TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [T] [J]

Madame [R] [Q]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : La SCP MENARD-WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/10058 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBG6A

N° MINUTE :

5/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 mai 2026

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT- OPH (anciennement OPAC DE PARIS)

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS,vestiaire P0128

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [J]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [R] [Q]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laurent GOSSART, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 février 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 mai 2026 par Laurent GOSSART, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 18 mai 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/10058 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBG6A

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 11 juin 2024, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH a donné à bail à M. [T] [J] et Mme [R] [Q], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local d’habitation (comprenant une cave) situé [Adresse 4], à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2025, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH a fait délivrer aux locataires un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme principale de 2 965,88 euros au titre de l’arriéré locatif en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [J] et Mme [R] [Q] le 18 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2025 remis au greffe le 3 novembre suivant, l’E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH a fait assigner M. [T] [J] et Mme [R] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner, à défaut de départ volontaire, leur expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si nécessaire avec l’aide de la force publique,

civiles d’exécution,

— condamner solidairement M. [T] [J] et Mme [R] [Q] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer majoré de 50 % et des provisions pour charges, ou subsidiairement qui ne saurait être inférieure au montant du loyer, jusqu’à la libération des lieux,

— condamner solidairement M. [T] [J] et Mme [R] [Q] au paiement d’une provision de 3 641,95 euros au titre de l’arriéré locatif,

— condamner M. [T] [J] et Mme [R] [Q] au paiement d’une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que, solidairement, aux dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 octobre 2025 et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 14 janvier 2026.

A l’audience du 27 février 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, se réfère à son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa demande de provision au titre de l’arriéré locatif à hauteur de 4 881,42 euros. Il est favorable aux demandes reconventionnelles de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’appui de ses prétentions, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH fait valoir que M. [T] [J] et Mme [R] [Q] n’ont pas réglé les loyers depuis plusieurs mois en dépit d’un commandement de payer visant la clause résolutoire et que, en conséquence, le bail se trouve résilié. L’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH énonce que les défendeurs ont repris le paiement intégral du loyer en cours.

À l’audience, M. [T] [J] et Mme [R] [Q], comparants en personne, contestent le montant de la dette et demandent des délais de paiement sur trente-six mois ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’appui de leurs prétentions, M. [T] [J] et Mme [R] [Q] exposent percevoir mensuellement, l’un l’allocation d’aide au retour à l’emploi d’un montant de 850 euros et l’autre un salaire d’environ 260 euros outre des prestations sociales.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prooncé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe au 18 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail

Il résulte du II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, selon les pièces produites, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie par voie électronique le 18 juillet 2025 et l’assignation a été signifiée à M. [T] [J] et Mme [R] [Q] le 23 octobre 2025, soit dans le respect du délai de deux mois énoncé ci-dessus.

Selon le III de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est justifié de ce que la préfecture de [Localité 1] a été saisie par voie électronique le 27 octobre 2025 de la présente assignation pour l’audience du 27 février 2026, soit plus de six semaines avant celle-ci, conformément aux dispositions précitées.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Selon le premier alinéa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent bail, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 11 juin 2024 contient une clause résolutoire en cas d’impayé locatif (page 8) et un commandement de payer visant les dispositions légales et cette clause résolutoire a été signifié aux locataires le 17 juillet 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 965,88 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement. M. [T] [J] et Mme [R] [Q] n’apportent pas la preuve du paiement alors que cette charge leur incombe en application de l’article 1353 du code civil.

Le bail s’est trouvé ainsi résilié de manière non sérieusement contestable par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 29 août 2025.

Cependant, selon le VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, il est constant que M. [T] [J] et Mme [R] [Q] ont repris le paiement intégral du loyer courant et les parties s’accordent sur l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de faire droit à cette demande et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, dont les modalités seront détaillés au dispositif de la présente ordonnance.

Il y a lieu de rappeler qu’en cas de respect des modalités du plan d’apurement de la dette, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due solidairement à compter du 29 août 2025, dont le montant sera égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et qui sera payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat résilié. Cette indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Aux termes du a) de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 janvier 2026, M. [T] [J] et Mme [R] [Q] sont débiteurs à son égard de la somme de 4 620,51 euros, soustraction faite des frais de procédure de 166,85 et 94,06 euros imputés. M. [T] [J] et Mme [R] [Q] n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, alors que la charge de la preuve leur incombe en application de l’article 1353 du code civil, et sont donc redevables de cette somme au bailleur.

M. [T] [J] et Mme [R] [Q] seront en conséquence condamnés à payer, solidairement en vertu du bail, la somme de 4 620,51 euros à titre de provision à valoir sur les impayés de loyers et provisions pour charges, selon décompte arrêté au jour de l’audience (échéance du mois de janvier 2026 incluse).

Toutefois, selon le V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, comme il a été dit précédemment, le paiement intégral du loyer a été repris et les parties s’accordent sur l’octroi de délais de paiement.

Il convient donc de différer l’exigibilité de la somme dont sont redevables M. [T] [J] et Mme [R] [Q] et de les autoriser à se libérer de celle-ci selon les modalités détaillées au dispositif de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires

M. [T] [J] et Mme [R] [Q], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu de la situation économique des défendeurs, telle qu’elle ressort de leurs déclarations à l’audience et du diagnostic social et financier, le demandeur sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH aux fins de constat de la résiliation du bail du 11 juin 2024 ;

Constatons que le contrat conclu le 11 juin 2024 entre l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH et M. [T] [J] et Mme [R] [Q] concernant les locaux (comprenant une cave) situés [Adresse 4], à [Localité 2] est résilié depuis le 29 août 2025 ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [T] [J] et Mme [R] [Q] ;

Condamnons M. [T] [J] et Mme [R] [Q] à payer solidairement à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH, à titre de provision, la somme de 4 620,51 euros (quatre mille six cent vingt euros et cinquante et un centimes) à valoir sur les loyers et provisions pour charges impayés à la date du 31 janvier 2026 (échéance du mois de janvier 2026 incluse) ;

Autorisons M. [T] [J] et Mme [R] [Q] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant trente-six mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), à l’exception de la dernière échéance qui correspondra au solde de la dette en principal ;

Disons que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Disons qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 29 août 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [T] [J] et Mme [R] [Q] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [T] [J] et Mme [R] [Q] seront condamnés à titre de provision à verser solidairement à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

Déboutons l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum M. [T] [J] et Mme [R] [Q] aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Fait et jugé à [Localité 1] le 18 mai 2026

le greffier le Président