TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

9ème chambre 1ère section

N° RG 23/13027

N° Portalis 352J-W-B7H-C24GD

N° MINUTE :

Contradictoire

Assignation du :

09 octobre 2023

JUGEMENT

rendu le 25 mars 2026

DEMANDEUR

Monsieur, [X], [Q],

[Adresse 1],

[Localité 2]

représenté par M^e Ahcen Aggar, avocat au barreau du VAL D’OISE, avocat plaidant et par M^e Agnès COUTANCEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #B0367

DÉFENDERESSE

DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DE, [Localité 1],

[Adresse 2],

[Localité 3]

représentée par son inspecteur muni d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Anne-Cécile SOULARD, Vice-présidente,

Monsieur Patrick NAVARRI, Vice-président,

Madame Marine PARNAUDEAU, Vice-présidente,

assistés de Madame Sandrine BREARD, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 11 février 2026 tenue en audience publique devant Madame Anne-Cécile SOULARD, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile.

Décision du 25 Mars 2026

9ème chambre 1ère section

N° RG 23/13027 – N° Portalis 352J-W-B7H-C24GD

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 13 juillet 2017, M., [X], [Q] et Mme, [T], [A] ont acquis un bien immobilier situé, [Adresse 3] à, [Localité 4] au prix de 300 000 euros. Ce bien est constitué d’un appartement de 51,35m2 (lot 39) et d’une cave (lot n°8).

Chacun des acquéreurs a acquis le bien pour les quotités suivantes :

—  44,74% pour Mme, [T], [A],

—  55,26% pour M., [X], [Q].

M., [X], [Q] est le petit-neveu de la venderesse Mme, [U], [I]. Celle-ci est décédée en, [Date décès 1] 2017.

Le 12 juillet 2019, M., [Q] et Mme, [A] ont revendu ce bien pour un prix de 670 000 euros dont 14 500 euros pour les biens mobiliers et 655 500 euros pour les biens immobiliers.

Par proposition de rectification du 5 mai 2021, l’administration fiscale a considéré que la valeur vénale réelle du bien, lors de la vente du 13 juillet 2017, s’élevait à 513 135 euros et estimé que l’insuffisance de valeur vénale de 213 135 euros constitue une donation indirecte qui justifie un rappel de droits de mutation à titre gratuit.

Les contribuables ont formé des observations par courrier du 12 mai 2021.

Le 18 août 2021, l’administration fiscale a consenti à ramener la valeur du bien à 442 975 euros réduisant la somme faisant l’objet d’une donation indirecte à 142 975 euros.

Par avis du 20 janvier 2023, la Commission départementale de conciliation a retenu la somme de 442 975 euros comme valeur du bien acquis le 13 juillet 2017.

Par avis de mise en recouvrement du 15 juin 2023, l’administration fiscale a réclamé à M., [Q] la somme totale de 47 886 euros comprenant 43 454 euros de droits et 4 432 euros d’intérêts de retard.

M., [Q] a formé une réclamation que l’administration fiscale a rejetée par décision du 16 août 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2023, M., [X], [Q] a fait assigner la Direction Régionale des Finances Publiques d’Ile de France et de Paris devant le tribunal judiciaire de Paris.

Mme, [A] a également fait assigner l’administration fiscale devant le tribunal judiciaire de Paris pour contester les rehaussements mis à sa charge. Cette procédure est enregistrée sous le numéro RG 23/13032.

Par ordonnance du 19 mars 2025, le juge de la mise en état a rejeté la demande de jonction des deux procédures.

Demandes et moyens de M., [Q]

Dans son assignation qui constitue ses seules conclusions, M., [Q] demande au tribunal de :

« – fixer la valeur vénale de l’appartement sis, [Adresse 4] à, [Localité 5] acquis par Monsieur, [X], [Q] et sa compagne le 13 juillet 2017, à cette date, à la somme de 300.000,00 euros ;

— infirmer en conséquence la décision de rejet de l’administration du 16 août 2023 ;

— prononcer le dégrèvement de l’intégralité des impositions et pénalités mises à sa charge et en recouvrement, soit à la somme de 47 886,00 euros ;

— condamner le Directeur Général des finances publiques au paiement de la somme de 5.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le Directeur Général des finances publiques aux entiers dépens. »

M., [Q] conteste les termes de comparaison retenus par l’administration fiscale. Il considère que ces termes de comparaison ne tiennent pas compte de la situation de l’appartement qu’il a acquis. Il relève qu’il a effectué d’importants de travaux de rénovation de l’appartement qui était insalubre lorsqu’il l’a acheté et que la situation et le matériau de construction de l’immeuble (béton) en font un bien moins recherché que certains termes de comparaison.

Demandes et moyens de l’administration fiscale

Dans ses conclusions signifiées le 18 juin 2024, l’administration fiscale demande au tribunal de rejeter l’ensemble des demandes de M., [Q].

L’administration fiscale fait valoir qu’elle a tenu compte des termes de comparaisons proposés par le contribuable pour retenir au final une valeur au m2 de 8 859,51 euros.

Elle observe que certains termes de comparaison portent sur des biens qui nécessitaient également des travaux de rénovation.

L’administration fiscale relève que M., [Q] ne présente pas de moyens relatifs à la donation indirecte et maintient que les conditions de la donation indirecte sont remplies.

* * *

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et arguments venant au soutien de leurs demandes et de leurs défenses.

Le juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire par ordonnance du 29 octobre 2025 et fixé l’affaire pour être plaidée à l’audience tenue en juge rapporteur du 11 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la valorisation du bien immobilier

L’article L.17 du livre des procédures fiscales dispose que l’administration des impôts peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations et que l’administration est alors tenue d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations.

La valeur vénale réelle d’un bien sur la base de laquelle l’administration des impôts est en droit, en application de ces dispositions, de rectifier le prix ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix paraît inférieur à cette valeur, correspond au prix que le jeu normal de l’offre et de la demande permettrait de retirer, à la date du fait taxable, de la vente du bien en cause. Cette valeur peut être déterminée par comparaison avec les prix constatés pour des cessions de biens qui, sans être parfaitement identiques au bien en cause, lui sont intrinsèquement similaires, cette similitude portant sur l’état de fait et l’état de droit des biens.

S’il appartient à l’administration de rapporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés dans les déclarations à l’aide d’éléments tirés de comparaison avec des biens intrinsèquement similaires à celui en cause, le contribuable dispose de la faculté, pour contester le redressement, de critiquer les éléments de comparaison retenus par l’administration fiscale, étant précisé que la nécessité de similitude des biens n’implique pas qu’ils soient rigoureusement identiques en tous leurs éléments à celui à évaluer.

Le bien acquis par M., [Q] et Mme, [A] est un appartement de trois pièces situé au 5ème étage du bâtiment A du, [Adresse 3] à, [Localité 4]. Il est situé dans un immeuble en béton et brique non haussmanien datant de 1970. La surface utile de l’appartement est de 50m2. L’immeuble est muni d’un ascenseur.

Pour retenir une valeur au m2 de 8 859,51 euros, l’administration fiscale a retenu les termes suivants :

— une vente du 3 avril 2017 portant sur un appartement de 52 m2 au 4ème étage d’un immeuble situé, [Adresse 5] à, [Localité 6] au prix de 420 000 euros, soit 8 076,92 euros le m2,

— une vente du 27 janvier 2017 portant sur un appartement de 50m2 au 4ème étage d’un immeuble situé, [Adresse 6], [Localité 7], au prix de 400 000 euros, soit 8 000 euros le m2,

— une vente du 13 janvier 2017 portant sur un appartement de 51m2 au 4ème étage d’un immeuble situé, [Adresse 7] au prix de 420 100 euros, soit 8 237,25 euros le m2,

— une vente du 23 mai 2017 portant sur un appartement de 55m2 au 4ème étage d’un immeuble situe, [Adresse 8] à, [Localité 4], au prix de 560 500 euros, soit 10 190,91 euros le m2,

— une vente du 4 juillet 2017 portant sur un appartement de 53m2 au 4ème étage d’un immeuble situé, [Adresse 9] à, [Localité 4] au prix de 519 000 euros, soit 9 792,45 euros le m2.

Ces termes de comparaison portent sur des ventes antérieures de 6 mois au plus à la vente litigieuse. Ils portent sur des biens d’une superficie comparable, en étage élevé et sont également situés dans le, [Localité 8] dans un rayon de 500 mètres par rapport à l’immeuble litigieux.

M., [Q] ne détaille pas explicitement dans son assignation les termes de comparaison dont il se prévaut pour contester la valorisation retenue par l’administration. Il ressort toutefois des pièces qu’il produit qu’il se prévaut :

— d’une vente du 9 février 2017 portant sur un appartement de 50m2 au 2ème étage d’un immeuble construit en 1880 situé, [Adresse 10] au prix de 570 000 euros, soit 11 400 euros le m2, (pièce 7)

— d’une vente du 8 avril 2016 portant sur un appartement de 45m2 au 4ème étage d’un immeuble construit en 1907 situé, [Adresse 11] à, [Localité 4] pour un prix de 505 500 euros, soit 11 233,33 euros le m2, (pièce 8)

— d’une vente du 8 juin 2017 portant sur un appartement de 48m2 au 5ème étage d’un immeuble construit en 1905 situé au, [Adresse 12] pour un prix de 349 700 euros, soit 7 285,42 euros le m2, (pièce 10)

— d’une photographie de l’immeuble situé au, [Adresse 13] apparemment construit en briques et pierres (pièce 9).

Il ressort de ces trois termes de comparaison un prix moyen au m2 de 9 972,91 euros assez éloigné du prix au m2 de 6 000 euros qui ressort de l’acte de vente litigieux du 13 juillet 2017, et supérieur au prix de 8 859,51 euros le m2 retenu par l’administration fiscale.

M., [Q] fournit également une liste de 13 ventes ayant eu lieu entre le janvier 2017 et octobre 2017 portant sur des appartements de type 3 de 45 à 55 m2 situés dans un rayon de 300 mètres autour du, [Adresse 14]. (pièce 12) Il ne détaille pas dans son assignation les conclusions qu’il en tire.

Cependant, il ne peut être tenu compte des ventes postérieures au 13 juillet 2017 ni de la vente portant sur un bien situé dans un immeuble construit en 2017.

Il demeure alors 7 ventes dont le prix moyen au m2 s’établit à 10 666,86 euros, soit un prix largement supérieur au prix de 6000 euros le m2 de la vente litigieuse.

M., [Q] considère que l’état d’insalubrité de l’appartement qu’il a acquis le 13 juillet 2017 justifie le prix d’achat de 300 000 euros et que les travaux qu’il a effectués ensuite, cumulés avec la hausse des prix de l’immobilier dans le, [Localité 8], expliquent la hausse significative du prix lors de la revente de l’appartement le 12 juillet 2019 au prix de 670 000 euros.

Il fournit diverses factures et tickets d’achat de matériel et matériaux de travaux, d’outillage et de petit mobilier. Il ne présente pas l’addition de ces diverses factures et tickets qui représentent 142 pages. Il produit en outre quelques photos de l’appartement pendant les travaux montrant l’état de vétusté de celui-ci et l’ampleur des travaux entrepris.

M., [Q] fournit également une estimation établie par l’agence, [Localité 1] Immo le 26 mai 2018 (pièce 11) et qui mentionne en page 2 un état intérieur « somptueux » et décrit ainsi l’appartement en page 3 :

« Au 5ème et dernier étage avec ascenseur, entièrement rénové il y a un an. Entrée, vaste pièce de vie avec 3 fenêtres plein Sud, vue dégagée, vue sur monument avec sa cuisine ouverte aménagée et équipée. Salle de douche sur les fusains, belle chambre avec dressing et vue dégagée, wc séparés, grande cave de 8m2. Chauffage en climatisation réversible, isolation refaite. Toiture récente, cave assainie.

Nous avons tenu compte pour cette estimation de sa situation, du quartier dans lequel il se trouve, de la proximité des commodités, transports, commerces, écoles et de la qualité de l’environnement.

Nous avons également retenu l’année de construction des bâtiments, leur état, les surfaces, la rationalité du logement, ses éléments de confort et ses prestations.

Le tout, en comparaison des affaires similaires réalisées antérieurement ainsi que notre connaissance du marché.

En conséquence, nous estimons que votre bien pourrait trouver acquéreur au prix compris entre :

—  670 000 euros net vendeur, soit 12 900 euros du m2,

—  700 000 euros net vendeur, soit 13 460 euros du m2. »

Il en résulte que l’ampleur des travaux accompli par M., [Q] n’est pas contestée mais que ce-dernier ne peuvent en établir une estimation.

En outre, les travaux à eux seuls ne peuvent justifier une différence de prix de 300 000 euros à 670 000 euros en deux ans, soit un prix qui a plus que doublé, même sur un marché haussier.

Enfin, M., [Q] considère que le fait que l’immeuble soit construit en béton en amoindrit le prix. Il n’apporte cependant pas d’éléments pouvant justifier que cet élément réduise le prix de manière significative.

Par conséquent, les moyens de M., [Q] relatifs à la valorisation du bien seront écartés.

2. Sur la donation indirecte

Aux termes de l’article 894 du code civil, la donation entre vifs est un acte par lequel le donateur se dépouille actuellement et irrévocablement de la chose donnée en faveur du donataire qui l’accepte.

Les critères de la donation indirecte sont le dessaisissement irrévocable, l’intention libérale du donateur, l’acceptation du donataire.

M., [Q] ne présente pas de moyens pour contester la qualification de donation indirecte.

En l’espèce, la valeur vénale réelle de l’immeuble telle que rappelée précédemment s’établit à 442 975 euros au jour de l’acte de vente du 13 juillet 2017, soit une différence de 142 975 euros rapport au prix d’acquisition de 300 000 euros.

En application de la quotité acquise de 55,26%, la part sur cette somme de M., [Q] s’établit à 79 008 euros qui correspond à la libéralité dont il a bénéficié.

L’intention libérale résulte du lien de parenté existant entre M., [Q] et la venderesse, Mme, [U], [I] puisqu’il en était le petit-neveu.

En vendant ce bien immobilier, Mme, [U], [I] s’en est dessaisie irrévocablement provoquant de fait un appauvrissement de son patrimoine.

Enfin, en acquérant ce bien à une valeur bien inférieure à sa valeur de marché, M., [Q] et Mme, [A] ont accepté la libéralité.

Dans ces conditions, il est résulté de la sous-évaluation du bien immobilier une donation indirecte qui justifie l’imposition contestée.

Par conséquent, la demande de décharge de M., [Q] sera rejetée.

3. Sur les frais du procès

L’article 695 du code de procédure civile énumère les frais du procès qui entrent dans la catégorie des dépens. Il est de principe que les dépens sont à la charge de la partie perdante, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Partie perdante au procès, M., [Q] sera condamné au paiement des entiers dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETTE l’ensemble des demandes de M., [X], [Q] ;

CONDAMNE M., [X], [Q] aux entiers dépens.

Fait et jugé à, [Localité 1] le 25 mars 2026

La Greffière La Présidente