TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

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JUGEMENT DU 04 MAI 2026

Jugement N°

N° d’inscription au

répertoire général :

N° RG 25/00005 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C556K

S.C.I. DU VERY

C/

S.A.R.L. LA BAIGNOIRE DE JOSEPHINE

ENTRE :

S.C.I. DU VERY, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Vincent GICQUEL de la SCP GICQUEL – DESPREZ, avocats au barreau de VANNES, avocats plaidant

Demanderesse,

ET :

S.A.R.L. LA BAIGNOIRE DE JOSEPHINE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Benjamin THOUMAZEAU de la SELAS CAP CODE, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

Défenderesse,

JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX : M^me DE GRAEVE,

GREFFIER : Madame SCHEURER

DEBATS : A l’audience publique du 16 Mars 2026

DECISION : Contradictoire, rédigée et prononcée, en premier ressort, par M^me DE GRAEVE, par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2026, date indiquée à l’issue des débats

EXPOSE DU LITIGE

La SCI du Very est propriétaire des lots n°1 et 4 d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à Carnac (56340).

Suivant acte notairé du 19 avril 1993, à effet au 1er avril 1993 et pour une durée de 9 ans, la SCI du Very a donné à bail commercial aux époux [Y] lesdits lots n° 1 et 4 pour exercer une activité de “bar-glacier-crêperie-snack”, moyennant un loyer annuel et HT de 84.000 francs.

Par acte sous seing privé du 17 juillet 1996, les époux [Y] ont fait apport du fonds de commerce exploité dans les locaux, en ce compris le droit au bail, à la société “la baignoire de [J]”.

Suivant acte sous seing privé du 16 août 2002, la SCI du Very a renouvelé le bail commercial au profit de la société “la baignoire de [J]”, pour une durée de 9 ans, à compter du 1er avril 2002, moyennant un loyer mensuel HT de 1.212,18 € par mois, révisable à l’expiration de chaque période triennale en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE.

Le loyer a été porté à la somme de 1.375,13 € HT par mois suivant avenant du 1er avril 2008.

Le bail s’est poursuivi par tacite reconduction.

Par acte notarié du 06 mai 2017, la SCI du Very a acquis la cour de l’immeuble du bien donné à bail. Par acte notarié du 23 et 27 avril 2022, la SCI du Very a acquis un couloir situé au rez-de-chaussée attenant au local donné à bail.

Par acte de commissaire de justice du 28 décembre 2022, la SCI du Very a signifié à la société “la baignoire de [J]” un congé à effet au 30 juin 2023 avec offre de renouvellement moyennant un nouveau loyer fixé à la somme mensuelle de 3.500 € HT. Elle y précise que la cour et le couloir d’accès récemment acquis sont intégrés au bail et que le preneur lui devra le remboursement de la taxe foncière.

Par courrier recommandé du 23 janvier 2023, la société “la baignoire de [J]” a accepté le principe du renouvellement du bail mais s’est opposée au nouveau loyer proposé.

Les parties ont confié à M. [G] [K] [U] une mission d’expertise amiable afin de déterminer le loyer dû.

L’expert a établi un pré-rapport le 21 décembre 2023.

Par acte du 22 avril 2024, la société “la baignoire de [J]” a assigné la SCI du Very devant le tribunal judiciaire de Lorient aux fins de constatation d’abandons de loyers et répétition de l’indû.

L’expert a établi son rapport définitif le 29 avril 2024.

Aucun accord n’est intervenu entre les parties sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Par lettre recommandée en date du 21 mai 2025, avec accusé de réception du 28 mai 2025, la SCI du Very a notifié à “la baignoire de [J]” un mémoire préalable en fixation du loyer de renouvellement du bail commercial, sollicitant la fixation du loyer mensuel à 3.500 €, en principal, hors charges et hors taxes, à compter du 1er juillet 2023.

Suivant assignation du 17 septembre 2025, autorisée par ordonnance du 11 juillet 2025, la SCI du Very a attrait la société “la baignoire de [J]” devant le juge des loyers commerciaux, aux fins de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé et à défaut ordonner une expertise judiciaire.

Suivant mémoire notifié le 16 octobre 2025, la société “la baignoire de [J]” demande au juge des loyers commerciaux de :

— fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2023 à la somme annuelle de 19.679,24 €, en principal, hors-taxes et hors charges,

— subsidiairement, fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2023 à la somme annuelle de 25.200,00 €, en principal, hors-taxes et hors charges,

— très subsidiairement, fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2023 à la somme annuelle de 27.600,00 €, en principal, hors-taxes et hors charges,

— en tout état de cause, condamner la SCI du Very au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre sa condamnation aux entiers dépens.

Le preneur entend voir retenir une surface totale pondérée de 102,53 m2, calculée sur la base de la surface brute moyenne de chaque surface retenue par l’expert, sauf à pondérer la zone de la salle de bar /restaurant située au-delà des 5 mètres de la façade et jusqu’au fond de la salle mesurée à 2,70 à un taux de 0,80, soit une surface pondérée égale à 70,41 m2 au lieu de 76 m2.

La société la baignoire de [J] conteste la référence de l’expert aux locations au m2 pondéré par an au visa des données présentes sur le site “local commercial” et la moyenne faite entre les locaux de 1ère et de 2ème catérgorie alors que la faible visibilité du local justifie la comparaison avec la valeur appliquée pour les locaux de 2ème catégorie.

La société preneuse s’oppose à la prise en compte de la nouvelle terrasse installée à ses frais en 2021 sur le domaine public et de la courette et du couloir d’accès acquis par le bailleur dès lors que les parties n’ont pas convenu de l’intégrer au bail. Elle relève qu’en tout état de cause, comme relevé par l’expert, ces deux acquisitions sont sans incidence sur l’exploitation des locaux.

Elle s’appuie sur le rapport d’expertise pour justifier d’une absence d’évolution des facteurs locaux de commercialité.

Elle conteste les références prises par le bailleur à titre de comparaison et entend comparer les locaux pris à bail aux établissements [Localité 1] et Java Guinguette, considérés comme assez comparables par l’expert, et dont il convient de retrancher de la valeur locative des murs commerciaux celle des appartements d’habitation intégrés dans les baux pour parvenir à une valeur médiane pertinente.

Elle rappelle que le taux d’effort ou de capitalisation n’est pas un critère de détermination de la valeur locative et ne peut constituer qu’un outil de contrôle du niveau de loyer fixé par application de la valeur métrique. Ainsi, si le bailleur ne peut souffrir de l’inertie du preneur, les efforts particuliers de celui-ci n’ont pas à être partagés avec le bailleur. Partant, la société “la baignoire de [J]” explique que le choix de gestion est sans incidence sur la fixation du loyer du bail renouvelé. Elle s’oppose ainsi à la prise en compte de la terrasse en bois installée pour la première fois sur le domaine public en 2021. Elle propose de retenir un chiffre d’affaires moyen sur exercices de 260.192 € et un taux d’effort qui ne saurait excéder 6% sur le chiffre d’affaires moyen réalisé.

Faisant la moyenne des différentes méthodes de valorisation et retenant à ce titre un loyer de 22.966,72 € HT/an au regard de la surface pondérée, de 20.460 € HT/an au titre desloyers couramment pratiqués dans le voisinage et de 15.611 € HT/an au titre du taux d’effort, elle entend voir fixer la valeur locative du bien loué à 19.679,24 € HT/an. Elle s’en rapporte subsidiairement aux évaluations proposées par l’expert.

La SCI du Very, représentée par M. [Q] [Y] en qualité de gérant, demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

– fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2023 à la somme mensuelle de 3.500 €, en principal, hors-taxes et hors charges,

— dire et juger que les compléments de loyers dus par le locataire porteront intérêts au taux légal, de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts.

A titre subsidiaire,

– fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2023 à la somme mensuelle de 3.100 €, en principal, hors-taxes et hors charges,

— dire et juger que les compléments de loyers dus par le locataire porteront intérêts au taux légal, de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts.

A titre très subsidiaire, désigner tel expert qu’il plaira avec mission habituelle

En tout état de cause,

— débouter la société “la baignoire de [J]” de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la société “la baignoire de [J]” au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI du Very conteste l’évaluation du prix du bail faite par l’expert amiable, en indiquant qu’il a à tort pris en compte le chiffre d’affaires de la société preneuse alors que la détermination de la valeur locative est indépendante de la prospérité de l’exploitation. A ce titre, elle soutient que le taux d’effort ne saurait être pris en considération pour la fixation de la valeur locative.

Elle entend faire valoir le bénéfice de surfaces additionnelles mises à disposition du preneur et faisant partie intégrante du bail. Elle estime que le projet de rénovation de la terrasse avec une nouvelle structure de couverture doit permettre à la société “la baignoire de [J]” de bénéficier d’une surface d’accueil plus importante. Elle sollicite en outre de retenir les surfaces mesures par la société BAT-IMMO le 21 novembre 2022 dans son rapport n°20221137, personne habilitée à cet effet. Par application de la pondération des surfaces, elle estime la surface pondérée à 115,02 m2, incluant la nouvelle terrasse de 23 m2 installée par la société “la baignoire de [J]” sur le domaine public.

Elle fait par ailleurs valoir que la société “la baignoire de [J]” n’exploite pas le fonds autant que lui permet l’objet du bail et qu’en tant que bailleur, elle n’a pas à en supporter les conséquences.

Elle ajoute de la même manière que le manque de visibilité de son enseigne lié à la végétation installée sur la terrasse et de luminosité de la salle de bar/restaurant du fait de cette présence et d’une peinture sombre posée par le preneur, relèvent de son seul fait et qu’il peut y être remédié par simple entretien ou suppression de la végétation et la pose d’une peinture de couleur plus claire.

La SCI du Very soutient que se situant à Carnac, dans le périmètre commercial classé Ubd3p au plan local d’urbanisme, sur la voie d’accès du Super U qui fait le plus grand chiffre d’affaires de la région, en face de l’Office du Tourisme et devant un parc arboré, le local bénéficie d’une place de choix. Elle ajoute que le passage de vélos, piétons, bus et voitures et l’existence de nombreuses places de stationnement gratuites dans le secteur ainsi que la proximité d’autres boutiques dont un loueur de vélo, acteur local incontournable, drainant, comme l’enseigne M. [E], une population relativement importante sont des éléments favorables de commercialité. Elle soutient que la concurrence des restaurants et bars est plus implantée à l’Ouest et que la fréquentation de la ville de [Localité 2] est en hausse, avec une population qui reste présente à l’année.

S’agissant des références de loyers, elle entend voir écarter les références locatives de [Localité 1] et la Java Guinguette comme comprenant des logements faussant la comparabilité et en l’absence d’informations suffisantes sur les caractéristiques propres à chaque local. Elle entend voir comparer les locaux donnés à bail à ceux de la société Arz locations, de la société Little Ital'[C] et Mam&Co. Elle soutient également qu’il convient de tenir compte à tout le moins de l’attestation notariée de Me [O] fixant à 3.100 € HT par mois la valeur du local.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 mars 2026 et mise en délibéré au 04 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Le bail dont le loyer renouvelé est discuté porte sur un immeuble dans lequel est exploité en rez- de-chaussée un local commercial sous l’enseigne “La baignoire de [J]”, comprenant une salle de bar et restauration, une cuisine, un ancien garage à usage de stockage ainsi que des sanitaires outre une terrasse et une cour à l’arrière de l’immeuble. Le bien se situe [Adresse 4], à 192 mètres de la mer, sur la commune de [Localité 2], station balnéaire réputée du [Etablissement 1]. La commune dispose d’une offre de services et de commerces de proximité assez large. Le tissu économique de la commune est tourné vers le tourisme. Le bien se situe dans le centre mais à l’extérieurd’une zone plus commerçante située à l’Ouest, sans autre commerce du même type à proximité.

Suivant avenant du 1er avril 2008, les parties ont convenu de fixer le loyer à la somme de 16.501,56 € HT/an, soit 1.375,13 € HT/mois. Le dernier loyer mensuel appelé par la SCI du Very s’élève à la somme de 24.444,00 € HT soit 2.037 € HT par mois, pour la période triennale ayant débuté le 1er avril 2023.

Il résulte du rapport d’expertise amiable contradictoire en date du 21 décembre 2023 que :

— le bien se situe sur la rive gauche de sa rue en sens unique, face à l’office de tourisme de [Localité 2] qui se trouve en bordure d’une place arborée en nature de pelouse et d’allées piétonnes, sans possibilité de stationnements supplémentaires, assez limités dans le quartier.

— dans l’environnement immédiat de l’établissement, il n’y a guère d’autres commerces susceptibles de drainer de la clientèle, d’autant que les horaires d’ouverture du “bar de nuit” ne sont pas compatibles avec les horaires d’ouverture des commerces d’autre nature comme l’enseigne Monsieur [E] qui se trouve à proximité de l’office du tourisme.

— l’expert a repris des mesures de surface de la grande salle pour effectuer un calcul de pondération des surfaces, non prévu par BAT-IMMO dans son certificat de surfaces habitables délivré le 24 septembre 2022,

— la terrasse en bois installée sur le domaine public de la commune de Carnac ne peut par définition pas faire partie du bail existant entre la SCI et la SARL.

— les surfaces additionnelles visées par le bailleur censées agrandir et faciliter l’exploitation des lieux loués ne pourront être bénéfiques pour l’exploitation du preneur que si des travaux sont entrepris, ce qui n’est pas le cas. Une fois réalisés, ces aménagements ne sont pas générateurs de chiffre d’affaires supplémentaire car ils n’augmentent pas la surface commerciale accessible aux consommateurs. La pondération à appliquer à ces surfaces additionnelles demeure en tous les cas modeste.

Décrivant les locaux, l’expert mentionne que :

— la grande salle dispose d’un accès de plain-pied et est entièrement consacrée à l’exploitation de l’établissement. Elle convient sans restriction à l’usage qui en est fait. S’agissant d’un bar de nuit, son côté sombre en journée et sa profondeur importante depuis les baies vitrées exposées Ouest ne sont pas un handicap, justifiant une pondération de 1,00 %. La pièce est en bon état.

— le local sanitaire est en bon état et directement accessible depuis la pièce principale. Une pondération de 0,30 % peut être admise.

— la terrasse végétalisée extérieure aménagée sur le domaine privé du bailleur est très exploitable l’été et constitue un réel atout. Tel n’est pas le cas l’hiver et en cas de temps pluvieux. Il apparaît justifié d’appliquer une pondération de 0,30 % pour en tenir compte. Elle est en bon état.

— le local à usage de cuisine, de préparation et de plonge n’est pas une vraie cuisine professionnelle aménagée comme telle car l’établissement ne sert pas de repas. L’expert propose une pondération de 0,40%,

— l’ancien garage à usage de réserve et de stockage est d’aspect brut, non isolé et fermé par l’ancien portail peu sécurisé. L’expert propose une pondération de 0,30 % pour en tenir compte.

— la cour arrière, non couverte ou partiellement, n’est pas sécurisée et son accès par le couloir de livraison n’est pas opérationnel. Pour ces deux raisons, l’expert offre de retenir un coefficient de pondération de 0,10%.

Au titre des éléments à prendre en compte dans l’évaluation de la valeur locative, l’expert indique que :

— la visibilité de l’enseigne, apposée sur la façade de l’immeuble, est réduite de la rue en plein jour, car en retrait des deux terrasses et partiellement occultée par une importante végétation.

— s’agissant des termes de comparaison proposés par les parties, les activités ne sont pas immédiatement comparables, les horaires d’ouverture non plus et les situations géographiques sont généralement plus favorables.

— la Potinière, le Cavok, l’Arthy’s, le Fisher, le West Pub, le Java Guiguette, l’Exit [Localité 3] ne peuvent servir de terme de comparaison.

— Il n’existe aucun établissement à [Localité 2] qui exerce une activité exclusive de “bar de nuit” et avec des horaires d’ouverture aussi restrictifs.

— Cette plage d’ouverture relève d’un choix de gestion qui n’appartient qu’au preneur, qui s’ampute d’un chiffre d’affaires complémentaire qui pourrait être généré par des horaires d’ouverture plus larges et l’adoption d’une ou plusieurs activités complémentaires compatibles avec les caractéristiques des locaux et du bail.

— Faisant le constat que les prix proposés pour la location d’un local commercial varient dans de très grandes proportions dans une même ville, d’un quartier à l’autre voire d’une rue à l’autre, l’expert met en refief d’autres critères essentiels à prendre en compte pour définir le prix au m2 d’un local commercial, tels que la saisonnalité des activités, l’évolution de la population, le potentiel d’activité inscrit dans le bail, le flux des passants, l’emplacement dans la rue, la facilité d’accès et de stationnement, le climat commercial dans les environs du commerce et l’urbanisme.

— s’agissant du chiffre d’affaires réalisé par l’activité de bar de nuit, l’expert relève qu’en décembre 2023, le montant du chiffre d’affaires réalisé entre juin et septembre 2023 ne lui a pas été communiqué. Il évalue entre 350 000 et 390 000 € HT le chiffre d’affaires réalisable, sans aménagement des horaires d’ouverture ni activité complémentaire ajoutée à celle pratiquée.

— ses recherches faites dans le sens d’un taux d’effort acceptable à une seule activité de bar de nuit n’ont pas abouti. L’expert relève que le contrat de bail est régi par le principe de la liberté contractuelle et que le contrat fait figurer l’inventaire des catégories de charges, d’impôts et de taxes et autres redevances liées au bail et leur répartition entre le bailleur et le preneur.

L’expert retient que :

— La commune de [Localité 2] voit sa population à l’année stagner et non se développer.

— La saisonnalité est très marquée, comme il est habituel pour les stations balnéaires.

— Les facteurs locaux de commercialité n’apparaissent pas en amélioration de plus de 10%.

— La visibilité commerciale de l’établissement est assez moyenne.

— Il n’existe pas d’autre commerce à proximité immédiate drainant de la clientèle.

— Le stationnement des véhicules est plutôt meilleur que dans le quartier le plus commerçant où se concentrent les établissements cités à titre de comparaison.

— Les jours et les horaires d’ouverture de l’établissement sont restrictifs, ce qui peut être un obstacle à une progression du chiffre d’affaires.

— Les possibilités d’étendre l’activité qui sont offertes par le bail ne sont pas exploitées par le preneur ; c’est une décision de gestion qui lui appartient non opposable au bailleur.

— La comparabilité de l’activité exclusive de « bar de nuit » avec d’autres établissements n’exerçant pas la même activité ou ayant une activité de restauration, avec des horaires de jour, semble vouée à l’échec surtout ceux qui disposent d’un ou plusieurs locaux d’habitation.

— Comparer des surfaces brutes, sans tenir compte des pondérations légales, est critiquable.

— Il n’existe pas de « taux d’effort type » pour cette activité particulière.

— Les effets très négatifs des confinements COVID ont aujourd’hui disparu. Ils faussent la comparabilité des exercices sociaux.

— La clause qui transfère au preneur l’impôt foncier constitue un facteur de diminution de la valeur locative.

— Les apports de surfaces complémentaires acquises par le bailleur, non encore finalisées par les travaux nécessaires, ne sont pas de nature à générer des recettes complémentaires.

L’expert rappelle les loyers antérieurement facturés :

Le 1er avril 2008, les parties étaient convenues de fixer le loyer à 16 501,56 € HT.

Du 01 juillet 2018 au 31 mars 2020 le loyer facturé a été de 19 716 € HT.

Du 01 avril 2020 au 31 mars 2023 le loyer facturé a été de 20 952 € HT.

Du 01 avril 2023 au 30 juin 2023 le loyer facturé à hauteur de 24 444 € HT.

Ramené aux chiffres d’affaires déclarés à hauteur de 244 636 € HT au titre de l’année 2020-2021, de 352 389 € HT au titre de l’année 2021-2022 et évalué à 360 000 € HT au titre de l’année 2022-2023, le loyer sollicité à hauteur de 42 000 € HT annuel, augmenté de la prise en charge des taxes foncières, est considéré comme excessif au regard des performances de la société “la baignoire de [J]”. L’expert indique que, sauf à augmenter sensiblement son chiffre d’affaires global par l’ouverture à d’autres prestations qui sont autorisées par le bail, il apparaît plus de réaliste de contenir le « taux d’effort » à quelques 7% du chiffre d’affaires, soit un loyer renouvelé global, charges comprises, de 25 200 € HT.

Il résulte du “complément d’expertise” du 29 avril 2024, répondant aux dires des parties, que :

— l’expert maintient son calcul des surfaces brutes destinées à recevoir du public à hauteur de 139,48 m2 et des locaux annexes non ouverts au public à 66,80 m2, en retenant la moyenne des mesures faites par lui et par Bat Immo, pour retenir une surface totale utile brute, avant pondération, de 206,28 m2.-

— l’expert maintient le calcul de la surface pondérée des locaux à 108,12 m2, approche non remise en cause par les parties et reconnaissant une évaluation favorable au bailleur.

— l’amélioration de la terrasse privative par le preneur pour optimiser sa surface d’accueil ne peut être évoquée en augmentation des conditions financières du bail, comme répondant au besoin du preneur et assumée par lui.

— la surface du couloir de livraison n’a pas à être prise en compte comme n’ayant pas de réalité pratique pour le preneur ; le couloir non optimisé, les livraisons se faisant toujours par la salle de bar / restaurant ouverte au public.

— les locaux ne sont pas assortis d’une surface d’habitation et ne bénéficient d’aucune vue mer.

— les horaires d’ouverture et l’activité étaient limités du fait du preneur, sans exploiter les possibilités offertes par le bail ; qu’ils ne sont pas opposables au bailleur mais qu’un élargissement de l’offre est de nature à augmenter les coûts de personnel ; que si cet élargissement augmente le chiffre d’affaires, il n’est pas nécessairement synonyme d’augmentation du résultat brut.

— la communication des documents financiers relatifs à l’exercice 2023 aurait permis d’évaluer objectivement l’activité de la SARL, obérée par trois périodes de confinement entre mars 2020 et mai 2021.

— l’incidence sur le chiffre d’affaires de la terrasse installée sur le domaine public objet d’une autorisation municipale et d’une redevance n’est pas déterminable et l’autorisation donnée pour une année peut ne pas être reconduite. Si cette terrasse apporte un supplément de visibilité et de capacité, il s’agit d’un investissement jugé nécessaire par le seul preneur, sans incidence sur le bail.

— la destination autorisée dans le bail est suffisamment large pour permettre de générer un chiffre d’affaires plus conséquent que celui annoncé, le bailleur pouvant estimer que les choix du preneur amputent sensiblement son chiffre d’affaires potentiel et restreignent sa capacité à acquitter un loyer plus conséquent.

— la valeur locative d’un local commercial est réputée être la résultante d’une surface pondérée multipliée par le tarif de la catégorie et par un coefficient de localisation, sans barême de référence à proprement parler.

— Par comparaison avec quelques villes sélectionnées comportant des similitudes avec [Localité 2], à savoir, [Localité 4], [Localité 5], [Localité 6], [Localité 7] ou [Localité 8] [Adresse 5], dans la pratique, le loyer du local commercial pourrait être évalué à 35.555 € HT au titre de la 1ère catégorie et à 24.218 € HT pour la 2ème catégorie. La moyenne de ces deux catégories pourrait être retenue compte tenu des caractéristiques physiques du local et de son emplcaement, soit 29.787 € HT/ an arrondi à 30.000 € HT/an

— Le taux d’effort est un indicateur de gestion important dont il faut garder la maîtrise tant pour la rentabilité de l’affaire que pour sa vente. Par comparaison aux restaurants pour lesquels un taux d’effort compris entre 6 à 9 % apparaît normal, s’agissant d’une seule activité de bar de nuit, l’expert propose de retenir 7% du chiffre d’affaires de 360.000 € HT relatif à l’exercice passé, soit un loyer renouvelé global, charges comprises de 25.200 € HT.

— l’approche par les surfaces pondérées permet de corriger des situations très différentes pour en atténuer les effets, en l’absence de terme de comparaison adapté.

— si la méthode d’approche de la valeur locative par comparaison est utilisée, il convient d’apprécier au cas par cas si la taxe foncière est ou non inscrite dans le bail à la charge du preneur, charge justifiant une minoration de la valeur locative.

— l’évaluation de la valeur locative moyenne entre les coûts pratiqués dans le voisinage et le taux d’effort, retenue par le preneur à hauteur de 18.035 € est plus basse que le loyer indexé sur le coût de la construction et apparaît problématique compte tenu de l’historique des relations entre le bailleur et le preneur.

En conclusion, l’expert constate le désaccord profond entre les parties sur la majorité des critères permettant de trouver un équilibre financier entre le bailleur et le preneur.Il propose de retenir la moyenne des deux approches entre, d’une part, la valeur locative estimée des locaux et d’autre part le taux d’effort qui apparaît justement supportable, soit 30.000 € + 25.200 € = 54.987 €/ 2 = 27.600 € HT/an.

— Sur la demande de fixation du loyer renouvelé

Il résulte de l’article L 145-33 du code de commerce que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et qu’à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après

1 – les caractéristiques du local considéré,

2 – la destination des lieux,

3 – les obligations respectives des parties,

4 – les facteurs locaux de commercialité,

5 – les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

1 – Sur les caractéristiques du local considéré

En application de l’article R 145 – 3 du code de commerce, il faut prendre en compte la situation dans l’immeuble où se trouve le local commercial, sa surface, son volume, sa commodité d’accès pour le public, l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux, ses dimensions, son adaptation à la forme d’activité exercée, son état d’entretien, de vétusté ou de salubrité, sa conformité aux normes exigées par la législation du travail, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Il résulte de l’expertise et des éléments produits par les parties que, par souci de cohérence, alors que les mesures sont très proches les unes des autres, il y a lieu de retenir les surfaces suivantes:

local

surface [Adresse 6]

surface expert

surface retenue par l’expert

surface retenue par les parties

surface retenue par le tribunal

coefficient

surface pondérée

salle bar/restaurant

76,09

75,80

76,00

76,09/

76

76,09

1 puis 0,90

73,21

sanitaire

3,34

3,53

3,44

3,34 /3,44

3,34

0,30

1,00

surface

cumulée (1)

79,43

79,33

79,38

— 

79,43

— 

— 

terrasse privative

60,10

60,10

60,10

60,10

60,10

0,30

18,03

surface cumulée (2)

139,53

139,43

139,48/

139,54

139,53

cuisine

8,19

8,20

8,19

8,19

8,19

0,40

3,28

garage

17, 90

18,72

18,31

17,90/

18,31

18,31

0,30

5,49

Surface cumulée (3)

26,09

26,92

26,50

26,09

Surface cumulée (1+3)

105,52

106,25

105,88

105,52

cour privative (4)

40,30

40,30

40,30

40,30

40,30

0,10

4,03

surface cumulée (3+4)

66,39

67,20

66,80

66,39

surface cumulée

totale

205,92

206,65

206,28

206,33

surface totale pondérée

108,12

105,04

Si la SCI du Very a acquis en 2017 une cour intérieure et en 2022 un couloir d’accès, ces éléments n’ont pas été intégrés au bail et n’ont pas d’incidence à ce jour sur l’exploitation des lieux faite par “la Baignoire de [J]” en l’absence de travaux réalisés. Il n’y a pas lieu d’en tenir compte, tel que retenu par l’expert.

De la même manière, il n’y a pas lieu de tenir compte des améliorations apportées à la terrasse privative par le preneur.

La terrasse installée sur le domaine public n’a pas a être intégrée au calcul car non comprise dans le bail.

L’expert retient que ses mesures et celles du diagnostiqueur sont parfaitement cohérentes et donnent des résultats très proches. Il a estimé être juste en retenant la moyenne existant entre ses mesures et celles prises par Bat Immo. Or, calculant la moyenne des différentes surfaces cumulées ou non, il en arrive à une contradiction dans les surfaces retenues. Ainsi, d’une part, il entend faire la moyenne de chacune des surfaces de la salle de bar/restauration, des sanitaires et de la terrasse soit 76+3.44+60.10 = 139,54 m2 au lieu de la surface de 139,48 m2 retenue par l’addition de la moyenne des surfaces cumulées de la salle de bar/restaurant et des sanitaires avec la terrasse privative. Il convient de constater que le premier calcul aboutit à un résultat plus proche des mesures prises par la société BAT IMMO, lesquelles seront dès lors retenues.

L’expert a par ailleurs retenu les surfaces mesurées par la société BAT IMMO au titre de la cuisine et de la cour.

En l’absence d’autre élément objectif au dossier que les mesures de la société BAT IMMO et de l’expert amiable, dont aucune n’est susceptible d’être remise en cause, la société “la baignoire de [J]” proposant de retenir une surface de 18,31 et cette proposition favorable au bailleur, elle sera retenue.

Les parties s’accordent sur les taux de pondération appliqués par l’expert à l’exception pour la société “la baignoire de [J]” du taux de pondération de 1 affecté à la salle de bar/restaurant et pour la SCI du Very au taux de pondération de 0,40 affecté à la cuisine. La SCI du Very n’explicite pas sa demande d’application d’un taux de 0.5 pour la cuisine. La cuisine n’est pas une cuisine professionnelle. Si elle est adaptée à l’activité actuelle du preneur, elle ne permet pas en l’état une activité plus large de restauration. Il ne sera pas fait droit à sa demande. La société “la baignoire de [J]” fait valoir l’application du principe selon lequel les zones de vente au-delà de 5 mètres de profondeur à compter de la vitrine sont pondérées de manière plus importante. L’expert reconnaît que la pondération de 1 est plutôt généreuse pour le bailleur. Il reste que le bar dit de nuit est ouvert à compter de 18h, heure à laquelle il fait encore jour pendant plusieurs heures en saison. Il sera tenu compte de cet élément pour appliquer un taux de 0.90.

L’approche faite par l’expert de la méthode par pondération n’est pas remise en cause par les parties. Au regard de l’ensemble des éléments retenus, il convient de retenir une surface pondérée de 105,04 m2.

2 – Sur la destination des lieux

En application de l’article R.145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants.

En l’espèce, il résulte du bail que les lieux sont destinés à une activité de “ bar – glacier – crêperie – snack”.

La société “la baignoire de [J]” use des locaux pour une activité de bar de nuit de 18h à 2h du matin, tous les jours pendant les vacances scolaires et les vendredi, samedi et dimanche le reste de l’année. L’établissement est fermé du 1er janvier au 15 février.

Elle a indiqué à l’expert avoir tenté de diversifier son activité. L’expert précise à ce titre que certes les possibilités d’étendre l’activité qui sont offertes par le bail ne sont pas exploitées par le preneur, décision non opposable au bailleur mais également qu’un élargissement de l’offre est de nature à augmenter les coûts de personnel et que si cet élargissement augmente le chiffre d’affaires, il n’est pas nécessairement synonyme d’augmentation du résultat brut.

Tel que relevé par l’expert, le taux d’effort n’est qu’un indicateur et le chiffre d’affaires. L’expert a à ce titre initialement relevé que ses recherches faites dans le sens d’un taux d’effort acceptable à une seule activité de bar de nuit n’ont pas abouti. L’appréciation de la valeur locative ne saurait être fondée sur le taux d’effort.

3 – Sur les obligations respectives des parties

Le bail commercial échu n’a pas modifié les charges et conditions stipulées dans l’acte de bail initial en date du 19 avril 1993, de sorte que la société preneuse était tenue :

— des réparations locatives et de menu entretien et notamment l’entretien complet de toute devanture et fermeture,

— des réparations qui deviendraient nécessaires par suite de défaut d’exécution des réparations locatives, soit de dégradations résultant de son fait, de son personnel ou de sa clientèle

— de souffrir de toutes les grosses réparations qu’il serait nécessaire d’effectuer dans le bien loué sans pouvoir réclamer d’indemnité ni de diminution de loyer même au cas où la durée des travaux excèderait quarante jours. Il y a lieu d’en tenir compte.

Tous travaux, embellissements et améliorations quelconques faits par le preneur dans les lieux loués pendant le cours du bail restent à la fin de celui-ci à quelque époque et de quelque manière qu’elle arrive, la propriété du bailleur, sans indemnité. Il y a lieu d’en tenir compte.

Le preneur était par ailleurs tenu d’acquitter les taxes et impôts résultant soit de son activité professionnelle, soit de son occupation du bien loué, de rembourser au bailleur les taxes ou redevances de balayage, d’ordures ménagères, d’assainissement, d’éclairage et s’il y a lieu de copropriété qui auraient été avancés par le bailleur pour son compte. Il était tenu des dépenses afférentes à ses consommations d’eau, d’électricité, de gaz, de chauffage, de téléphone et autres abonnements. Il s’agit de charges incombant normalement au preneur.

Le preneur n’était jusqu’alors pas tenu du paiement de la taxe foncière, laquelle relève normalement d’une obligation du bailleur. Il y a lieu à diminution de la valeur locative au profit du preneur à ce titre afin d’en tenir compte.

4 – Sur les facteurs locaux de commercialité

L’article R 145 – 6 du code de commerce précise que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente pour le commerce considéré l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

L’expert ne relève aucune situation privilégiée ni aucune évolution notable des facteurs locaux de commercialité. [Localité 2] a une vocation touristique depuis des décennies et il n’est pas démontré qu’elle aurait connu un développement touristique particulièrement notable. Le bar n’est pas situé dans la rue principale commerçante et ne connaît pas d’autre commerce du même type à proximité immédiate. Il est facilement accessible mais principalement fréquenté par des habitués du fait de son activité de nuit.

5 – sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

L’article R.145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité des surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées sont décrites par l’expert comme difficilement comparables. Pass plus que l’expert, le juge des loyers commerciaux ne dispose d’éléments suffisants pour retenir l’un ou l’autre de ces termes de comparaison.

Suivant attestation du 13 février 2026, Maître [O], notaire à [Localité 5], atteste que la valeur locative actuelle du bien pourrait être fixée à la somme mensuelle de 3.100 € hors taxe, soit 37.200 € HT/an. Il désigne le bien comme un local commercial à usage de bar, crêperie, snack comprenant une salle de bar, des sanitaires, un cuisine, un garage à usage de stockage, une terrasse extérieure en façade et une cour extérieure arrière. S’il précise au conseil de la SCI du Very, dans son courrier annexé à son attestation, avoir déterminé cette valeur en fonction des surfaces, de l’objet du bail, de la pondération en fonction de l’usage, des facteurs de commercialité, de la situation du bien et de la notoriété de l’établissement, à l’exclusion du chiffre d’affaires de l’exploitant preneur, il ne précise pas les éléments retenus à ces titres. L’attestation ne précise pas notamment si la surface retenue contient les surfaces additionnelles tel que voulu par la SCI du Very ni la surface pondérée globale retenue, ni la prise en compte de la taxe foncière mise à la charge du preneur, autant d’éléments qui influent particulièrement sur l’évaluation du bien.

L’expert retient à titre de comparaison le montant des locations commerciales au m2 pondéré par an dans le département du Morbihan selon les catégories relevées concernant quelques villes sélectionnées comportant des similitudes avec [Localité 2], telles que [Localité 4], [Localité 5], [Localité 6], [Localité 7] ou [Localité 9]. Il fonde son approche sur une moyenne entre les catégories 1 et 2.

Le local n’est pas situé dans une rue passante et à proximité directe d’enseignes proposant des activités similaires mais néanmoins non loin de cette zone. Il bénéficie davantages liés à sa situation et notamment d’une meilleure accessibilité . La moyenne retenue par l’expert apparaît juste.

Rapportée à la surface pondérée retenue de 105,04 m2, la valeur locative se situe entre 34.348,08 € HT et 23.528,96 € HT, soit 28.938,52 € HT en moyenne.

La dernière valeur locative indexée a été fixée à 24.444,00 € HT soit 2.037 € HT par mois, pour la période triennale ayant débuté le 1er avril 2023. La société preneuse entend contester ce montant à hauteur de 1.985,61 € HT ramenant à 22.458,39 € HT le prix du bail, s’il était fait droit à la demande, objet d’une autre instance.

La SCI du Very sollicite aujourd’hui la fixation du prix du bail à une somme de 42.000 € HT incluant les surfaces additionnelles acquises en 2017 et 2022 au contrat de bail outre le paiement de la taxe foncière. La société “la baignoire de [J]” sollicite une diminution du prix du bail à une somme inférieure au prix du bail initial indexé.

Les surfaces additionnelles sont exlues. Les charges incombant au preneur, dont certaines relèvent normalement du bailleur, doivent être prises en compte en diminution du prix du bail. Pour autant, il n’existe pas de dégradation de l’état du local ou de la commercialité locale justifiant une diminution drastique du prix du bail. De la même manière, la demande du bailleur apparaît déraisonnable et sans commune mesure avec les bénéfices que peut tirer le preneur du bail.

Au regard de tout ce qui précède, le montant du loyer sera évalué à la somme offerte subsidiairement par la société “la baignoire de [J]” à hauteur de 25.200 € HT en principal, hors charges et hors taxes.

— Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société “la baignoire de [J]” les frais d’instance qu’elle a été contrainte d’engager. La SCI du Very sera condamnée à lui verser une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI du Very sera également condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoirement et en premier ressort,

CONSTATE que le bail commercial conclu entre les parties a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2023 aux clauses et conditions du bail expiré,

FIXE à la somme de 25.200 € en principal, hors charges et hors taxes, le loyer annuel dû par la SARL “la baignoire de [J]” au titre du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2023, le preneur en outre tenu de rembourser à la SCI du Very la quote part de taxe foncière afférent au bien loué.

CONDAMNE la SCI du Very à payer à la SARL “la baignoire de [J]” une indemnité de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure,

CONDAMNE la SCI du Very aux entiers dépens,

ORDONNE l’exécution provisoire.

Ce jugement a été signé par M^me De Graeve, vice-présidente et M^me Scheurer, greffière.

La greffière, La présidente,