TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05265 – N° Portalis 352J-W-B7I-C462K

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 31 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A. ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : #PN397

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [B], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection

assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 octobre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 31 janvier 2025 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 31 janvier 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05265 – N° Portalis 352J-W-B7I-C462K

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 01/08/2023 à effet à la même date, la SA [Adresse 4], a donné à bail à Monsieur [U] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 6], pour un loyer initial mensuel de 220,44 euros, outre les provisions sur charges.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [U] [B] le 27/02/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 2340,24 euros en principal, échéance du mois de janvier 2024 incluse.

Par acte de commissaire de justice du 2 mai 2024, la SA D’HLM ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS a fait assigner Monsieur [U] [B] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer,

— voir ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [B] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant,

— voir ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers contenus dans le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Monsieur [U] [B],

— voir condamner Monsieur [U] [B] au paiement :

D’une somme de 4560,23 euros, échéance du mois d’août 2023 incluse, au titre de l’arriéré (loyers, suppléments de loyer de solidarité, charges et indemnité d’occupation) selon décompte en date du 26/04/2024, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, D’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours et des charges, tous deux révisables, à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés, D’une somme de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation.

A l’audience du 10 octobre 2024, le conseil du bailleur a abaissé sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 3 612,99 euros, septembre 2024 inclus. En renonçant à la barre à la condition de reprise de paiement du loyer courant, il a précisé qu’il ne s’opposait pas à l’octroi de délais de paiement et qu’il sollicitait la suspension des effets de la clause résolutoire. Le dossier étant exempt de toutes pièces, le bailleur a été autorisé à transmettre l’ensemble des documents probatoires par note en délibéré, ce qui a été effectué le 16 octobre 2024. Il convient néanmoins de préciser que le décompte relatif à l’assignation n’a pas été communiqué, de même que le décompte actualisé au jour de l’audience.

Régulièrement convoquée, Monsieur [U] [B] n’ pas comparu ni personne pour lui.

Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe avant la tenue de l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] le 7 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA [Adresse 4] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 février 2024 pour la somme en principal de 2340,24 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Néanmoins, aucun décompte postérieur à celui joint au commandement de payer n’a été produit, de sorte qu’il est impossible de vérifier si ce commandement est demeuré infructueux pendant le délai applicable de deux mois par l’absence de paiement de la somme sollicitée.

Par conséquent, il s’avère impossible de constater si les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont bien réunies à la date du 27 avril 2024 à minuit.

Le bailleur n’est donc pas fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et il sera débouté de sa demande en acquisition de la clause résolutoire, de sa demande en expulsion et à la condamnation au paiement d’un indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il ressort du seul décompte fourni en délibéré, arrêté au 22 février 2024 et joint au commandement de payer, que Monsieur [U] [B] reste devoir une somme de 2340,24 euros, janvier 2024 inclus, au titre des loyers et charges.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [U] [B] au paiement de cette somme, sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter du commandement de payer.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort des débats, notamment des observations orales du bailleur, que la dette a baissé de près de 1000 euros depuis la délivrance de l’assignation et que celui-ci accepte des délais de paiement. En outre, à défaut de production d’un décompte actualisé, s’il est impossible de vérifier si Monsieur [B] a bien repris le paiement du loyer courant, il convient de préciser qu’en toute hypothèse le bailleur a renoncé expressement à la condition de reprise du paiement du loyer courant.

Compte tenu de ces éléments et de l’apurement possible par Monsieur [B] de la dette locative qui a fortement baissé depuis l’assignation, il convient de lui accorder des délais de paiement, selon les modalités fixées au dispositif.

Sur les dépens

Il y a lieu de condamner Monsieur [U] [B] aux dépens incluant notamment les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

En équité, il convient de débouter la SA [Adresse 4] de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE le bailleur recevable à agir,

CONSTATE, à défaut de production de tout décompte postérieur au commandement de payer, qu’il est impossible vérifier si les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 avril 2024,

DEBOUTE, en conséquence, la SA D’HLM ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS de ses demandes en résiliation de bail, en expulsion et en condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNE Monsieur [U] [B] à payer à la SA [Adresse 4], la somme de 2340, 24 euros au titre des loyers et charges dus, selon décompte unique arrêté au 22 février 2024, janvier 2024 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

AUTORISE, sauf meilleur accord des parties, Monsieur [U] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 65 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Monsieur [U] [B] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision,

DEBOUTE la SA D’HLM ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT