TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Chantal TEBOUL ASTRUC ; Monsieur [R] [V] ; Monsieur [W] [Y]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/01650 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BX6

N° MINUTE :

10-2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 20 août 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. GANEP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC de la SAS ASTRUC AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #A0235

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [V], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Monsieur [W] [Y], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 mai 2025

Délibéré le 20 août 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 août 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 20 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/01650 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BX6

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er décembre 2021, la SCI GANEP a consenti à Monsieur [R] [V] un bail portant sur un logement et une cave situés [Adresse 4].

Monsieur [W] [X] s’est porté caution solidaire, le 1er décembre 2021.

La SCI GANEP est une SCI familiale, Monsieur [Z] [A], devenant associé le 30 octobre 2020, suivant donation du 30 octobre 2020.

Suivant exploit du 28 mai 2024, la SCI GANEP a fait délivrer un congé pour reprise au profit de Monsieur [Z] [A], à effet du 30 novembre 2024 ainsi qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 septembre 2024.

Par actes d’huissier en date du 27 décembre 2024, la SCI GANEP a fait assigner Monsieur [R] [V] et Monsieur [W] [X] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

validation du congé pour reprise à effet du 30 novembre 2024, ou à titre subsidiaire, acquisition de la clause résolutoireexpulsion immédiate de Monsieur [R] [V] et de tous occupants de leur chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, et transport et séquestration du mobilier,condamnation solidaire de Monsieur [R] [V] et Monsieur [Y] à lui verser au titre des indemnités d’occupation mensuelle la somme de 9942, 02 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échues, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 7234, 26 euros et de l’assignation pour le surplus, 3000 euros au titre des frais irrépétibles, et les dépens dont distraction au profit de la SAS ASTRUC AVOCATS.

A l’audience du 22 mai 2025, la SCI GANEP, représentée par son conseil, s’en remet à son assignation, actualisant la dette à la somme de 2380, 76 euros au 20 mai 2025, mai 2025 compris. Au soutien de ses prétentions, la SCI GANEP soutient que le congé est régulier, que la volonté de reprise est pleinement justifiée pour loger un des associés de la SCI.

Monsieur [R] [V] et Monsieur [Y] ne sont ni présents ni représentés.

La décision a été mise en délibéré au 20 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé pour reprise délivré par le bailleur

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicable aux baux vacants, le bailleur peut délivrer un congé pour motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant, six mois au moins avant l’échéance du bail. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Le locataire doit motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

Le délai applicable au congé court à compter du jour, de la remise en main propre au locataire, de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier de justice. La date de réception d’une notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception est celle qui est apposée par l’administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire. Le congé doit être délivré par le bailleur à la personne du locataire. La date de notification du congé, celle de la signature par le locataire de l’avis de réception de la lettre recommandée, fait courir le délai de préavis imposé au bailleur, quel que soit le motif du congé. Dans le cas contraire, le congé délivré par le locataire sera dans ce cas dépourvu de tout effet. De plus, considérant que lorsque les époux sont locataires, en raison de la cotitularité du bail édicté par l’article 1751 du code civil, le congé doit être délivré à chacun d’entre eux.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Les dispositions de l’article 11 et de l’article 15 peuvent être invoquées lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, par la société au profit de l’un des associés et lorsque le logement est en indivision, par tout membre de l’indivision.

L’article 114 du code de procédure civile précise qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Le congé transmis par acte de commissaire de justice, le 28 mai 2024, soit 6 mois avant la date de fin de contrat du 30 novembre 2024 est, ainsi, régulier dans la forme.

Quant au motif du congé, il sera rappelé que depuis la loi ALLUR lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Cette loi a ainsi opéré un renversement de la charge de la preuve puisqu’il appartient désormais au bailleur d’apporter des justifications au soutien de son congé pour reprise alors qu’auparavant il appartenait au locataire de rapporter la preuve d’une fraude manifeste. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues audit article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Aucune contestation n’est soulevée, en l’absence des défendeurs, le congé étant suffisamment explicite à la fois sur le bien et la personne souhaitant le récupérer, à savoir l’un des associés de la SCI GANEP.

Le congé est ainsi régulier au fond, et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 30 novembre 2024

Monsieur [R] [V] se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er décembre 2024 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte et le recours à la force publique est suffisamment dissuasive.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Selon l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai ne s’applique toutefois pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

Il sera rappelé que la notion de voie de fait est un critère objectif de différenciation et qui tend à distinguer d’une part les personnes entrées dans les lieux en bénéficiant d’un titre d’occupation délivré par le propriétaire et d’autre part les personnes entrées dans les lieux sans avoir jamais eu l’accord du propriétaire ni avoir été titulaires d’un titre quelconque sans avoir été induit en erreur ou abusé sur l’étendue de leurs droits, même en l’absence d’effraction ou de dégradation des locaux occupés.

Le locataire n’étant pas rentré dans les locaux par voie de fait, la société bailleresse ne justifie pas de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’articla L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et en sera déboutée.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [R] [V] et Monsieur [W] [Y], caution solidaire, seront ainsi condamnés, solidairement, au paiement de la somme de 2380, 76 euros au titre de la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation échues à la date du 20 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2024, et d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 21 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera fait droit à la demande au visa de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1200 euros.

La demande de distraction des dépens formée par la société SCI GANEP sera toutefois rejetée s’agissant d’une instance pour laquelle la représentation par avocat n’est pas obligatoire.

La décision est assortie de l’exécution provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe en premier ressort et réputé contradictoire,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [R] [V] d’un congé pour reprise concernant l’appartement à usage d’habitation et une cave situés [Adresse 4] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 30 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI GANEP pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [V] et Monsieur [W] [Y] à verser à la SCI GANEP la somme de 2380, 76 euros au titre de la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation échues à la date du 20 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2024,ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, compter de la date du 21 mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE la SCI GANEP de sa demande d’astreinte et de suppression du délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [V] et Monsieur [W] [Y] à verser la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [V] et Monsieur [W] [Y] aux dépens ;

RAPPELLE que la décision est assortie de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION