TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : S.C.I. H.M.2

Copie exécutoire délivrée

à : M^e PALMIERI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05350 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDE4

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 26 mai 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic la SA Cabinet [U], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Florian PALMIERI de la SELARL PALMIERI AVOCAT, avocats au barreau de Bastia

DÉFENDERESSE

S.C.I. H.M.2

dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique,

assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 mars 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 mai 2026 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 26 mai 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05350 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDE4

EXPOSE DU LITIGE

La société HM2 est propriétaire de deux lots consistant en un local commercial au sein d’un immeuble sis [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division et gérée par le syndic [U].

Il a été constaté par le syndic que la société HM2 ne déférait pas régulièrement aux appels provisionnels de charges et cotisations sur fonds travaux qui lui étaient trimestriellement adressés, et ce depuis l’origine de son entrée dans la copropriété.

Par acte extrajudiciaire en date du 15 octobre 2025, le syndicat des copropriétaire sis [Adresse 1] (ci-après le SDC) a assigné la société HM2 devant le Pole de proximité près le tribunal judiciaire de Paris.

Le SDC représenté par son syndic demande au visa notamment de la loi du 10 juillet 1965 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

— condamner la société HM2 à lui payer la somme de 4631,79 € d’arriérés de provisions pour charges et travaux jusqu’à l’appel de charges du 1er juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal suivant à compter de la sommation de payer du 22/05/2024 sur la somme de 2483,98 €, sous astreinte de 50 € par jour de retard sur une période de trois mois, à compter d’un mois suivant la signification de la décision ;

— condamner la société HM2 à lui payer la somme de 1000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner la société HM2 à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant les frais de commandement de payer, de signification de l’assignation, et de signification et d’exécution du jugement, outre l’émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice au titre de l’article A 444-32 du code de commerce.

A l’audience du 25 mars 2026, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures et évoqué un nouveau décompte qu’il n’a pas remis.

Régulièrement assigné par procès-verbal de vaines recherches suite à de nombreuses démarches infructueuses tant auprès de la société exploitant qu’auprès du gérant de la société HM2, qui se sont heurtées à autant d’obstructions délibérées, la société HM2 n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; (…)

En l’espèce, le SDC du [Adresse 1] produit une matrice cadastrale justifiant que la société HM2 est bien propriétaire des lots n°2 et 62 au sein d’un immeuble sis [Adresse 1] correspondant respectivement à 237/10180 e et 21/10180 e des tantièmes de la copropriété.

De ce fait, selon la loi précitée, la société HM2 est tenue au paiement de sa quote-part de charges et autres frais de la copropriété.

Les pièces versées aux débats et que la société HM2 n’a pas jugé utile de contester attestent comme suit de l’existence de la créance alléguée du SDC contre la défenderesse :

— Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle des copropriétaires de 2021 à 2025 sont produites (pièces 5), validant les comptes de la copropriété de l’année n et arrêtant son budget prévisionnel de l’année n + 1, outre les décisions sur travaux, devenues définitives selon certificat de non recours en date du 17/10/2025 délivré par le syndic [I] (pièce 9), et donc engageant tous les copropriétaires à l’instar d’un contrat,

— Sur cette base, au titre des années 2023 à 2025 ont été émis à l’attention de l’intéressée des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux entre le 30/06/2022 (3e trimestre) et le 10/06/2025 (3 e trimestre) (pièce 4),

— une sommation de payer en date du 27/05/2024 (pour un montant en principal de 2483,98 €) et trois relances de 2022 à 2024 (pièces 2) , ce attestant de l’inexécution des obligations de propriétaires de la société HM2, à défaut de justification de sa part.

La somme réclamée par le SDC fait suite au relevé du compte de la société HM2 arrêté au 6 août 2025 également produit aux débats (pièce 3) reflétant les appels de fonds susdits pour une créance totale de charges et travaux de 4631,79 € du 14/04/2022 au 01/07/2025, intégrant aussi les frais de recouvrement intervenus au cours de cette période (au total 128 € de frais de relance, 340 € de frais d’assignation et 240 € de sommation de payer).

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les pièces versées aux débats et que la société HM2 n’a pas jugé utile de contester attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée du SDC, dont le défendeur, par basculement de la charge de la preuve, ne justifie pas s’être libéré.

Toutefois, si la sommation de payer est produite avec son coût (ce qui ressort des dépens ci-après), aucune facturation ni contrat de syndic n’est produit attestant des tarifs pratiqués pour les différents actes de recouvrement pratiqués par le syndic [U] (128 € (40 +40 +48 =) de frais de relance, 340 € de frais d’assignation et 240 € de sommation de payer).

Il ne sera donc pas fait droit à ces demandes en l’absence de certitude de cette part de la créance, mis à part le tarif de 40 € qui correspond à la pratique en matière de relance, tandis que le tarif et les modalités des autres actes varient d’un syndic à l’autre.

La société HM2 sera donc condamnée à payer au SDC la somme de 4051,79 € (4631,79 € – 240 – 340) correspondant à l’arriéré de charges impayées et aux frais de recouvrement arrêtés au 6 août 2025 pour la période du 14/04/2022 au 01/07/2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation du 22/05/2024.

Compte tenu de la résistance au paiement du copropriétaire, avérée par le fait des obstructions auxquelles le commissaire de justice a eu à faire face lors de la signification de l’assignation, la condamnation sera assortie d’une astreinte provisoire de 50 € par jour de retard sur une période de trois mois, et ce à compter du premier jour du mois suivant la signification de la décision.

II. Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, le caractère abusif de la résistance au paiement est démontré au fil des appels de fonds infructueux et de la mise en demeure diligentée en vain, laquelle résistance constitue une faute civile en lien direct et certain avec la désorganisation de la trésorerie de la copropriété qui s’est nécessairement ensuivie de cette absence de paiement de charges de 2022 à 2025.

Compte tenu du montant des impayés proportionnellement à la taille de la copropriété (258/10180 e) mais aussi de l’absence de tout paiement du défendeur au cours de cette période coïncidant avec son entrée dans la copropriété alors qu’il a mis en location son local commercial (les sommes inscrites au crédit du décompte n’étant pas de son fait), cette résistance étant caractérisée de plus fort par les obstructions du copropriétaire ) à la délivrance de l’assignation, il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 € à titre indemnitaire.

IV. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la société HM2, partie succombante, sera condamné aux dépens.

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne justifie que la société HM2 soit déchargée de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le tribunal évalue à la somme de 900 €.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

Condamne la société HM2 à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 4051,79 € au titre de l’arriéré de charges impayées et aux frais de recouvrement arrêtés au 6 août 2025 pour la période du 14/04/2022 au 01/07/2025, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 22/05/2024,

Dit que cette condamnation sera assortie d’une astreinte provisoire de 50 € par jour de retard sur une période de trois mois, et ce à compter du premier jour du mois suivant la signification de la décision,

Se réserve le pouvoir de liquider l’astreinte,

Condamne la société HM2 à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 1000 € au titre de sa résistance abusive,

Rejette toutes les autres demandes,

Condamne la société HM2 aux entiers dépens,

Condamne la société HM2 à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 900 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière, Le Juge,