TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 26/50008

N° Portalis 352J-W-B7K-DBPY3

N° : 6MF/CA

Assignations des :

18 et 22 décembre 2025

[1]

[1] 3 copies exécutoires

délivrées le :

+1 copie ADM.JUD.

JUGEMENT SELON LA

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

rendu le 5 mars 2026

par Maïté Faury, Première vice-présidente adjointe au tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du tribunal,

Assistée de Cloé André, Greffier.

DEMANDERESSE

SELASU [1] représentée par Maître [D] [T] en qualité de mandataire successoral de la succession de [S] [I] veuve [K]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Stéphane Dumaine-Martin, avocat au barreau de PARIS – #D0062

DEFENDEURS

Monsieur [X] [K]

domicilié chez Maître [Y] [V]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [H] [K]

domiciliée chez Maître [Y] [V]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentés par Maître Jean-Baptiste Abadie, avocat au barreau de PARIS – #C0368

Monsieur [L] [K]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Florence Barrue, avocat au barreau de PARIS – #D1558

DÉBATS

A l’audience du 5 février 2026, tenue publiquement, présidée par Maïté Faury, Première vice-présidente adjointe, assistée de Cloé André, Greffier,

[S] [I] veuve [K] est décédée le [Date décès 1] 2016 laissant pour lui succéder ses trois enfants Monsieur [X] [K], Madame [H] [K] et Monsieur [L] [K].

Il dépend de la succession plusieurs biens immobiliers dont 3 appartements loués sur la commune de [Localité 5], la pleine propriété d’un appartement sis [Adresse 4], d’un appartement sis [Adresse 5] et d’un appartement sis [Adresse 6].

Par jugement du 13 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Paris a ordonné l’ouverture des opérations de compte liquidation et partage de la succession de [S] [I] veuve [K], condamné les trois indivisaires à rapporter à la succession les dons manuels leur ayant bénéficié et désigné Maître [U] [P], notaire à Paris, pour procéder aux opérations de partage.

Par jugement selon la procédure accélérée au fond en date du 27 mars 2025, le président du tribunal judiciaire de Paris a nommé la Selasu [1] représentée par Maître [D] [T] en qualité de mandataire successoral à l’effet d’administrer provisoirement la succession de [S] [I] veuve [K] pour une durée de 24 mois.

Monsieur [X] [K] et Madame [H] [K] ont fait appel du jugement.

Par actes de commissaire de justice en date des 18 et 22 décembre 2025, la Selasu [1] représentée par Maître [D] [B] a assigné Monsieur [X] [K], Madame [H] [K] et Monsieur [L] [K] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins d’obtenir :

— l’autorisation de vendre les lots n°77-313 et 216 de l’immeuble sis [Adresse 4] moyennent le prix minimal de 1.090.000 euros net vendeur,

— l’autorisation de vendre les lots n°2307-2162 et 12038 de l’immeuble sis [Adresse 5] moyennant le prix minimal de 250.000 euros net vendeur,

et à régulariser tous actes nécessaires pour aboutir à la vente desdits biens, encaisser le produit des ventes devant servir en priorité à régler le passif dépendant de la succession de [S] [I] veuve [K]

— l’autorisation de vendre aux enchères publiques les biens meubles de valeur se trouvant dans les appartements en l’absence d’accord amiable de répartition desdits meubles entre les héritiers

— l’autorisation de faire réaliser les travaux du lot n°89 de l’immeuble sis [Adresse 6] pour permettre sa mise en location.

Lors de l’audience du 5 février 2026, la Selasu HDS représentée par Maître [D] [T] ès qualités maintient oralement ses demandes.

A l’appui de ses prétentions, Maître [T] ès qualités fait valoir que l’état de la trésorerie impose de vendre au moins un actif immobilier sur l’un des trois biens non donnés en location, lesquels produisent des charges et ne pouvant être mis en location en raison des travaux de rénovation très importants à réaliser.

Elle précise que les héritiers ne sont pas d’accord sur les biens à mettre en vente en priorité.

En réponse, par conclusions développées oralement lors de l’audience, Monsieur [X] [K] et Madame [H] [K] sollicitent :

— qu’il leur soit donné acte de leur accord sur la vente des biens parisiens, avec :

• prix de présentation du bien sis [Adresse 4] fixé à 1.300.000 euros et prix de vente minimal à 1.150.000 euros net vendeur

• prix de présentation du bien sis [Adresse 5] fixé à 350.000 euros et prix de vente minimal à 280.000 euros net vendeur

— que la vente soit confiée à l’agence [2]

— qu’il leur soit donné acte qu’ils s’associent à la demande d’affectation du produit de la vente en priorité au règlement du passif dépendant de la succession mais aussi à la réalisation de travaux de rénovation dans le bien sis [Adresse 6].

A titre subsidiaire, ils sollicitent voir autoriser Maître [D] [T] ès qualités à procéder à la vente du bien sis [Adresse 7] avec prix de présentation fixé à 1.300.000 euros et prix de vente minimal à 1.150.000 euros net vendeur.

En toute hypothèse, ils demandent qu’il leur soit donné acte qu’ils proposent à Monsieur [L] [K] de prendre les biens mobiliers qui lui conviennent et de se répartir le surplus.

En tout état de cause, ils sollicitent que les dépens soient employés en frais privilégiés de partage et supportés par les parties en fonction de leur part dans l’indivision.

A l’appui de leurs prétentions, Monsieur [X] [K] et Madame [H] [K] font valoir que les biens sis [Adresse 4], [Adresse 5] et [Adresse 8] sont vides de toute occupation et générateurs de charges alors que la succession n’a plus de liquidités.

Ils précisent que si un unique bien doit être vendu, il convient que ce soit l’appartement du [Adresse 4] puisque seule sa vente est de nature à permettre de financer les travaux des deux autres biens et de couvrir les charges ou impôts de la succession.

Ils rappellent que Monsieur [L] [K] revendique systématiquement l’attribution du bien sis [Adresse 6].

Ils se prévalent d’avis de valeur supérieurs à ceux produits par le mandataire successoral et indique que l’Agence [2] est la seule à avoir fourni une estimation sérieuse et est réputée pour travailler avec un réseau de clients très importants.

En réponse, par conclusions développées oralement lors de l’audience, Monsieur [L] [K] sollicite :

— l’autorisation de vendre le bien sis [Adresse 5] moyennant le prix minimal de 250.000 euros net vendeur, le produit de la vente devant être affecté en priorité au règlement du passif dépendant de la succession,

— le débouté de la Selasu [1] représentée par Maître [T] ès qualités de sa demande tendant à être autorisée à vendre le bien sis [Adresse 4],

— le débouté de Monsieur [X] [K] et Madame [H] [K] de leur demande tendant à voir confier la vente à l’agence [2],

— le débouté de la Selasu [1] représentée par Maître [T] ès qualités de sa demande tendant à être autorisée à vendre aux enchères les biens meubles à défaut d’accord entre les héritiers quant à la répartition dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir,

— le débouté de la Selasu HDS représentée par Maître [T] ès qualités quant à sa demande d’être autorisée à réaliser les travaux de rénovation du bien de [Localité 6].

A l’appui de ses prétentions, Monsieur [L] [K] expose que la jurisprudence rappelle que l’autorisation judiciaire de vendre un bien indivis ne peut être accordée que si le refus de vendre met en péril l’intérêt commun.

Il estime que ni l’urgence ni l’intérêt commun de l’indivision n’impose de vendre le bien sis [Adresse 9] lequel représente 45% de l’actif immobilier de la succession.

Il ajoute que la vente du bien sis [Adresse 10] serait suffisante à couvrir les frais courants de la succession d’autant que les revenus locatifs des trois biens donnés en location s’élèvent à 44.800 euros par an et que la succession dispose en réalité de 600.000 euros de liquidités.

Il estime nécessaire d’établir un inventaire à jour des biens contenus dans l’appartement du [Adresse 9].

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 mars 2026.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que certaines demandes des parties tendant à voir « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront donc pas lieu à mention au présent dispositif.

Aux termes de l’article 814 du code civil, lorsque la succession a été acceptée par au moins un héritier, soit purement et simplement, soit à concurrence de l’actif net, le juge qui désigne le mandataire successoral en application des articles 813-1 et 814-1 peut l’autoriser à effectuer l’ensemble des actes d’administration de la succession.

Il peut également l’autoriser, à tout moment, à réaliser des actes de disposition nécessaires à la bonne administration de la succession et en déterminer les prix et stipulations.

En l’espèce, il est constant que les biens immobiliers sis [Adresse 4], [Adresse 5] et [Adresse 6] sont inoccupés et génèrent des charges d’environ 25.000 euros annuelles alors même qu’ils ne produisent aucun revenu. La trésorerie à ce jour, environ 49.000 euros selon compte étude, permettra uniquement de faire face au passif des charges de copropriété et taxes exigibles à ce jour et non celles à l’avenir, Monsieur [L] [K] ne justifiant pas que la somme de 600.000 euros inscrite à l’actif de succession soit liquide et disponible. Si Monsieur [L] [K] se prévaut de revenus locatifs à hauteur de 44.500 euros par an, ceux-ci permettraient certes de faire face au paiement des charges annuelles des trois biens immobiliers inoccupés mais non à toute autre dépense (honoraires, frais exceptionnels..). Par ailleurs, il convient de se référer aux avis de valeurs produits par les parties et aux travaux de rénovation budgétés :

