TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Tiphaine EOCHE DUVAL ; Madame [D] [H]

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03949 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OKU

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 15 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2], représenté par son syndic SAS FONCIA OGIM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Tiphaine EOCHE DUVAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1383

DÉFENDERESSE

Madame [D] [H], domiciliée chez M. [L] [Y], [Adresse 8] VICTORIA – (AUSTRALIE)

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 novembre 2025

JUGEMENT

rendue par défaut, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 janvier 2026 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 15 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03949 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OKU

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [H] [D] est copropriétaire d’un appartement situé dans l’immeuble du [Adresse 3], constituant le lot 11 de la Copropriété et cadastré AC [Cadastre 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 8/07/2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] , représenté par son syndic la SAS FONCIA OGIM, a assigné Mme [H] [D], aux fins de :

— condamnation de Mme [H] [D] au paiement de:

— la somme de 1283,02 euros pour les charges dues au 7/ 06/ 2024, appel du 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la LRAR du 8/ 11/ 2023,

— la somme de 474 euros au titre des frais nécessaires exposés pour procéder au recouvrement des charges de copropriété

— la somme de 2000 euros de dommages et intérêts

— la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

— voir ordonner l’exécution provisoire

L’affaire a été retenue le 18/ 11/ 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires demandeur maintient ses prétentions, en faisant valoir le bien- fondé de la demande au titre des charges en application de l’article 10 de la loi du 10/07/1965, après approbation du budget prévisionnel, sans recours après décision de l’assemblée générale, et le bien – fondé de sa demande de frais à supporter en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965. Il fait état de la non distribution de l’acte d’assignation malgré les diligences effectuées , mais de la réception de mails par la copropriétaire.

Il soutient que sa demande de dommages et intérêts doit être accueillie en raison de la carence fautive du copropriétaire qui cause un préjudice distinct à la Copropriété.

Mme [H] [D] n’a pas comparu ni été représentée, bien qu’assignée selon les dispositions de la Convention de [Localité 5] .

DISCUSSION :

Sur l’assignation et la recevabilité :

Mme [H] [D] a été régulièrement assignée le 08/07/2024 pour l’audience du 10/02/2025 selon les dispositions de la Convention de la Haye du 15/11/1965 et 684 du code de procédure civile , du fait de son domicile à [Localité 6] ( AUSTRALIE) où lui sont envoyés les appels de charges.

L’entité requise de la SUPREME COURT OF VICTORIA n’a pas pu remettre l’acte à Mme [H] [D] , en raison d’une adresse notée «  non acceptable » pour les motifs précisés par le Civil Registry Foreign Service Team de la SUPREME COURT le 29/08/2025 : « please note that the service adress must be residential for the service of documents ».

Un délai de plus de 6 mois s’est écoulé entre l’acte d’assignation et les débats.

L’action du syndicat des copropriétaires est recevable envers la copropriétaire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fournit à l’appui de sa demande:

— un extrait de matrice cadastral à jour en 2024

— les procès-verbaux d’assemblée générale en date du 14/09/2017, 04/06/2018, 27/04/2023, 16/04/2024 approuvant les comptes et le budget prévisionnel

— le contrat de syndic signé le 16/ 04/ 2024

— des appels de charges pour les périodes des 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2023 , 1er et 2ème trimestre 2024, outre appels travaux ou d’autre nature

— la répartition annuelle des charges de l’exercice 2022,2023

— une lettre de mise en demeure du 8/ 11/ 2023, des relances

— un décompte des sommes dues entre le 01/04/2023 et le 7/ 06/ 2024 et des frais

En vertu de l’article 10 de la loi du 10/07/65, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements , il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

La précédente assignation du 18/12/2019 avait conduit à un paiement et désistement par le syndicat des copropriétaires de son instance, après paiement des sommes dues.

Après la demande de pré état daté du 11/09/2023, il n’apparait pas de vente du bien immobilier qui ait été réalisée.

Au titre des charges entre le 01/04/2023 et le 7/ 06/ 2024, il est dû la somme de 1283,02 euros, appel du 2ème trimestre 2024, cotisation fonds travaux et apurement charges 2023 inclus.

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/65 sont dus par le copropriétaire :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Le contrat de syndic qui prévoit le montant des frais de relances ou de recouvrement de charges est opposable au seul Syndicat des Copropriétaires, et non directement au copropriétaire, bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné des frais de relance, mise en demeure, injonction de payer, remise de dossier à assureur, huissier ou avocat, des frais de prise d’hypothèque.

Le règlement de copropriété, opposable à chaque copropriétaire n’est pas versé aux débats, et une clause d’imputation de frais de recouvrement au copropriétaire défaillant est en tout état de cause soumise à l’appréciation de leur caractère nécessaire en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 et au préalable de mise en demeure exigée par ce texte. Il en est de même du vote de l’assemblée générale qui ne peut statuer sur cette imputation, que sous réserve des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Les frais de suivi des dossiers avocat, de constitution de dossier avocat sont à imputer au syndicat selon le contrat de syndic et par ailleurs ce dernier a formé une demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile contre le copropriétaire défaillant pour les frais exposés non compris dans les dépens.

Les frais de mise en demeure du 8/ 11/ 2023 sont justifiés , de même que la relance du 28/11/2023.

Par conséquent, la demande au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 doit être accueillie dans la limite de 114 euros.

Mme [H] [D] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] , représenté par son syndic la SAS FONCIA OGIM la somme de 1283,02 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 8/07/2024, pour les charges dues entre le 01/04/2023 et le 7/ 06/ 2024 , appel 2ème trimestre 2024, cotisation fonds travaux et apurement charges 2023 inclus et la somme de 114 euros de frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l’allocation de dommages et intérêts.

La carence du débiteur dans le paiement de la dette est caractérisée et réitérée sur plusieurs trimestres ; elle cause un préjudice de gestion à la Copropriété, aussi il convient de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] , représenté par son syndic la SAS FONCIA OGIM une somme de 200 euros de dommages et intérêts.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile

Mme [H] [D] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] , représenté par son syndic la SAS FONCIA OGIM la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement par défaut, en dernier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE que l’assignation du syndicat des copropriétaires envers le copropriétaire est régulière

DIT que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] , représenté par son syndic la SAS FONCIA OGIM est recevable en son action

CONDAMNE Mme [H] [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] , représenté par son syndic la SAS FONCIA OGIM la somme de :

—  1283,02 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 8/07/2024 pour les charges dues entre le 01/04/2023 et le 7/ 06/ 2024 , appel 2ème trimestre 2024, cotisation fonds travaux et apurement charges 2023 inclus

—  114 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

CONDAMNE Mme [H] [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] , représenté par son syndic la SAS FONCIA OGIM la somme de 200 euros de dommages et intérêts

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

CONDAMNE Mme [H] [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] , représenté par son syndic la SAS FONCIA OGIM la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNE Mme [H] [D] aux entiers dépens de l’instance

LE GREFFIER LE PRESIDENT