Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/03202 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I2UB

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 23 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Vice-président en charge du contentieux de la protection

assisté, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 01 Septembre 2025

ENTRE :

S.C.I. 2J IMMO

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Christophe JOSEPH, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [Y] [D]

née le 22 Mars 1979

demeurant [Adresse 1]

comparante

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 23 Octobre 2025

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant contrat à effet du 24 novembre 2023, la SCI 2J IMMO a donné en location à Madame [Y] [D], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 650,00 € révisable et 40,00 € de provisions pour charges.

Par courrier électronique du 20 juin 2024, la SCI 2J IMMO a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

la SCI 2J IMMO a fait délivrer le 20 juin 2024 à Madame [Y] [D] :

un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1431,00 € et de justifier de l’occupation du logement,un commandement de justifier de l’assurance du logement.

Suivant assignation du 3 juin 2025, la SCI 2J IMMO a attrait Madame [Y] [D] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Etienne, aux fins de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail et d’ordonner son expulsion.

la SCI 2J IMMO a notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par voie électronique avec accusé de réception délivrée le 4 juin 2025.

L’audience s’est tenue le 1er septembre 2025.

Lors de l’audience, la SCI 2J IMMO a maintenu ses demandes tendant à constater le jeu de la clause résolutoire et à ordonner l’expulsion de Madame [Y] [D]. la SCI 2J IMMO a en outre demandé au tribunal :

de condamner Madame [Y] [D] au paiement des sommes suivantes :2021,15 € au titre de sa créance locative arrêtée au 26 août 2025 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;300,00 € de dommages et intérêts ;800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ainsi qu’aux entiers dépens.

la SCI 2J IMMO a expliqué au soutien des prétentions :

que la locataire n’était pas assurée au moment du commandement de payer

Madame [Y] [D] n’a contesté ni le principe ni le montant de sa dette locative et a demandé au tribunal :

d’accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 500,00 € par mois en plus du loyer courant ;

Madame [Y] [D] soutient notamment :

qu’elle a toujours été assuré et qu’elle avait adressé son attestation en temps et en heure,que suite à la perte de son emploi elle avait eu des difficultés financières passagères mais qu’elle avait repris une activité lui ayant permis de verser 1000,00 € pour rembourser sa dette.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 4] par la voie électronique le 4 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que la SCI 2J IMMO a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l’expulsion et la dette locative

— Sur la résiliation du bail en raison du défaut d’assurance

En vertu de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient bien une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas non justification de la souscription par le preneur d’une assurance garantissant contre les risques locatifs, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de justifier de la souscription d’une assurance d’habitation a été délivré à Madame [Y] [D] en date du 20 juin 2024.

Si Madame [Y] [D] n’apporte pas la preuve qu’elle a bien adressée le justificatif de l’assurance, bien qu’elle prétende le contraire, elle a fourni en cours de délibéré une attestation d’assurance démontrant qu’elle était bien assurée à la date du commandement de payer, dès lors en absence de préjudice du bailleur, il y a lieu de ne pas faire droit à la demande de constatation de la clause résolutoire pour défaut de justification de l’assurance du bien.

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [Y] [D] le 20 juin 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 1431,00 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [Y] [D] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 2 août 2024, à l’expiration du délai de six semaines fixé par le dit commandement en l’espèce deux mois, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

— Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [Y] [D] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SCI 2J IMMO qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Madame [Y] [D] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

— Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SCI 2J IMMO verse aux débats un décompte arrêté au 26 août 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 2021,15 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SCI 2J IMMO est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [Y] [D] à payer la somme de 2021,15 € actualisée au 26 août 2025, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1431,00 € à compter du commandement de payer du 20 juin 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus.

SUR LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que «  Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.(…)

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.»

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Suite au commandement de payer a été délivré à Madame [Y] [D] le 20 juin 2024, la dette locative demeure impayée, il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Madame [Y] [D] est demeuré infructueux dans le délai imparti. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 2 août 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

Par ailleurs, Madame [Y] [D] a été condamné solidairement à payer la somme de 2021,15 € au titre des loyers et indemnités d’occupation échus au 26 août 2025.

Toutefois, compte tenu de l’engagement de Madame [Y] [D] de la reprise du paiement des loyers, et d’un début d’apurement des dettes et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Madame [Y] [D] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 350,00 € par mois pendant 6 mois, et une dernière mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :

la clause de résiliation reprendra son plein effet ;la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;Madame [Y] [D] devra régler à la SCI 2J IMMO une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 26 août 2025, date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;et faute par Madame [Y] [D] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à la SCI 2J IMMO, aux frais et aux risques et périls de Madame [Y] [D], dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Madame [Y] [D], la demande de condamnation formée par la SCI 2J IMMO à ce titre sera rejetée.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Y] [D] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût des commandements de payer du 20 juin 2024, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture.

Il convient de condamner Madame [Y] [D] à payer à la SCI 2J IMMO la somme de 250,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et est compatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la SCI 2J IMMO ;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 novembre 2023 entre la SCI 2J IMMO et Madame [Y] [D] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies et que le bail est résilié à compter du 2 août 2024 ;

CONDAMNE Madame [Y] [D] à payer à la SCI 2J IMMO une somme de 2021,15 € au titre de la dette locative arrêtée au 26 août 2025, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1431,00 € à compter du commandement de payer du 20 juin 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus.

AUTORISE Madame [Y] [D] à se libérer en 6 mensualités de 350,00 €, et une dernière mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la SCI 2J IMMO sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Madame [Y] [D] dans le délai précité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;

— Madame [Y] [D] devra régler à la SCI 2J IMMO une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 26 janvier 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

— faute par Madame [Y] [D] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à la SCI 2J IMMO, aux frais et aux risques et périls de Madame [Y] [D] ;

REJETTE la demande au titre des dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [Y] [D] à payer à la SCI 2J IMMO la somme de 250,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Y] [D] au paiement des dépens qui comprendront le coût des commandements de payer du 20 juin 2024, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation, et de sa dénonciation à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE