TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [L] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Jérôme BENYOUNES

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04767 – N° Portalis 352J-W-B7J-C72ZV

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 20 janvier 2026

DEMANDERESSE

La société PMC, société par actions simplifiée, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jérôme BENYOUNES de la SELARL VINCI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #L0047

DÉFENDERESSE

Madame [L] [T]

demeurant [Adresse 4],

et pour signification, rencontrée en l’étude au [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 janvier 2026 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 20 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/04767 – N° Portalis 352J-W-B7J-C72ZV

EXPOSE DU LITIGE

La société par actions simplifiée PMC est propriétaire des lots n°5, 6, 7, 8, 9, 14, 15, 103, 201, 202 et 301 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 4].

Les lots n°101, 102, 104, 105, 106 et 12 de l’immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 4] relèvent de l’indivision successorale consécutive au décès de [F] [Y], épouse [T], le 2 juillet 2001 et de [S] [T], décédé le 26 décembre 2008, composée de [C] [P] [T], de [H] [V] [T] et d'[L] [B] [T], leurs enfants.

[C] [P] [T] est décédé.

A la suite du décès de [F] et [S] [T], Maître [G] [K] a été nommée en qualité de mandataire successoral par ordonnance en la forme des référés du Tribunal de g rande instance de Paris en date du 1er décembre 2016, prorogée régulièrement et la dernière fois, le 1er décembre 2020.

Par acte authentique en date du 26 octobre 2023, les lots dépendant de l’indivision [T] ont été cédés à la société PMC.

La société PMC a également consenti à [L] [T] une promesse unilatérale de ventre portant sur le lot n°14 dit « nouvel appartement » de l’immeuble au prix préférentiel de 150.000 euros pour une durée expirant le 26 février 2024, à 16 heures, une convention d’occupation précaire sur les lots vendus dans l’attente de la réalisation des travaux du nouvel appartement, à compter du 27 octobre 2023, à terme le 24 novembre 2023 et une seconde convention d’occupation précaire portant sur le nouvel appartement objet de la promesse unilatérale de vente, commençant à courir à compter du 27 octobre 2023 sans pouvoir dépasser la date du 26 février 2024, à 18 heures, dans l’attente de la signature de l’acte authentique.

Les 21 et 25 mars 2024, les parties ont conclu un avenant à la promesse unilatérale de vente du nouvel appartement prorogeant sa durée de validité au 30 septembre 2024. La seconde convention d’occupation précaire a été prorogée jusqu’au 30 septembre 2024, laissant inchangée le montant de l’indemnité forfaitaire de 1.000 euros par jour de retard, à titre de clause pénale, en cas de maintien dans les lieux.

L’achat du nouvel appartement n’a pas été régularisé avant le 30 septembre 2024 et [L] [T] a été mise en demeure de régler l’indemnité forfaitaire par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 7 octobre 2024. Une sommation de quitter les lieux a été signifiée à [L] [T] le 11 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 février 2025, la société par actions simplifiée PMC a fait délivrer à [L] [T] une assignation aux fins de comparution devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, sollicitant du tribunal qu’il :

— constate la caducité de la convention d’occupation précaire du 26 octobre 2023 et de l’avenant à la convention d’occupation précaire des 21 et 25 mars 2024, portant sur l’appartement situé au rez-de chaussée de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 4], actuel lot n°32, ancien lot n°41, ou en tout état de cause, juge que ces conventions sont résolues de plein droit, cinq jours après l’envoi de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la société PMC en date du 4 octobre 2024,

— juge qu'[L] [T] est occupante sans droit de l’appartement composant le lot de copropriété n°32, situé au rez-de chaussée de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 4], depuis le 30 septembre 2024 à 18 heures,

— ordonne l’expulsion d'[L] [T] et de tous occupants de son chef de l’appartement composant au besoin avec l’intervention d’un serrurier et l’assistance de la force publique et autorise l’enlèvement et la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant dans l’appartement objet de la promesse unilatérale de vente, dans un garde-meubles qu’il désignera ou tout autre lieu au choix de la société PMC, aux risques et périls et frais d'[L] [T],

— condamne [L] [T] à lui payer la somme de 1.000 euros par jour de retard, à compter du 30 septembre 2024 à 18 heures et jusqu’à libération effective de l’appartement composant le lot de copropriété n°32, rez de chaussée de l’immeuble situé [Adresse 3], et [Adresse 4],

— condamne [L] [T] à lui payer la somme de 248,60 euros, au titre des charges de copropriété de l’appartement, situé au rez-de chaussée de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 4], sur la période du 27 octobre 2023 au 30 septembre 2024,

— condamne [L] [T] à lui payer les frais engagés pour la signification des sommations de quitter les lieux, en ce compris la sommation du 11 octobre 2024 pour la somme de 227,28 euros toutes taxes comprises,

— rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

— condamne [L] [T] à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont recouvrement au profit de la SELARL VINCI.

La société par actions simplifiée PMC a maintenu ses demandes, sauf la demande au titre des charges de l’année 2025, s’élevant à la somme de 348,34 euros et demandant la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 426.000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire, clause pénale contractuelle. Elle a expliqué que l’occupation des lieux par la défenderesse était faite sans droit, ni titre, la promesse unilatérale de vente ayant expiré en l’absence de régularisation de l’acte de vente du lot n°32, ancien lot n°41. Sur la demande reconventionnelle de réduction de l’indemnité forfaitaire, elle a indiqué s’en rapporter.

[L] [T] a comparu. Elle a indiqué disposer des fonds pour acquérir l’appartement et vouloir régulariser la promesse unilatérale de vente. Elle a indiqué que le montant de l’indemnité forfaitaire d’occupation était trop élevé et devait être réduit.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’expulsion des occupants

La société par actions simplifiée PMC produit aux débats l’acte authentique en date du 26 octobre 2023 par lequel elle a consenti à [L] [T] une promesse unilatérale de vente portant sur le lot n°32, ancien lot n°41, dit « nouvel appartement » de l’immeuble, au prix préférentiel de 150.000 euros, pour une durée expirant le 26 février 2024, à 16 heures, les conventions d’occupation précaire sur les lots vendus dans l’attente de la réalisation des travaux du nouvel appartement, à compter du 27 octobre 2023, à terme le 24 novembre 2023 et portant sur le nouvel appartement objet de la promesse unilatérale de vente, commençant à courir à compter du 27 octobre 2023 sans pouvoir dépasser la date du 26 février 2024, à 18 heures, dans l’attente de la signature de l’acte authentique, ainsi que les avenants de prorogation de la promesse unilatérale de vente et d’occupation précaire jusqu’au 30 septembre 2024.

[L] [T] justifie avoir reçu les fonds permettant l’acquisition du bien le 20 janvier 2025 et non pas antérieurement au 30 septembre 2024. En d’autres termes, elle ne justifie pas avoir régularisé l’achat du bien conformément aux conditions de la promesse unilatérale de vente dans les délais impartis et ne dispose d’aucun droit lui permettant l’occupation du bien au-delà du 30 septembre 2024, soit à partir du 1er octobre 2024, date depuis laquelle elle est occupante sans droit, ni titre. Tant la promesse unilatérale de vente du 26 octobre 2023, que la convention d’occupation précaire du même jour, modifiées par avenants des 21 et 25 mars 2024, sont caduques.

En l’absence de justification par [L] [T] d’un titre d’occupation, il y a lieu de constater sa qualité d’occupante sans droit, ni titre des lieux, situé au lot n°32, ancien lot n°41 dit « nouvel appartement », rez de chaussée de l’immeuble [Adresse 3].

Il n’appartient pas au juge des contentieux de la protection de trancher un éventuel litige relatif à l’exécution de la promesse unilatérale de vente du 26 octobre 2023, dont le terme a été prorogé au 30 septembre 2024.

La société par actions simplifiée PMC, qui a un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué, sera par conséquent autorisée à faire procéder à l’expulsion d'[L] [T] ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation et les charges locatives

Le maintien dans les lieux d'[L] [T] est une faute civile créant à l’égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable. Cette faute civile ouvre droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien par cette occupation indue. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l’espèce, si la convention d’occupation d’occupation précaire du 26 octobre 2023 modifiée par avenant des 21 et 25 mars 2024 a prévu une indemnité d’occupation forfaitaire journalière, au-delà du terme de la convention, son montant, décorrélé de la valeur locative du bien, a la nature d’une clause pénale.

En application de l’article 1231-5 du code civil, le juge peut modérer son montant s’il apparaît excessif. Dès lors, il convient de fixer à la somme de 100 euros par jour le montant de l’indemnité d’occupation forfaitaire à la charge d'[L] [T], à compter du 1er octobre 2024, à 0 heure, jusqu’à complète libération des lieux. S’agissant d’une indemnité forfaitaire, il y a lieu de considérer que cela inclut les charges liées à l’occupation des lieux, de sorte que les demandes de condamnations d'[L] [T] au paiement des charges pour les périodes du 26 octobre 2023 au 30 septembre 2024 et au titre de l’année 2025 seront rejetées.

[L] [T], qui s’est maintenue dans les lieux, sans droit, sera également condamnée à payer à la société par actions simplifiée PMC les sommes engagées au titre des sommations de quitter les lieux, en ce compris le coût de la sommation du 11 octobre 2024 pour un montant de 227,28 euros, toutes taxes comprises.

Les autres demandes de la société par actions simplifiée PMC seront rejetées.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

[L] [T], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la société par actions simplifiée PMC la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens. Il y a lieu de lui allouer la somme de 1.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de Procédure civile, l’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

— Constate la qualité d’occupante sans droit, ni titre d'[L] [T] des lieux situés au rez de chaussée de l’immeuble [Adresse 3],

— Autorise la société par actions simplifiée PMC à faire procéder à l’expulsion d'[L] [T], ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux, appartement à usage d’habitation situé au rez de chaussée de l’immeuble [Adresse 3] ;

— Dit que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamne [L] [T] à payer à la société par actions simplifiée PMC une indemnité forfaitaire d’occupation journalière de 100 euros, à compter du 1er octobre 2024, à 0 heure, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au propriétaire ou au mandataire désigné ;

— Condamne [L] [T] à payer à la société par actions simplifiée PMC les sommes engagées au titre des sommations de quitter les lieux, en ce compris le coût de la sommation du 11 octobre 2024 pour un montant de 227,28 euros, toutes taxes comprises ;

— Déboute la société par actions simplifiée PMC du surplus de ses demandes ;

— Déboute [L] [T] du surplus de ses demandes, notamment de régularisation de la promesse unilatérale de vente du 26 octobre 2023 modifiée par avenant des 21 et 25 mars 2024 ;

— Condamne [L] [T] aux dépens de l’instance ;

— Condamne [L] [T] à verser à la société par actions simplifiée PMC la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

La greffière La Juge des contentieux de la protection