsieur [V] [E] à se libérer de sa dette d’un montant de 10.784 euros, outre les frais et dépens et les loyers impayés entre mai et décembre 2024 selon décompte à faire entre les parties, par mensualités de 400 euros, en sus des loyers et charges courants, la première intervenant le 10 mars 2025, les suivantes le 10 de chaque mois jusqu’à apurement de la dette ;

Suspend en conséquence les effets de la clause résolutoire et dit qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier, le bail initial reprenant effet en tous points ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance et quinze jours après une mise en demeure restée vaine la totalité de la dette redeviendra exigible, la clause résolutoire sera acquise et, qu’à défaut pour le locataire d’avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

Dit qu’en cas de mise en demeure restée vaine, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [V] [E], à compter de la mensualité visée dans la mise en demeure, d’un montant de 674 euros, sera versé à la S.C.I. LA CARTRAIS et, en tant que de besoin, l’y condamne ;

Dit qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

Condamne Monsieur [V] [E] à payer à la S.C.I. LA CARTRAIS la somme de 600 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire ;

Condamne Monsieur [V] [E] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 2 février 2023 ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection