TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Maria del pilar MOROTE ARCE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Bruno OUEDRAOGO

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02169 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7GAK

N° MINUTE :

10/2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 février 2026

DEMANDEUR

Monsieur [M] [N], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Bruno OUEDRAOGO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0074

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [V], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Maria del pilar MOROTE ARCE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1324

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 février 2026 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 05 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/02169 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7GAK

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 25 février 2013, à effet le 1er mars 2013, [F] [X] a donné en location à [G] [V] un appartement (2 pièces avec cave) situé [Adresse 2] à [Localité 6] [Adresse 5] (étage 3, bâtiment A, porte droite) moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 629,34 €, outre 100 € au titre de la provision sur charges.

Par acte en date du 9 juillet 2021, [M] [H] a acquis le bien objet du bail et est venu aux droits de [F] [X] en qualité de bailleur.

Par acte du 27 février 2023, [M] [H] a fait délivrer à [G] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d’impayés à hauteur de 7.459,19 €.

Par acte du 7 juillet 2023, [M] [H] a assigné [G] [V] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référés, aux fins d’obtenir la constatation de la résiliation de plein droit du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, avec la possibilité s’il y a lieu de faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier, si besoin par un technicien, le paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre les demandes accessoires.

Par ordonnance du 5 juin 2024, les demandes de [M] [N] ont été rejetées, en considération de contestations sérieuses.

Par exploit en date du 28 juin 2024, [M] [N] a fait signifier un congé pour vente à [G] [V], à effet au 28 février 2025, avec offre de préemption de l’appartement au prix de 250.000 euros.

Le défendeur est demeuré dans les lieux.

Par exploit en date 25 avril 2025, [M] [N] a fait citer [G] [V] devant le juge des contentieux de la protection, statuant au fond.

A l’audience du 2 décembre 2025, [M] [N], représenté, a sollicité de la juridiction qu’elle :

— constate la forclusion de la demande relative à la surface des lieux loués,

— rejette les demandes adverses, notamment la demande de délais pour quitter les lieux,

— constate la validité du congé du 28 juin 2024, entraînant la déchéance de plein droit du titre d’occupation et la résiliation du bail du 25 février 2013;

— ordonne l’expulsion ferme de [G] [V] et de tout occupant de son chef avec au besoin, l’assistance de la force publique, s’il y a lieu, fasse constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice désigné à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien, et ordonne l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls du défendeur,

— condamne [G] [V] à lui payer, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, la somme de 696,47 euros par mois, jusqu’à la libération effective des lieux, et la somme de 17.102,24 euros en principal, au 2 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, (alors que la note d’audience mentionne la date du 2 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse) augmenté des intérêts au taux légaux successifs à compter de la signification de l’assignation jusqu’au complet paiement avec capitalisation, sans préjudice de toutes autres sommes, notamment de celles dues à titre d’indemnité d’occupation lorsqu’elle sera liquidée ;

— juge que le dépôt de garantie actualisé sera réputé acquis à [M] [N] ;

— condamne [G] [V] à lui payer la somme de 5.000 euros, à titre de dommages intérêts ;

— condamne [G] [V] aux dépens, comprenant notamment les frais de signification jusqu’au terme de la procédure d’expulsion, et à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, [M] [N] expose que le congé a été valablement donné pour vente et que les loyers, appelés en application du bail en cours, ne sont plus réglés depuis plusieurs années. Il indique justifier de la propriété en propre sur les lieux depuis 2021 et souligne qu’à l’époque de cet achat, aucun congé pour vente n’avait été délivré de sorte qu’aucun droit de préemption ne bénéficiait au défendeur. Il souligne ne pouvoir délivrer de quittance, en l’absence de règlement complet du loyer.

[G] [V] sollicite du juge qu’il déboute [M] [N] de ses demandes.

Il souligne la qualité de professionnel de l’immobilier de [M] [N], qui travaille au sein de l’agence PRO CITY GEST, gestionnaire de son appartement. Il indique que la dette locative n’est pas établie et conteste les charges locatives, compte-tenu de la surface réelle du bien.

La décision, contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, [M] [N] a fait délivrer à [G] [V], par exploit de commissaire de justice du 28 juin 2024, un congé pour vente, avec offre de préemption au prix de 250.000 euros, à terme le 28 février 2025.

Il justifie de sa qualité de propriétaire des lieux depuis le 9 juillet 2021, par la production de l’acte authentique d’achat et l’attestation notariée correspondante.

Il convient de considérer que ces pièces établissent la volonté de vendre les lieux loués à [G] [V]. En outre, la profession de [M] [N] ou son emploi au sein de la société gestionnaire du bien objet du congé est sans incidence sur la validité du congé du 28 juin 2024.

Au regard de ces éléments, il convient de déclarer le congé délivré par [M] [N], le 28 juin 2024, à [G] [V], valable.

Le congé a donc régulièrement été délivré pour le 28 février 2025, date d’échéance du contrat de bail, en respectant le préavis légal de six mois.

Ainsi, [G] [V], qui s’est maintenu dans les lieux après le terme du bail, en est devenu occupant sans droit, ni titre, à compter du 1er mars 2025.

Sur l’expulsion de l’occupant

[M] [N], qui a un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué, sera par conséquent autorisé à faire procéder, ainsi qu’il est prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [G] [V], ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de [G] [V], malgré le congé, crée à l’égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable.

La condamnation de l’occupant d’un logement au paiement d’une indemnité d’occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle.

Aussi, [G] [V] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du dernier loyer mensuel principal, soit la somme de 696,47 euros, charges comprises, à compter du 1er mars 2025, jusqu’à parfaite libération des lieux matérialisés par la remise des clés ou l’expulsion.

Sur l’arriéré locatif

En l’espèce, [M] [N] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus, [G] [V] lui devait la somme de 17.102,24 euros, en deniers ou quittances pour tenir compte de versements éventuellement intervenus et non comptabilisés.

[G] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, les reçus qu’il produit aux débats étant anciens, il sera condamné à payer, en deniers ou quittances, cette somme au bailleur, augmenté des intérêts au taux légaux successifs à compter de la signification de l’assignation jusqu’au complet paiement avec capitalisation.

Le sort du dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux dont l’actualisation au montant du loyer en cours n’est pas établie, ne saurait être réputé acquis à [M] [N], dès lors qu’il reconnait que le le défendeur est encore dans les lieux, s’agissant d’une somme dont le sort est précisément lié à l’état des lieux, à la sortie.

Sur la demande de dommages intérêts

[M] [N] ne justifiant pas du préjudice dont il demande réparation, il sera débouté de sa demande de condamnation d'[G] [V] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages intérêts.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

[G] [V], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, ne comprenant pas le coût du congé pour vente, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de [M] [N] la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Il y a lieu de lui allouer la somme totale de 300 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile, en condamnant [G] [V] à la lui payer.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé délivré par [M] [N] à [G] [V], le 28 juin 2024, à effet au 28 février 2025 ;

CONSTATE que [G] [V] est occupant sans droit, ni titre des lieux, appartement et cave, situés au [Adresse 4], depuis le 1er mars 2025;

AUTORISE [M] [N] à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [G] [V] , ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux, appartement et cave, situés [Adresse 4] ;

DIT que l’occupant devra libérer les lieux, remettre les clés et établir un état des lieux de sortie contradictoire avec le bailleur ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [G] [V] à payer à [M] [N] une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer mensuel actuel, soit la somme mensuelle de 696,47 euros, charges comprises, à compter du 1er mars 2025, jusqu’à parfaite libération des lieux matérialisés par la remise des clés ou l’expulsion;

CONDAMNE [G] [V] à payer à [M] [N] la somme de 17.102,24 euros, en deniers ou quittances, correspondant à l’arriéré locatif dû au 2 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, augmenté des intérêts au taux légaux successifs à compter de la signification de l’assignation jusqu’au complet paiement avec capitalisation,

DÉBOUTE [M] [N] du surplus de ses demandes, notamment des demandes de dommages intérêts et de conservation du dépôt de garantie actualisé ;

DÉBOUTE [G] [V] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE [G] [V] aux dépens de l’instance, ne comprenant pas le coût du congé pour vente, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle ;

CONDAMNE [G] [V] à payer à [M] [N] la somme totale de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection