TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M. et Mme, [R]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e GARCON

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/06555 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBSCG

N° MINUTE : 4/2026

JUGEMENT

rendu le mercredi 11 mars 2026

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS, [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet, [H], [Localité 2], FILS et F, [U], dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représenté par M^e Valérie GARCON, avocat au barreau de Seine-Saint-Denis

DÉFENDEURS

Monsieur, [D], [R]

Madame, [B], [R]

demeurant, [Adresse 3]

non comparants, ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique,

assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 mars 2026 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 11 mars 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/06555 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBSCG

EXPOSE DU LITIGE

M., [D], [R] et Mme, [B], [R] sont propriétaire indivis au sein d’un immeuble sis, [Adresse 1], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division et gérée par le syndic, [H], [U].

Il a été constaté par le syndic que M., [D], [R] et Mme, [B], [R] ne déféraient pas régulièrement aux appels provisionnels de charges et cotisations sur fonds travaux qui lui étaient trimestriellement adressés.

Plusieurs sommations de payer ainsi que des relances leur ont été adressée.

Par acte extrajudiciaire en date du 11 décembre 2025, le syndicat des copropriétaire du, [Adresse 1] (ci-après le SDC) a assigné M., [D], [R] et Mme, [B], [R] devant le juge du tribunal judiciaire de Paris.

Le SDC représenté par son syndic demande au visa notamment de la loi du 10 juillet 1965 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

— condamner solidairement M., [D], [R] et Mme, [B], [R] à lui payer la somme de 1334,50 € pour les charges arrêtées au 4e trimestre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la première sommation,

— condamner solidairement M., [D], [R] et Mme, [B], [R] à lui payer la somme de 657,95 € au titre des frais engagés,

— condamner solidairement M., [D], [R] et Mme, [B], [R] à lui payer la somme de 3500 € de dommages et intérêts,

— condamner solidairement M., [D], [R] et Mme, [B], [R] à lui payer la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont le coût des sommations de payer.

A l’audience du 7 janvier 2026, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures et confirmé la dette de l’assignation tout en signalant une dette de copropriété à la hausse.

Assignés à étude, M., [D], [R] et Mme, [B], [R] n’ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 11 mars 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

En l’espèce, le SDC du, [Adresse 1] produit une matrice cadastrale justifiant que M., [D], [R] et Mme, [B], [R] sont bien propriétaires indivis des lots 736 et 785 au sein d’un immeuble sis, [Adresse 1] correspondant à 182/100000 e des tantièmes de la copropriété.

De ce fait, selon la loi précitée, ils sont tenus, et solidairement (article 104 du règlement), au paiement de leur quote-part de charges et travaux de la copropriété.

Les pièces versées aux débats et que M., [D], [R] et Mme, [B], [R] n’ont pas contesté attestent comme suit de l’existence de la créance alléguée du SDC contre les défendeurs :

— le contrat de syndic, [H], [U] (pièce 55),

— Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle des copropriétaires de 2019 à 2025 (pièces 48 à 53) sont produites, validant les comptes de la copropriété de l’année n et arrêtant son budget prévisionnel de l’année n + 1, outre les décisions sur travaux, devenues définitives selon certificats de non recours délivrés par, [H], [U] (pièce 54), et donc engageant tous les copropriétaires à l’instar d’un contrat,

— Sur cette base, au titre des années 2020 à 2025 ont été émis à l’attention de l’intéressée des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux, y compris fond ALUR, entre le 4 e trimestre 2020 et le 4 e trimestre 2025 (pièces 8 à 46).

— des mises en demeure et relances dès 2021, toutes réceptionnées (pièce 3) ainsi que des sommations à domicile en date du 7 avril 2023 (811,58 € en principal) et 2 juillet 2025 (1935,51 € en principal) (pièces 4) attestant de l’inexécution des obligations de propriétaire de M., [D], [R] et Mme, [B], [R] .

La somme réclamée par le SDC fait suite au relevé du compte de M., [D], [R] et Mme, [B], [R] arrêté au 24/11/2025 également produit aux débats (pièce 6) mais complété et rectifié dans l’assignation, laquelle reflète les appels de fonds susdits et leurs règlements partiels pour une créance totale de charges et travaux de 1334,50 € entre le 01/01/2020 au 01/10/2025.

Il convient toutefois d’amenuiser cette créance à hauteur de 983,88 €, trois virements du copropriétaire en 2020 présents dans le décompte en pièce 6 n’ayant pas été décomptés dans l’assignation.

Le décompte en pièce 6 intègre aussi les sommes versées ponctuellement par le copropriétaire ainsi que les frais de procédure pour un total de 657,95 €.

En l’espèce, les pièces versées aux débats attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée du SDC dont les défendeurs, par basculement de la charge de la preuve, ne justifie pas s’être libéré.

M., [D], [R] et Mme, [B], [R] seront donc solidairement condamnés à payer au SDC la somme de 983,88 € pour les charges impayées entre le 01/01/2020 au 01/10/2025, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation du 7 avril 2023 pour la somme de 811,58 €, et à compter de la sommation du 2 juillet 2025 pour le surplus.

II. Sur la demande au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; (…)

En l’espèce, il ressort de la pièces 6 ainsi que des tarifs exposés au contrat de syndic et des factures d’avocat la preuve des frais exposés par la copropriété via le syndic pour recouvrer les impayés de charges de M., [D], [R] et Mme, [B], [R].

M., [D], [R] et Mme, [B], [R] seront donc solidairement condamnés à payer la somme de 657,95 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

III. Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, la résistance au paiement est démontrée au fil des mises en demeure et sommations diligentées en vain, laquelle résistance, même justifiée par des difficultés personnelles, constitue une faute civile en lien direct et certain avec la désorganisation de la trésorerie de la copropriété qui s’est nécessairement ensuivie de cette inexécution contractuelle fragmentée de 2021 à 2025.

Compte tenu du montant des impayés des lots concernés proportionnellement à la taille de la copropriété (182/100000 e) mais aussi du paiement ponctuel malgré tout de certaines provisions pour charges et travaux il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 300 € à ce titre.

III. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M., [D], [R] et Mme, [B], [R], partie succombante, seront solidairement condamnés aux dépens, dont le coût des sommations de payer.

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne justifie que M., [D], [R] et Mme, [B], [R] soit déchargés de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le tribunal évalue à la somme de 1000 €.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

Condamne solidairement M., [D], [R] et Mme, [B], [R] à payer au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 1] la somme de 983,88 € pour les charges impayées entre le 01/01/2020 au 01/10/2025, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation du 7 avril 2023 pour la somme de 811,58 €, et à compter de la sommation du 2 juillet 2025 pour le surplus,

Condamne M., [D], [R] et Mme, [B], [R] à payer au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 1] la somme de 657,95 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Condamne solidairement M., [D], [R] et Mme, [B], [R] à payer au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 1] la somme de 300 € au titre de leur résistance abusive,

Rejette toutes les autres demandes,

Condamne solidairement M., [D], [R] et Mme, [B], [R] aux entiers dépens, dont le coût des sommations de payer,

Condamne in solidum M., [D], [R] et Mme, [B], [R] à payer au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 1] la somme de 1000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière, Le Juge,