TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies CC

délivrées le :

■

18° chambre

1ère section

N° RG 24/08357

N° Portalis 352J-W-B7I-C5EWT

N° MINUTE : 4

Assignation du :

21 juin 2024

contradictoire

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 08 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. SARL SADOU

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Amaury SONET de la SELEURL NOVELTY LAW, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0496,

DEFENDERESSE

S.C.I. WEST INVEST

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Bruno TRAESCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1219,

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DEBATS

A l’audience du 23 octobre 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 6 janvier 2026.

Puis le délibéré a été prorogé au 8 janvier 2026.

ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 22 novembre 2013, les consorts [M] ont donné à bail en renouvellement à la SARL Sadou des locaux dépendant de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5], constituant le lot de copropriété n° 1, pour une durée de 3-6-9 ans à compter du 9 août 2013, moyennant un loyer annuel de 54.000 euros, hors taxes et hors charges, payable trimestriellement à terme d’avance, pour un usage d’hôtel.

La société Sadou était venue aux droits de la SARL Hôtel Rivoli qui exploitait les locaux à usage d’hôtel suivant des baux successifs depuis 1974, aux termes d’une transmission universelle de patrimoine du 21 août 2012.

Suivant acte reçu par Me [B] [H], notaire à [Localité 5], le 3 avril 2019, la SCI West Invest a acquis les locaux objet du bail.

Par acte extrajudiciaire du 20 janvier 2022, la SCI West Invest a fait signifier à la société Sadou un congé avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction à effet au 8 août 2022.

La SCI West Invest a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’expertise pour évaluer le montant de l’indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 28 février 2023, rectifiée le 30 mars 2023, M. [T] [Z] a été désigné en qualité d’expert, lequel a rendu un pré-rapport en juillet 2023 évaluant l’indemnité d’éviction due à la société Sadou à une somme comprise entre 1.177.000 euros et 1.936.000 euros, et l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 54.270 euros.

Le 30 janvier 2024, les parties ont signé un protocole d’accord transactionnel afin de mettre un terme à leurs différends ayant pour objet notamment le montant de l’indemnité d’éviction et un commandement de payer signifié le 22 octobre 2020 à la société Sadou relatif au paiement de charges de « ravalement ». Les parties sont notamment convenues du versement par la bailleresse d’une indemnité d’éviction de 1.700.000 euros à la société Sadou au plus tard le 30 janvier 2024 et de la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 16.452 euros par trimestre à compter du 8 août 2022 jusqu’à la restitution des locaux prévue le 15 février 2024.

Les parties ont conclu un avenant à la transaction afin de modifier les modalités de paiement de l’indemnité d’éviction et la date de restitution des locaux, l’indemnité étant payable en deux fois, 170.000 euros au plus tard le 30 janvier 2024 et 1.530.000 euros à régler au plus tard le 29 mars 2024, la restitution des locaux devant intervenir le 15 avril 2024.

La SCI West Invest a versé 170.000 euros le 5 février 2024 sur le compte CARPA du conseil de la société SADOU.

Le 19 février 2024, l’hôtel exploité par la société SADOU a fait l’objet d’un avis défavorable d’exploitation de la Préfecture de police de [Localité 5] en raison de contraventions réglementaires relevées lors d’un contrôle.

Estimant que la société Sadou ne respectait pas son obligation contractuelle de restitution des locaux prévue dans la transaction liant les parties, du fait de l’avis défavorable de la préfecture de police, la SCI West Invest n’a pas versé le reste de l’indemnité d’éviction.

Le 31 mai 2024 et 3 juin 2024, la société Sadou a fait pratiquer une saisie-conservatoire de la somme de 170.000 euros affectée au compte séquestre de la CARPA.

Par acte de commissaire de justice du 21 juin 2024, la société Sadou a fait assigner la SCI West Invest devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de paiement de la somme de 1.700.000 euros contractuellement convenue au titre de l’indemnité d’éviction et de paiement de la clause pénale au titre du retard de paiement. Il s’agit de la présente instance enregistrée sous le numéro RG 24/08357.

Le 24 juin 2024, la société Sadou, la SCI West Invest et la SAS Marmott ont conclu un « Accord sur la libération des lieux » aux termes duquel la société West Invest devait consentir une promesse unilatérale de vente au profit de la société Marmott sur l’immeuble abritant le commerce exploité par la société Sadou sous conditions suspensives, et que la société Marmott verse une indemnité d’éviction forfaitaire et globale de 1.835.000 à la Sadou au plus tard le 10 octobre 2024, laquelle accepte de quitter les lieux à réception du paiement.

Estimant que les conditions suspensives de la vente de l’immeuble à la société Marmott étaient remplies, par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2024, la société Sadou a fait assigner la société Marmott devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamnation au paiement de la somme de 1.835.000 euros au titre de l’indemnité d’éviction contractuellement convenue dans l’accord du 24 juin 2024. L’instance a été enregistrée sous le numéro RG 24/15921.

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 4 février 2025, la SCI West Invest a saisi le juge de la mise en état d’une demande d’incident aux fins de :

— sursoir à statuer dans l’attente d’une décision du tribunal judiciaire de Paris dans la procédure pendante entre la société Sadou et la société Marmott enregistrée sous le numéro RG 24/15921,

— réserver les dépens.

Elle fait valoir que la société Sadou a assigné la société Marmott en paiement de la même indemnité d’éviction qu’elle sollicite de la société West Invest en fondant sa demande sur l’accord tripartite du 24 juin 2024 ; qu’il existe un risque grave de double indemnisation de la société Sadou et qu’il convient de sursoir à statuer pour éviter ce risque.

Par conclusions en réponse sur incident notifiées par RPVA le 4 avril 2025, la société Sadou demande au juge de la mise en état de :

— rejeter la demande de sursis à statuer,

— condamner le bailleur aux dépens,

— condamner la SCI West Invest à la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient qu’il n’y a pas de risque de double indemnisation dès lors que la société West Invest en qualité de bailleresse est seule débitrice de l’indemnité d’éviction ; que les demandes formées à l’encontre de la société Marmott et de la société West Invest ne sont pas identiques puisqu’elles ne portent pas sur le même montant et ne sont pas fondées sur le même acte ; que la demande de sursis à statuer est dilatoire et faite de mauvaise foi ; qu’elle se trouve dans une situation de précarité depuis le congé qui lui a été signifié et qu’il est d’une bonne administration de la justice de statuer au fond rapidement.

L’affaire a été appelée par le juge de la mise en état à l’audience d’incidents du 23 octobre 2025, mise en délibéré et rendue par mise à disposition au greffe ce jour.

*

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de sursis à statuer

L’article 789 du code de procédure civile dispose que « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ».

Le sursis à statuer est une exception de procédure et, en tant que telle, elle relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état.

En application de l’article 378 du code de procédure civile, hors les cas où il est prévu par la loi, le sursis à statuer est prononcé en considération de l’intérêt qu’il présente pour la bonne administration de la justice, ce qui s’entend, notamment, de l’hypothèse, dans laquelle la survenance de l’événement qui le cause est de nature à influer sur l’issue du litige et de l’instance qu’il est destiné à suspendre.

En l’espèce, aux termes du « Protocole d’accord transactionnel » conclu entre la société Sadou et la SCI West Invest le 21 septembre 2023, les parties sont convenues que :

— le preneur s’engage à restituer les locaux le 15 février 2024 à minuit sous réserve du complet paiement de l’indemnité d’éviction par le bailleur (article 1),

— « à titre d’indemnité d’éviction totale, le Bailleur WEST INVEST versera au Preneur SADOU la somme forfaitaire, globale et définitive de 1.700.000 euros » (article 2),

— en cas de non-paiement de l’indemnité d’éviction à la date convenue, le bailleur s’expose aux effets de la clause pénale et au paiement de la somme de 30.000 euros par mois de retard (article 6).

Il est constant que cet accord transactionnel portant sur la fixation et le paiement de l’indemnité d’éviction due par le bailleur et sur la restitution des locaux par le preneur a été amendé par un avenant entre les parties modifiant le calendrier de paiement, avenant qui n’est pas versé aux débats par les parties.

Aux termes de l'« Accord sur la libération des locaux » conclu entre la société Marmott, candidat acquéreur de l’immeuble litigieux, la société Sadou et la SCI West Invest le 24 juin 2024, les parties sont convenues que :

— une promesse unilatérale de vente sera consentie par la société West Invest à la société Marmott portant sur l’immeuble situé [Adresse 1], et [Adresse 3] à [Localité 5], pour une durée expirant le 10 octobre 2024,

— la société Sadou, dans le cadre de la promesse de vente sus-visée, accepte de suspendre la poursuite en exécution du protocole du 21 septembre 2023 contre la société West Invest,

— dans l’hypothèse de la réalisation des conditions suspensives de la promesse de vente, l’indemnité d’éviction due à la société Sadou sera finalement fixée à la somme forfaitaire et globale de 1.835.000 euros à verser par le futur propriétaire de l’immeuble,

— à défaut de levée de l’option de la promesse de vente et au plus tard le 10 octobre 2024, l’accord sera caduc de plein droit et la société Sadou « retrouvera les effets du Protocole signé avec la société WEST INVEST ».

Au regard des pièces versées aux débats, le risque de double indemnisation invoqué par la société West Invest n’est pas caractérisé dans la mesure où les deux conventions sur lesquelles la société Sadou fonde respectivement chacune de ses actions ont pour objet le paiement de la même indemnité d’éviction due au preneur et la restitution des lieux, avec une suspension des effets de la première transaction dans l’attente de l’exécution de la seconde et une substitution du débiteur de l’indemnité d’éviction par un autre.

Dans ces conditions, la demande de sursis à statuer formée huit mois après l’assignation par la société West Invest apparait manifestement dilatoire en l’absence de risque de double indemnisation de la société Sadou.

Pour autant, force est de constater qu’aucune des parties n’évoque le sort de la convention tripartite du 24 juin 2024, laquelle avait pour objet de suspendre l’exécution de la transaction du 21 septembre 2023, de sorte que le tribunal aura à statuer sur le sort de cette convention, tant dans la présente procédure que dans celle introduite par la société Sadou à l’encontre de la société Marmott et enregistrée sous le numéro RG 24/15921.

En conséquence, il est d’une bonne administration de la justice de rejeter le sursis à statuer demandé par la SCI West Invest et d’ordonner le renvoi de la présente affaire à une prochaine audience de mise en état en vue d’apprécier l’opportunité d’une jonction avec l’instance numéro RG 24/15921.

Sur les demandes accessoires

Les dépens de l’incident suivront le sort des dépens de l’instance au fond.

Il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à ce stade de la procédure.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de la SCI West Invest de sursis à statuer dans l’attente de la décision du tribunal judiciaire dans l’instance enregistrée sous le numéro RG 24/15921,

Renvoie les parties à l’audience de mise en état du 18 mai 2026 à 11h30 devant la 18ème chambre section 2 avec respect du calendrier suivant :

— conclusions au fond de la SCI West Invest avant le 28 février 2026,

— conclusions en réplique de la SARL Sadou avant le 30 avril 2026,

— éventuelle jonction avec le RG 24/15921,

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

Réserve les dépens,

Faite et rendue à Paris le 08 janvier 2026.

Le greffier La juge de la mise en état

Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES