N° RG 23/04882 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X5QX

PREMIERE CHAMBRE

CIVILE

71F

N° RG 23/04882

N° Portalis DBX6-W-B7H-X5QX

Minute

AFFAIRE :

[H] [L] [Z],

[Y] [D] [O] [X] [K] épouse [Z]

C/

S.A.S FONCIA [Localité 11], S.D.C. DE LA RESIDENCE LES ORMES

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats :

SELARL GREGORY [Localité 10]

SCP TMV AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 04 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 26 Juin 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEURS :

Monsieur [H] [L] [Z]

né le 06 Février 1956 à [Localité 9] (CONGO)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par Maître Pierrick CHOLLET de la SCP TMV AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

Madame [Y] [D] [O] [X] [K] épouse [Z]

née le 06 Décembre 1954 à [Localité 14] ([Localité 13])

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Pierrick CHOLLET de la SCP TMV AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

N° RG 23/04882 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X5QX

DEFENDERESSES :

SAS FONCIA [Localité 11]

[Adresse 7]

[Adresse 12]

[Localité 3]

représentée par Maître Grégory BELLOCQ de la SELARL GREGORY BELLOCQ, avocats au barreau de BORDEAUX

S.D.C. DE LA RESIDENCE LES ORMES représenté par son Syndic la SAS FONCIA sise [Adresse 8]

[Adresse 6]

[Localité 4]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [H] [Z] et son épouse Mme [Y] [K] sont propriétaires d’un appartement et d’un parking constituant les lots n°15 et 74 de l’immeuble en copropriété dénommé Résidence “[Adresse 15]” située [Adresse 5] (33).

Par courrier en recommandé posté le 3 février 2023, FONCIA [Localité 11] agissant en qualité de syndic de la copropriété a adressé aux époux [Z] une convocation à l’assemblée générale des copropriétaires fixée le 7 mars 2023.

Par actes distincts en date des 6 juin 2023, les époux [Z] ont assigné devant la présente juridiction la SAS FONCIA [Localité 11] et le [Adresse 18] ” pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA [Localité 11], aux fins de voir juger nulle l’assemblée générale du 7 mars 2023 et obtenir réparation par FONCIA du préjudice invoqué.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 février 2025, M. [H] [Z] et Mme [Y] [Z] née [K] demandent au tribunal au visa de l’article 1240 du code civil de :

— rejeter les demandes de la SAS FONCIA [Localité 11],

— juger nulle l’assemblée générale des copropriétaires,

— juger que la SAS FONCIA [Localité 11] a engagé sa responsabilité personnelle,

— condamner la SAS FONCIA [Localité 11] à indemniser les époux [Z] de leur entier préjudice à hauteur de la somme de 5 000 euros,

— condamner la SAS FONCIA [Localité 11] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre liminaire, et en réplique aux conclusions de la SAS FONCIA BORDEAUX, les époux [Z] font valoir que les demandes de “ juger ” formulées dans le dispositif de leurs conclusions constituent des prétentions saisissant valablement le tribunal.

Au soutien de leur demande en nullité de l’assemblée générale du 7mars 2023, les requérants soutiennent qu’elle est entachée de plusieurs irrégularités. Ils invoquent en premier l’absence de mandat du syndic lors de la convocation des copropriétaires ; le contrat de syndic ayant pris fin le 18 janvier 2023. Ensuite, ils font grief au syndic de copropriété FONCIA d’une part, de ne pas avoir considéré comme défaillant les copropriétaires ayant voté par correspondance pour le vote de la résolution n° 4 bien que celle-ci ait été rectifiée et d’autre part, de ne pas avoir porté à l’ordre du jour la question de Mme [M], relative à une demande de travaux comme imposé par l’article 10 du décret du 17 mars 1967. Ils considèrent que ces manquements du syndic ont été préjudiciables à l’ensemble de la copropriété ce qui justifie de déclarer nulle et de nul effet l’assemblée du 7 mars 2023.

Les époux [Z] entendent également obtenir, à hauteur de la somme forfaitaire de 5 000 euros, réparation du préjudice résultant des fautes commises par FONCIA caractérisé par la nécessité de mandater un conseil pour solutionner l’absence de syndic qui a mis la copropriété en difficulté

Par conclusions notifiées par RPVA le 20 novembre 2024 la SAS FONCIA [Localité 11] entend voir quant à elle :

— débouter les époux [Z] de toutes leurs demandes,

— condamner solidairement les époux [Z] à payer à la société FONCIA [Localité 11] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La SAS FONCIA BORDEAUX fait d’abord valoir que les demandes de “ JUGER ” formulées dans le dispositif des conclusions des requérants ne constituent pas des prétentions saisissant valablement le tribunal et n’ont pas à être examinées.

La défenderesse conclut ensuite au débouté des demandes des époux [Z]. Elle expose dans un premier temps que quand bien même l’assemblée générale du 7 mars 2023 serait irrégulière comme allégué par les requérants, ceux-ci sont infondés à soutenir que le syndicat est dépourvu de syndic depuis le 18 janvier 2023, faute pour eux d’avoir demandé au tribunal d’annuler cette assemblée générale dans le délai de deux mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Dans un deuxième temps, la SAS FONCIA fait valoir que les époux [Z] n’ont pas qualité pour invoquer l’absence d’inscription à l’ordre du jour d’une question posée par un autre copropriétaire. Au demeurant rappelant les dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 elle conteste avoir été valablement saisie de la question de Mme [M], qu’elle indique ne pas avoir reçu à la date de l’envoi des convocations. Elle ajoute qu’en toute hypothèse le projet de résolution de cette copropriétaire n’était pas de nature à influer sur les votes des résolutions soumises à l’assemblée de sorte que sa non inscription ne saurait affecter la validité des décisions prises.

Contestant les fautes reprochées, la SAS FONCIA [Localité 11] conclut au rejet des demandes indemnitaires. Elle ajoute que les requérants ne justifient d’aucun préjudice personnel n’ayant déposé aucune requête aux fins de voir désigner un administrateur ad hoc, et n’établissant pas les frais qu’ils auraient supportés dans la dépense commune de convocation à l’assemblée générale.

Le [Adresse 16] Les Ormes de [Localité 19] ” n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été établie le 18 avril 2025 avec fixation de l’affaire à l’audience du 26 juin 2025.

Par message RPVA daté du 19 juin 2025, l’avocat des époux [Z] a fait savoir au tribunal qu’il n’avait pas signifié ses dernières conclusions au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, ce qu’il allait régulariser après avoir identifié le nouveau syndic ajoutant qu’il était contraint de demander le rabat de l’ordonnance de clôture au jour de plaidoiries.

Par acte en date du 20 juin 2025, les époux [Z] ont signifié leurs dernières conclusions à la SAS B2DIMMO.

MOTIVATION

1-SUR LA DEMANDE DE RABAT DE L’ORDONNANCE DE CLÔTURE

L’article 803 du code de procédure civile rappelle que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

Outre le fait que la demande de rabat de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries a été formée par les requérants via leur conseil par voie de message RPVA et non de conclusions, la signification postérieurement à l’ordonnance de clôture et par voie de commissaire de justice des dernières conclusions des requérants au prétendu syndic représentant le [Adresse 17] [Localité 19] ” ne saurait constituer une cause grave autorisant le rabat de l’ordonnance de clôture.

En effet, il convient de rappeler que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la Résidence “ Les Ormes de [Localité 19] ” bien que régulièrement attrait sur la procédure par voie d’assignation est défaillant, n’ayant pas constitué avocat sur la présente procédure. Or, en application des articles 763 et 766 du code de procédure civile, la constitution d’avocat est obligatoire devant le tribunal judiciaire et les conclusions ne peuvent être notifiées qu’aux avocats constitués dans le cadre de la procédure.

L’avocat des requérants n’a donc pas à notifier à un défendeur défaillant ses conclusions dès lors au surplus, comme en l’espèce, que celles-ci ne contiennent aucune demande envers le défendeur défaillant autres que celles visées dans l’acte introductif d’instance.

La signification effectuée le 20 juin 2025 par commissaire de justice des dernières conclusions des époux [Z] à la SAS B2DIMMO qui serait le nouveau syndic de copropriété, ce qui au demeurant n’est pas démontré, constitue donc un acte inutile et dépourvu de validité ; la SAS B2IMMO n’ayant pas la qualité d’avocat au surplus constitué sur la présente procédure.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande des requérants de rabat de l’ordonnance de clôture du 18 avril 2025.

2-SUR LES PRÉTENTIONS PRINCIPALES

L’article 4 à l1 du code de procédure civile dispose que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

L’article 768 al 2 du même code précisant que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Si les demandes tendant à voir “ dire ”, “ juger ”, “ donner acte ” et “ constater ” ne sont pas considérées comme des prétentions par une jurisprudence constante, il a également été admis que tous les “ dire “ et/ou “ juger ” formulés dans le dispositif des conclusions des parties ne sont pas exclusifs de prétentions (2ème chambre civile de la Cour de Cassation en date du 13 avril 2023 n° 21-21.463).

N° RG 23/04882 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X5QX

Les prétentions se définissent en effet par leur contenu (effet juridique recherché) et ne sauraient être identifiées par seule référence au verbe qui les introduit.

Il entre dans l’office du juge de rechercher le véritable objet du litige en restituant le cas échéant aux conclusions mal rédigées leur portée juridique.

En l’espèce, la demande formulée dans le dispositif des conclusions des requérants “ juger nulle l’assemblée générale des copropriétaires ” tend indéniablement à obtenir du tribunal qu’il déclare nulle l’assemblée générale critiquée ; l’effet juridique recherché étant l’anéantissement d’une assemblée et le droit subséquent de ne pas se voir opposé les décisions prises par cette assemblée.

Dès lors que la demande tend à conférer des droits aux parties qui la requièrent, elle constitue une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile à laquelle le tribunal est tenu de répondre.

S’agissant de la demande de “ juger que la SAS FONCIA BORDEAUX a engagé sa responsabilité personnelle ” il s’agit d’un moyen au soutien de la demande de condamnation de la SAS FONCIA à dommages et intérêts, prétention dont le tribunal est valablement saisi.

A- sur la nullité de l’assemblée générale du 7 mars 2023

1-sur la recevabilité de la contestation

Il est constant que même fondées sur une irrégularité de la convocation du fait du défaut de mandat du syndic qui l’a adressé, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent être introduites devant le tribunal, à peine de déchéance par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans les formes et délai prescrits par l’article 42 al 1 de la loi du 10 juillet 1965 soit 2 mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale.

En l’espèce, il convient de rappeler que la SAS FONCIA conteste la recevabilité de la contestation des requérants uniquement au motif qu’ils n’ont pas saisi le tribunal d’une action en annulation de l’assemblée du 7 mars 2023 dans le délai de l’article 42 al 1 précité. Elle ne conteste pas la qualité des époux [Z] à contester l’assemblée générale dans son intégralité, ce qui lie le tribunal.

Outre le fait que les requérants ont valablement saisi le tribunal d’une demande tendant à obtenir l’annulation de l’assemblée générale du 7 mars 2023 ainsi que développé plus haut, la SAS FONCIA BORDEAUX ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de la date de notification du procès-verbal d’assemblée générale aux époux [Z] et partant du caractère tardif de leur contestation.

Par conséquent, le moyen tiré de l’irrecevabilité de la contestation des époux [Z] ne saurait prospérer.

2-sur l’irrégularité affectant la convocation

En application de l’article 7 du décret du 17 mars 1967 l’assemblée générale annuelle est, en principe, convoquée par le syndic. Il appartient ainsi au syndic de procéder à la convocation de l’assemblée générale avant l’expiration de son mandat.

Le mandat du syndic doit donc être en cours à la date à laquelle les convocations sont adressées aux copropriétaires.

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La loi du 10 juillet 1965 régissant l’organisation de la copropriété ne prévoit pas la faculté pour le syndic de continuer à assurer la gestion de la copropriété au-delà de l’expiration de son mandat, ni de convoquer une assemblée générale.

En revanche, il est constant que le syndic peut, après l’expiration de son mandat, valablement notifier un procès-verbal d’assemblée générale, dès lors que cet acte n’est pas l’apanage du syndic en exercice et peut produire des effets même s’il est pris par des tiers.

Il n’est pas véritablement discuté que le mandat de la SAS FONCIA [Localité 11] en qualité de syndic de la copropriété “ Les Ormes de [Localité 19] ” n’était plus en cours à la date à laquelle cette société à adressé aux copropriétaires les convocations à l’assemblée générale du 7 mars 2023.

Le mandat de la SAS FONCIA [Localité 11] tel que fixé dans le contrat de syndic versé au débat, ayant expiré le 18 janvier 2023 et n’ayant pas été renouvelé à la date d’envoi des convocations soit le 3 février 2023 ; FONCIA [Localité 11] ne pouvait plus adresser ces convocations qui sont donc entachées d’irrégularité.

Il s’ensuit que pour ce seul motif, l’assemblée du 7 mars 2023 doit être déclarée nulle.

B- sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il incombe à celui qui sollicite une indemnité sur ce fondement de justifier du préjudice qu’il invoque, de la faute reprochée et du lien de causalité entre cette faute et son préjudice.

En l’espèce, les époux [Z] ne justifient d’aucune perte financière en lien avec les fautes reprochées à la SAS FONCIA [Localité 11] ni d’un quelconque préjudice, personnel direct et certain autre que celui consécutif aux frais d’avocat ouvrant droit à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Or, que les fautes reprochées à la SAS FONCIA [Localité 11] soient ou non fondées l’absence de préjudice suffit à exclure toute réparation sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Les époux [Z] seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

3-SUR LES PRÉTENTIONS ANNEXES

Partie principalement succombante, la SAS FONCIA [Localité 11] supportera la charge des dépens de l’instance.

L’équité conduit également à la condamner à payer aux époux [Z] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ce qui conduit au rejet de la demande de la SAS FONCIA [Localité 11] sur le même fondement.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les requérants seront en outre dispensés de leur participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal,

REJETTE la demande de rabat de l’ordonnance de clôture sollicitée par M. [H] [Z] et Mme [Y] [Z] née [K],

DECLARE nulle l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence “ Les Ormes de [Localité 19] ”du 7 mars 2023,

DEBOUTE M. [H] [Z] et Mme [Y] [Z] née [K] de leur demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SAS FONCIA [Localité 11],

CONDAMNE la SAS FONCIA [Localité 11] à payer à M. [H] [Z] et Mme [Y] [Z] née [K] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS FONCIA [Localité 11] aux dépens,

DISPENSE M. [H] [Z] et Mme [Y] [Z] née [K] de leur participation à la dépense commune des frais de procédure, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE les parties de leurs plus amples et contraires demandes.

La présente décision est signée par Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente et par Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT