TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [W] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : ONLE-FAC [Etablissement 1]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/09055 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA7QO

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 03 avril 2026

DEMANDERESSE

ONLE-FAC [Etablissement 1]

association dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Monsieur [M] [X] muni d’un pouvoir

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [U]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 avril 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 03 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/09055 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA7QO

EXPOSÉ DU LITIGE

Par bail verbal du 1er juillet 2023, l’association ONLE-FAC HABITAT a consenti un bail d’habitation principale soumis à la loi du 6 juillet 1989 à M. [W] [U] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 435 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 620,24 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois et de justifier de l’assurance locative.

La CCAPEX a été informée de la situation de M. [W] [U] le 13 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2025, l’association ONLE-FAC HABITAT a assigné M. [W] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion immédiate de M. [W] [U] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique, à l’expiration du délai légal suivant la signification du commandement de quitter les lieux, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

3 258,83 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 620,24 euros et de l’assignation pour le surplus,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 23 janvier 2026 l’association ONLE-FAC HABITAT, représentée par un de ses membres, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 8 janvier 2026, s’élève désormais à 3 418,20 euros. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement. Elle reconnait, sur question de la juridiction, que le loyer a été révisé en dehors de toute clause d’indexation.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de l’association ONLE-FAC HABITAT à laquelle elle s’en est rapportée oralement à l’audience pour l’exposé de ses différents moyens.

M. [W] [U] reconnait le montant de la dette à hauteur de 3 100 euros environ. Il indique que le montant initial du loyer était de 435 euros. Il explique avoir rencontré des difficultés et être sans emploi depuis 5 mois. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 80 euros par mois et le rejet de la demande de résiliation du bail.

Décision du 03 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/09055 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA7QO

MOTIVATION

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que "le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus", et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif versé aux débats les éléments suivants. Le montant du loyer à l’entrée dans les lieux était manifestement de 278,76 euros puisqu’il s’agit du montant du dépôt de garantie, outre une provision pour charges de 156,07 euros (434,83 -278,76). Le loyer a été réévalué à la somme de 288,51 euros à compter du mois de juillet 2024 puis à celle de 297,91 euros à compter du mois de juillet 2025. La provision pour charges mensuelle est quant à elle passée à 162,39 euros à compter du mois de juillet 2025. Or, en l’absence de bail écrit et donc de clauses d’indexation du loyer et de réévaluation de la provision pour charges, la bailleresse ne pouvait imposer unilatéralement ces augmentations. Il convient en conséquence de déduire de la dette la somme totale de 262,62 euros.

M. [W] [U] reste en conséquence redevable de la somme de 3 155,58 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 décembre 2025 selon décompte du 8 janvier 2026. Il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, les causes du commandement de payer ayant été réglées, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Il s’ensuit que même si l’association ONLE-FAC HABITAT a revendiqué une créance partiellement infondée, il n’en demeure pas moins qu’une dette locative réelle s’est constituée dès le mois de septembre 2023 et n’a fait que croître à compter du mois de juin 2024 puis a varié entre 2 000 et 3 000 euros, ce qui correspond à plusieurs échéances de loyers impayées.

Compte-tenu de cet historique et du montant de la dette, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée et est de nature à entraîner la résiliation du contrat à la date de la présente décision et l’expulsion M. [W] [U].

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 278,76 euros au titre du loyer et 156,07 euros au titre de la provision pour charges.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’association ONLE-FAC HABITAT ou à son mandataire.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [W] [U] a sollicité des délais de paiement. Il n’a cependant aucunement justifié de sa situation personnelle et financière. Il sera en conséquence débouté de sa demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [W] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, hors coût du commandement de payer qui n’est pas un acte indispensable à l’introduction de l’instance s’agissant d’une demande de résiliation judiciaire.

L’équité commande par ailleurs de rejeter la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DIT qu’en l’absence de bail écrit, l’association ONLE-FAC HABITAT n’a pu appliquer l’indexation des loyers,

PRONONCE la résiliation à la date de la présente décision du bail d’habitation verbal conclu le 1er juillet 2023 entre l’association ONLE-FAC HABITAT, d’une part, et M. [W] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2],

ORDONNE à M. [W] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [W] [U] à payer à l’association ONLE-FAC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit les sommes de 278,76 euros au titre du loyer et 156,07 euros au titre de la provision pour charges,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès la résiliation du bail, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [W] [U] à payer à l’association ONLE-FAC HABITAT la somme de 3 155,58 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 décembre 2025 selon décompte du 8 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DEBOUTE M. [W] [U] de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE M. [W] [U] aux dépens, lesquels ne comprennent pas le coût du commandement de payer,

DEBOUTE l’association ONLE-FAC HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge