TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître PAPOULAR

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître FEKOM

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/06124 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAG7V

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 04 juin 2026

DEMANDEURS

Monsieur [C] [F],

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [J] [W],

demeurant [Adresse 2]

Madame [R] [H],

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [L] [M],

demeurant [Adresse 4]

Madame [A] [X],

demeurant [Adresse 5]

tous représentés par Maître FEKOM, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C2166

DÉFENDEURS

S.A.R.L. M3L,

dont le siège social est sis [Adresse 6]

Monsieur [D] [T] [P],

demeurant [Adresse 7]

tous représentés par Maître PAPOULAR PEREZ, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P572

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 31 mars 2026

Décision du 04 juin 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/06124 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAG7V

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juin 2026 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 novembre 2021, à effet le 23 novembre 2021, [D] [P], représenté par l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) M3L “L’AGENCE [P] IMMOBILIER” a donné à bail meublé à [C] [F], [J] [W], [R] [H], [L] [M] et [A] [X] une maison située [Adresse 8].

Les locataires indiquent avoir constaté dès leur entrée dans les lieux une humidité très importante et avoir alerté leur bailleur afin qu’il remédie au désordre.

Aucun travaux n’a été réalisé par le bailleur et les locataires ont constaté les désordres suivants : des infiltrations importantes sur les murs de la maison, des proliférations de champignons et moisissures sur les murs, des dégâts des eaux réccurrents, facturations d’électricité élevées, absence de production des diagnostics de performance, surestimation du loyer compte-tenu de la surface réellement exploitable comme habitation et des normes applicables au plafonnement des loyers et au classement du logement en catégroie F et G.

Par exploit en date du 9 août 2023, [D] [P], représenté par l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) M3L “L’AGENCE [P] IMMOBILIER” a fait délivrer aux locataires un congé pour vente.

Les locataires ont quitté les lieux le 2 juillet 2025.

Par exploit en date des 20 et 22 mai 2025, [C] [F], [J] [W], [R] [H], [L] [M] et [A] [X] ont fait assigner [D] [P], représenté par l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) M3L “[Adresse 9] IMMOBILIER” devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1].

L’affaire a été renvoyée pour être mise en état.

Aux termes des dernières écritures, [C] [F], [J] [W], [R] [H], [L] [M] et [A] [X] ont sollicité du juge des contentieux de la protection qu’il constate le caractère indécent du logement loué, qu’il condamne les défendeurs à leur régler la somme de 20.000 euros chacun sauf la somme 30.000 euros à Madame [H] à titre de dommages intérêts pour le préjudice subi et la somme de 5.503 euros chacun au titre des dommages intérêts pour le préjudice matériel, la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris les frais de constat du commissaire de justice.

Au soutien de leurs prétentions, les locataires exposent que les lieux loués étaient affectés de désordres les rendant indécents, avoir sollicité la visite de la [Localité 2]-[Localité 3], du service hygiène de la Ville de [Localité 4] pour faire constater les désordres affectant le bâti, les menuiseries, le chauffage, l’électricité, la ventilation, tous éléments constituant un risque pour la santé des occupants. Ils indiquent que le dispositif d’encadrement des loyers n’a pas été respecté, que le congé délivré pour vente était frauduleux, les lieux ayant été reloués après leur départ et non cédés.

[D] [P], représenté par l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) M3L “L’AGENCE [P] IMMOBILIER” ont sollicité du juge :

— in limine litis,

qu’il juge partiellement prescrite la demande au titre du prétendu surplus du loyer pour un montant de 1.609,14 euros,

— à titre principal, qu’il déboute les demandeurs de leurs prétentions,

— à titre subsidiaire, qu’il ne le condamne qu’à leur verser la somme de 2.681,90 euros au titre du prétendu surplus de loyer et les déboute de leurs autres demandes,

— à titre encore plus subsidiaire, qu’il ne le condamne qu’à leur verser la somme de 2.681,90 euros au titre du prétendu surplus de loyer et réduise la demande au titre du préjudice moral à de plus justes proportions,

— en tout état de cause, condamne in solidum [C] [F], [J] [W], [R] [H], [L] [M] et [A] [X] aux dépens et à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, [D] [P], représenté par l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) M3L “L’AGENCE [P] IMMOBILIER” et l’agence ont a indiqué que les lieux loués, refaits en 2020, n’étaient pas affectés d’indécence, le contrat prévoyant expressément que le niveau du bas ne serait pas utilisable comme pièce de vie, et que c’est l’occupation par les demandeurs qui est cause des désordres. Ils exposent que les prétentions des demandeurs antérieures au 22 mai 2022 sont prescrites, compte-tenu de la date de l’assignation, soulignant que la demande doit être répartie entre les demandeurs, et non affectée à chacun. Ils indiquent que le congé pour vente délivré a été valablement donné.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la prescription

En application des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, “ Toutes [les] actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.”

Les demandeurs formulent une demande de dommages intérêts fondée sur l’inobservation des dispositions sur l’encadrement des loyers entre novembre 2021 et octobre 2023 et le caractère frauduleux du congé pour vente.

Les demandes antérieures au 22 mai 2022 sont prescrites, en considération de la date de délivrance de l’assignation, le 22 mai 2025.

Sur les demandes de dommages intérêts

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. […]

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement […];

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle […];

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

[…]”

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil dispose que “Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

Aux termes de leurs écritures, [C] [F], [J] [W], [R] [H], [L] [M] et [A] [X] soutiennent que le bailleur a loué des lieux indécents, en ne respectant pas l’encadrement des loyers et leur a délivré un congé pour vente frauduleux, les lieux ayant été reloués et non pas vendus, après leur départ.

En l’espèce, ils produisent aux débats le bail initial, les demandes de travaux amiables par courriels et par courriers dont le caractère de mise en demeure n’est pas établi, en l’absence de justification de l’envoi en recommandé, un rapport de visite du service d’hygiène de la [Localité 2] [Localité 3] Est Ensemble, en date du 10 janvier 2023 qui constate la présence de moisissures, de fenêtres cassées, l’absence de protection contre les ruissellements et remontées d’eau, le rapport de l’inspecteur de salubrité du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 4] en date du 8 décembre 2025 indiquant que les revêtements extérieurs sont très dégradés, fissurés, que les ouvrants sont dégradés, ce qui peut générer des infiltrations, que le système de ventilation est insuffisant, que le système de chauffage est inadapté, que l’humidité et les moisissures sont présentes, et que l’installation électrique est inadaptée, que ces désordres constituent des risques de survenues ou d’aggravation de pathologies notamment des maladies pulmonaires, asthmes et allergies et des risques d’accidents électriques, ainsi qu’un dossier de diagnostic technique en date du 26 janvier 2021 classant le logement en catégories F et C, le métrant à la superficie de 114,61 mètres carré, constatant des non conformités électriques. Ils produisent de nombreuses photographies, dont la provenance n’est pas établie, pas même par le procès-verbal de constat du 23 mars 2026, qui se borne à faire interpréter ces photographies par un commissaire de justice, mais pas à authentifier leur provenance et leur représentation exacte des lieux loués.

Ils justifient également de la location des lieux à partir du 24 octobre 2023, et non pas de la vente des lieux, alors qu’un congé pour vente avait été signifié le 9 août 2023, à effet au 22 novembre 2023.

Les éléments produits aux débats par les demandeurs établissent que les lieux loués par [D] [P] étaient indécents, en raison des importantes infiltrations et de l’humidité affectant les lieux et de l’indaptation de l’installation électrique, tous événements de nature à troubler la jouissance paisible des lieux par les occupants et à constituer un risque pour leur santé et leur sécurité, l’une des occupantes justifiant d’un état asthmatique nécessairement aggravé par l’humidité et le développement de moisissures dans son habitat.

Le bailleur, qui ne justifie pas d’un mauvais entretien des lieux par les occupants, sera considéré comme responsable des troubles de jouissance rencontrés par les demandeurs pendant leur occupation des lieux et sera condamné à payer à [C] [F], [J] [W], [L] [M] et [A] [X] la somme de 5.000 euros et la somme de 7.000 euros à [R] [H], à titre de dommages intérêts pour leur préjudice moral respectif.

Par ailleurs, la demande des anciens locataires relative au préjudice matériel pour paiement d’un loyer supérieur aux dispositions relatives à l’encadrement des loyers apparaît fondée pour la période du 22 mai 2022 au 19 novembre 2023, soit un surplus de 268,19 euros pendant 18 mois, soit la somme de 4.827,42 euros, répartie entre les 5 contributeurs aux loyers, soit la somme de 965,84 euros chacun.

Enfin, il ne sera pas fait droit à la demande de [R] [H] formulée au titre de la location d’un lieu de stockage pour ses effets, à la suite de son départ des lieux, le lien de causalité entre cette dépense et le caractère frauduleux du congé pour vente signifié le 31 août 2023 n’étant pas établi.

De même, le préjudice issu de la transmission de quittances erronées n’étant pas établi, aucun dommages intérêts ne saurait être alloué aux demandeurs sur ce fondement.

La société à responsabilité limitée M3L qui n’a pas agi comme bailleur, ne saurait être condamnée en l’absence de responsabilité dans les troubles de jouissance constatés et reconnus, et dans les autres préjudices indemnisés.

Les autres demandes des parties, mal fondées, seront rejetées.

Sur les dépens, l’article 700 du Code de procédure civile et l’exécution provisoire

[D] [P], partie perdante, sera tenu aux dépens de l’instance.

[D] [P] sera condamné à payer à [C] [F], [J] [W], [R] [H], [L] [M] et [A] [X] la somme de 600 euros chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et sera débouté de sa propre demande sur ce fondement.

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

— Constate l’irrecevabilité des demandes antérieures au 22 mai 2022 pour cause de prescription,

— Condamne [D] [P] à payer à [C] [F], [J] [W], [L] [M] et [A] [X] la somme de 5.000 euros chacun à titre de dommages intérêts en réparation de leur trouble de jouissance ;

— Condamne [D] [P] à payer à [R] [H] la somme de 7.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation de son trouble de jouissance ;

— Condamne [D] [P] à payer à [C] [F], [J] [W], [R] [H], [L] [M] et [A] [X] la somme de 965,84 euros chacun à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice matériel pour non respect des dispositions relatives à l’encadrement des loyers pour la période du 22 mai 2022 au 19 novembre 2023,

— Déboute [C] [F], [J] [W], [R] [H], [L] [M] et [A] [X] du surplus de leurs demandes,

— Déboute [D] [P] du surplus de ses demandes ;

— Prononce la mise hors de cause de l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) M3L “L’AGENCE [P] IMMOBILIER”;

— Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

— Condamne [D] [P] aux dépens;

— Condamne [D] [P] à payer à à payer à [C] [F], [J] [W], [R] [H], [L] [M] et [A] [X] la somme de 600 euros chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— Déboute [D] [P] de ses demandes sur le fondement des dispositions des articles 700 du code de procédure civile ;

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit en la matière.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE