TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Christophe GOUGET ; M^e Emeline LALLEMENT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/03067 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7OEN

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 15 janvier 2026

DEMANDERESSE

Madame [O] [U], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Christophe GOUGET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0078

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [P], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Emeline LALLEMENT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0357

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 janvier 2026 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 15 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/03067 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7OEN

Par acte sous signature privée en date du 25/12/2019, Mme [U] [O] a donné à bail à usage d’habitation à M. [P] [N] un appartement situé au [Adresse 2] pour un loyer de 380 euros et 20 euros de provision sur charges. Il est noté conclu pour 3 ans .Le bail porte sur un appartement comprenant : une pièce et une surface de 21.41 m² .

Par acte de commissaire de justice du 29/06/2022, Mme [U] [O] a signifié un congé pour vendre à M. [P] [N] à effet au 31/12/2022 à minuit, avec offre de vente au prix de 110 000 euros , net vendeur , hors frais de notaire et hors droits, payable comptant le jour de la vente .

Le conseil de Mme [U] [O] a adressé une mise en demeure à M. [P] [N] de quitter les lieux le 21/03/2024, dans le délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 27/02/2025 , Mme [U] [O] a assigné M. [P] [N] sur le fondement de l’article 15 de la loi du 06/07/89 aux fins de :

voir juger que le congé de reprise aux fins de vente est régulier et bien fondé voir juger que l’expulsion immédiate et sans délai de M. [P] [N] du logement et de tousles occupants de son chef , sera exécutée avec asssistance de la force publique s’il y a lieu et qu’il sera procédé au transport des meubles et obejts garnissant les lieux dans le local qu’il plaira au propriétaire de fixer , aux frais, risques des expulsésvoir juger qye les meubles garnissant le logement seront séquestrés voir juger qu’il n’ya lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit voir condamner M. [P] [N] à payer à DEM une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instanceL’affaire a été retenue le 18/11/2025 après renvoi.

Mme [U] [O] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

A titre principal :voir débouter M. [P] [N] de l’ensemble de ses demandes , fins et conclusions voir ordonner son expulsion sans délai voir condamner M. [P] [N] à payer à Mme [U] [O] une indemnité d’occupation égale à 400 euros mensuelle pour son occupation sans droit ni titre, et ce à compter du 31/12/2022 jusqu’à la complète libération des lieux voir condamner M. [P] [N] à payer à Mme [U] [O] une somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens

M. [P] [N] a été représenté . Il soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

voir déclarer M. [P] [N] recevable et bien fondé en ses demandes A titre principal :voir constater que le congé pour vente du 29/06/2022 a été délivré moins de 6 mois avant l’échéance du bail voir constater que le congé pour vente du 29/06/2022 est nulvoir dire que le bail a été reconduit tacitement pour une durée de 3 ans

A titre subsidiaire :voir constater l’absence d’une volonté réelle de Mme [U] [O] de vendre le bien loué lors de la délivrance du congé pour vente du 29/06/2022voir constater que le congé pour vente du 29/06/2022 est nul voir dire que le bail a été reconduit tacitement pour une durée de 3 ans

A titre infiniment subsidiaire si le délai est déclaré valable :voir accorder à M. [P] [N] un délai de 12 mois avant de quitter les lieux afin qu’il puisse se reloger dans des conditions décentesEn tout état de cause :voir condamner Mme [U] [O] à payer à M. [P] [N] la somme de 2000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi voir condamner Mme [U] [O] au paiement à M^e LALLEMENT la somme de 1500 euros en application de l’article 37 de la loi 91-647 du 10/07/1991 et de l’article 700 2° du code de procédure civile , sous réserve qu’elle renonce à la perception de la contribution de l’Etat au titre de l’Aide juridictionnelle DISCUSSION :

Sur la validité en la forme du congé :

Le congé pour vente doit en application de l’article 15 II de la loi du 06/07/89 contenir à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée. Il doit être délivré 6 mois avant l’échéance du bail.

Il doit comporter très exactement la désignation des locaux dont le locataire a la jouissance et sur lesquels porte le droit de préemption, avec les accessoires, afin que le locataire puisse apprécier la pertinence de l’offre.

Il doit en outre reproduire les termes des 5 premiers alinéas de l’article 15 II, à peine de nullité.

L’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis et à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Enfin il doit contenir la notice d’information relatives aux obligations du bailleur et voie de recours et d’indemnisation du locataire, dont le contenu est applicable pour tous les congés postérieurs au 01/01/2018, selon l’arrêté du 13/12/2017.

Mme [U] [O] soutient qu’en l’absence de date d’effet mentionnée au bail , la commune intention des parties doit être retrouvée, tel que le paiement du premier loyer ou la date d’occupation effective des lieux et que si les clés ont été remises dans le courant décembre 2019, la première quittance de loyer du 10/04/2020 témoigne de prise d’effet au 01/01/2020 , que la remise des clés était seulement faite pour des formalités avant la fin d’année . Elle souligne que la date de révision de loyer est au 1er janvier , ce qui confirme cette date d’effet et non le 17/12/2019.

M. [P] [N] expose qu’il avait réalisé des travaux dans le logement avec l’accord de Mme [U] [O] , une amie, après récupération des lieux squattés, et qu’il est entré dans les lieux le 17/12/2019, qu’il a adressé des documents pour l’APL , le modèle de bail , l’attestation CAF avant cette date , et a pris un contrat EDF le 17/12/2019, raccordé la fibre le 18/12/2019 et a emménagé du 20 au 22/12/2019. Il expose qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été fait ni remise de diagnostics, le DPE étant établi le 01/08/2022 sans qu’il en soit prévenu. Il note qu’après ce congé , il n’a pas reçu de demande du bailleur jusqu’à la mise en demeure du 21/03/2024.

Il soutient que la date d’effet, faute de précision au bail, est celle de la signature de l’état des lieux d’entrée, la remise des clés et la prise d’effet de l’assurance, même en cas d’entrée postérieure et que le bail a pris effet au 17/12/2019, que le congé est nul .

En cas d’absence de date d’effet au bail , la preuve par tout moyen est rapporté de la date de celle-ci .

Or Mme [U] [O] n’a pas établi avec M. [P] [N] d’état des lieux d’entrée, et ne justifie d’aucune quittance de loyer , bien qu’elle évoque une quittance du 10/04/2020 , la pièce 6 étant en fait copie d’une page du bail. Si la date de révision de loyer est notée au 01/01 de chaque année, avec indice IRL de référence du 3ème trimestre 2019 , cette date n’induit pas d’élément sur la date d’entrée en jouissance des lieux en elle-même.

A l’inverse , M. [P] [N] produit le contrat EDF à son nom pour l’adresse des lieux loués débutant au 17/12/2019 , ainsi que la fibre raccordée au 18/12/2019 et le mail à Mme [U] [O] pour la CAF le 17/12/2019.

Parmi les attestations produites dans les formes légales , des proches qui ne sont pas de sa famille, ont tous indiqué l’avoir aidé à emménager dans le week-end du 20 au 21/12/2019 ou encore le 22/12/2019 ( M.[R], M.[S]) , si bien que la date du 01/01/2020 comme date d’effet du bail n’est pas celle de la commune intention des parties.

Il est donc démontré par M. [P] [N] une entrée en jouissance des lieux au 17/12/2019, si bien que le bail de trois ans avait comme terme le 16/12/2022 et non le 31/12/2022.

Il sera au surplus noté que la mise en demeure de quitter les lieux adressée le 21/03/2024 avait été bien postérieure à la date d’effet invoquée au congé.

Dans ces conditions , le congé pour vente du 29/06/2022 à effet au 31/12/2022 est nul et de nul effet .

En conséquence , le bail a été reconduit tacitement pour 3 ans depuis le 17/12/2022 jusqu’au 16/12/2025, sans qu’un nouveau congé soit délivré.

Sur la demande reconventionnelle de M. [P] [N] de dommages et intérêts :

M. [P] [N] sollicite une indemnisation de son préjudice moral à hauteur de 2000 euros en faisant valoir qu’il avait effectué des travaux de remise en état du logement , loué le bien à Mme [U] [O] dans ce contexte , et a reçu un congé pour vente deux ans et demi après sans diligence , puis sans que des nouvelles lui soient données après celui-ci.

Mme [U] [O] s’oppose à la demande en soutenant que M. [P] [N] a été déloyal lorsqu’elle a donné mandat de vente le 18/03/2022,empêchant les visites , si bien que la vente envisagée occupée puis pour des biens libres de toute occupation, n’a pu avoir lieu du fait du locataire. Elle estime que la situation de M. [P] [N] résulte de sa propre turpitude, qu’il n’a pas subi de préjudice moral.

La délivrance d’un congé jugé finalement nul ne démontre pas en soi-même de mauvaise foi du bailleur ou d’action abusive. Cependant la tardiveté de cette action en validation , sans motif réellement invoqué par Mme [U] [O] , qui par ailleurs ne conteste pas l’exécution des travaux dans le logement par M. [P] [N] et leurs accords sur ce point, constitue une faute de nature à avoir causé un préjudice moral au locataire, contraint de se défendre en justice. Il convient de condamner Mme [U] [O] à payer à M. [P] [N] une somme de 380 euros de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit .

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner Mme [U] [O] aux dépens incluant le coût de l’assignation , de la signification de la décision , et du congé et de le condamner à payer au conseil de M. [P] [N] , M^e LALLEMENT , une somme de 1000 euros en application de l’article 700 2° du code de procédure civile et 37 de la loi du 10/07/1991.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DIT que la date d’effet du bail est le 17/12/2019

DIT que le congé pour vente du 29/06/2022 à effet au 31/12/2022 pour les lieux situés au [Adresse 2] est nul et de nul effet

DEBOUTE en conséquence Mme [U] [O] de toutes ses demandes accessoires au congé vente

CONDAMNE Mme [U] [O] à payer à M. [P] [N] une somme de 380 euros en réparation de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du jugement

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit

CONDAMNE Mme [U] [O] aux dépens de l’instance incluant le coût de l’assignation, de la signification de la décision, du congé à recouvrer selon les règles de l’Aide juridictionnelle

CONDAMNE Mme [U] [O] à payer au conseil de M. [P] [N], M^e LALLEMENT , la somme de 1000 euros en application de l’article 700 2° du Code de Procédure Civile et 37 de la loi du 10/07/1991

LE GREFFIER LE PRESIDENT