— bien du [Adresse 4] :

• selon estimations des agences [3] et [4] mandatées par le mandataire successoral, la valeur du bien se situe entre 1.090.00 euros et 1.145.000 euros net vendeur et selon estimation produite par Monsieur [X] [K] et Madame [H] [K], 1.020.923 euros

• les travaux de rénovation sont évalués entre 120.000 et 212.000 euros

— bien du [Adresse 11] :

• selon estimations des agences [3] et [5] mandatées par le mandataire successoral, la valeur du bien se situe entre 250.000 euros et 290.000 euros net vendeur et selon estimation produite par Monsieur [X] [K] et Madame [H] [K], 304.000 euros

• les travaux de rénovation sont évalués entre 98.000 et 170.000 euros

— bien du [Adresse 6] :

• les travaux de rénovation sont évalués à 50.000 euros

La bonne administration de la succession commande soit de se séparer d’un bien ne rapportant aucun revenu et générateur de charges, soit de permettre qu’il procure des revenus en procédant à des travaux de rénovation préalable. Suivant demande des parties, les situations se présentent ainsi comme suit :

— la vente du [Adresse 12] sur laquelle l’ensemble des parties s’accorde permettra de faire face au paiement des charges courantes et taxes mais sera insuffisante à faire face aux travaux de rénovation des deux biens restant non occupés par conséquent susceptibles de se dégrader et de générer des frais supplémentaires

— l’absence de réalisation de travaux de rénovation dans le bien sis [Adresse 6] conduirait à laisser un bien non occupé, générant des charges courantes et susceptible de se dégrader et donc de générer de nouvelles charges

— la vente du bien sis [Adresse 9] en sus de la vente du [Adresse 10] permettra de faire face tant au paiement des charges, taxes et autres frais qu’aux travaux de rénovation du bien restant non occupé et éviterait tout autre frais liés à la dégradation de deux biens non occupés

En considération de l’ensemble de ces éléments, il convient d’accueillir favorablement les demandes de la Selasu HDS représentée par Maître [T] ès qualités dans l’intérêt de la succession et d’autoriser la vente de l’appartement sis [Adresse 4] et [Adresse 5] sur la base des évaluations plus élevées produites par Monsieur [X] [K] et Madame [H] [K] dans un premier temps et à défaut d’offres dans le délai de 3 mois, sur celles de Maître [T] ès qualités. La vente sera confiée aux agences choisies par celle-ci en l’absence d’accord entre les héritiers sur l’intervention de l’Agence [2].

Les parties disposeront d’un délai de deux mois pour se répartir les biens mobiliers existant dans les deux biens et à défaut, il convient d’autoriser leur vente aux enchères publiques comme suit au présent dispositif.

Les dépens seront mis à la charge de la succession administrée.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement selon la procédure accélérée au fond, mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Autorise la Selasu [1] représentée par Maître [D] [T] ès qualités à vendre le bien sis [Adresse 4] pour un prix de présentation de 1.300.000 euros et prix minimal de vente de 1.150.000 euros net vendeur et à défaut d’offre dans le délai de 3 mois, pour un prix minimal de 1.090.000 euros net vendeur ;

Autorise la Selasu [1] représentée par Maître [D] [T] ès qualités à vendre le bien sis [Adresse 5] pour un prix de présentation de 350.000 euros et un prix minimal net vendeur de 280.000 euros et à défaut d’offre dans le délai de 3 mois, pour un prix minimal net vendeur de 250.000 euros ;

Autorise Maître [D] [T] ès qualités à régulariser tous actes nécessaires à la vente desdits biens immobiliers, encaisser le produit des ventes en l’affectant en priorité au passif dépendant de la succession d'[S] [I] veuve [K] ;

Autorise la Selasu [1] représentée par Maître [D] [T] ès qualités à faire réaliser les travaux de rénovation du bien sis [Adresse 6] pour permettre sa mise en location ;

Dit que Monsieur [X] [K], Madame [H] [K] et Monsieur [L] [K] disposent d’un délai de 2 mois à compter de la présente décision pour se répartir amiablement les biens mobiliers existant dans les deux biens mis en vente et à défaut, autorise la Selasu [1] représentée par Maître [D] [T] ès qualités à les faire vendre aux enchères publiques et mettre au rebut les biens meubles sans valeur ;

Déboute Monsieur [X] [K] et Madame [H] [K] de leur demande tendant à voir désigner l’Agence [2] pour la vente des biens ;

Condamne la succession administrée aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 1] le 5 mars 2026

Le Greffier, Le Président,

Cloé André Maïté Faury