Tribunal Judiciaire de Paris, 18deg chambre 2e section, 10 juin 2026, n° 25/10216

TJ Paris 10 juin 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 18deg ch. 2e sect., 10 juin 2026, n° 25/10216
Numéro(s) :	25/10216
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autres décisions ne dessaisissant pas la juridiction
Date de dernière mise à jour :	19 juin 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Vincent PROUSTClaire OLDAK
Cabinet(s) :	VPA
Parties :	S.A.S. TRIO COMPANY ( RCS de [ Localité 1 ], S.C. SCI KELLER POISSONNIERE ( RCS de PARIS, )

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

à M^e OLDAK (E0960)

M^e PROUST (D1465)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 25/10216 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C73ZF

N° MINUTE : 2

Assignation du :

16 mai 2025

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 10 juin 2026

DEMANDERESSE AU PRINCIPAL

DEFENDERESSE A L’INCIDENT

S.A.S. TRIO COMPANY (RCS de [Localité 1] n°953 897 881)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Claire OLDAK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0960

DEFENDERESSE AU PRINCIPAL

DEMANDERESSE A L’INCIDENT

S.C. SCI KELLER POISSONNIERE (RCS de PARIS n°449 488 196)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Vincent PROUST de la SELARL VPA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D1465

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

DEBATS

A l’audience du 01 avril 2026, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 juin 2026.

ORDONNANCE

Rendue publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 mai 2023, la société civile immobilière KELLER POISSONNIÈRE a consenti à la société à responsabilité limitée IMMO SYSTÈME SERVICE, la société par actions simplifiées ALM CONSEILS et la société à responsabilité limitée [Adresse 3] [Adresse 4] ALICE, agissant au nom et pour le compte de la société en cours de formation TRIO COMPANY, un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 5] à [Localité 4], pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2023 pour se terminer le 31 mai 2032, à destination « de restaurant », moyennant un loyer annuel de 96 000 € hors taxes et hors charges.

Le bail prévoyait un abattement de loyer de 12 000 € pour la première année et un autre de 6.000 € pour la deuxième année, outre une franchise de cinq mois de loyer du 1er juin 2023 au 31 octobre 2023 en raison des travaux d’aménagement que le preneur devait réaliser.

Il est apparu, après que la locataire a curé les locaux pour y réaliser ses aménagements, que des travaux de renforcement de la structure de l’immeuble devaient y être réalisés.

Ces travaux, préconisés par un diagnostic technique du 23 novembre 2023 du bureau d’études structure OREGON, ont fait l’objet d’une réception sans réserve par le syndic de la copropriété, assisté de son architecte, selon procès-verbal du 07 février 2024.

Par protocole d’accord transactionnel en date du 15 février 2024, la SCI KELLER POISSONNIÈRE et la SAS TRIO COMPANY sont convenues, à la suite de la réalisation de ces travaux, de reporter la période de franchise de loyer du 1er mars 2024 jusqu’au 31 juillet 2024.

Le 16 avril 2025, la bailleresse a fait dresser un constat de commissaire de justice pour démontrer que la locataire n’avait pas commencé son exploitation dans les lieux et lui a fait délivrer un commandement, visant la clause résolutoire du bail, de payer le solde du loyer et de la provision sur charges du premier trimestre 2025, d’un montant de 18 566,37 €.

Par acte du 16 mai 2025, la SAS TRIO COMPANY a assigné la SCI KELLER POISSONNIÈRE devant le tribunal judiciaire de PARIS en opposition à ce commandement de payer.

Par acte extrajudiciaire du 07 juillet 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un nouveau commandement, visant la clause résolutoire du bail, de payer le loyer et la provision sur charges du deuxième trimestre 2025.

Par lettre du 02 septembre 2025, la locataire, se prévalant d’un rapport du BET BASIC TCE BÂTIMENT du 12 juin 2025 concluant à des « anomalies structurales », dont « des travaux exécutés sans aucun suivi technique » et préconisant la réalisation en urgence, compte tenu d’un danger pour la sécurité des occupants, de travaux de reprise d’appuis de poutres, de poutres défectueuses, de jambages d’ouvertures, de renforcement avec création de linteau et poteau, de traitement de fissures, ainsi que de remplacement de poutre, et faisant valoir que ces désordres l’empêchaient d’aménager et d’exploiter les locaux, a mis en demeure sa bailleresse de réaliser lesdits travaux dans un délai de quinze jours, indiquant que tant que le local ne serait pas exploitable, elle suspendait le paiement du loyer et des charges.

Le 24 septembre 2025, la bailleresse a assigné sa locataire devant le juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS afin notamment de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, que la locataire soit expulsée et condamnée à payer une provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Dans le cadre de la procédure au fond, l’affaire est venue à une audience d’orientation du 11 septembre 2025, à laquelle le président a demandé à la défenderesse de conclure pour le 10 décembre 2025 et indiqué son intention d’orienter le dossier vers une audience de règlement amiable.

La défenderesse ayant saisi le juge de la mise en état d’un incident afin de paiement provisionnel de l’arriéré locatif, celui-ci a renvoyé l’affaire à l’audience du 18 mars 2026 et invité les parties à conclure dans ce cadre selon un calendrier qui n’a pas été respecté, la demanderesse n’ayant pas conclu pour le 11 février 2026 mais seulement le 13 mars suivant, et la défenderesse n’ayant pu répliquer que le 17 mars, soit la veille de l’audience à laquelle l’incident devait être examiné.

Le 18 mars 2026, le juge de la mise en état a été contraint de renvoyer l’affaire à court délai, et fixé un nouveau calendrier, le conseil de la locataire devant conclure avant le 25 mars 2026 et celui de la bailleresse avant le 31 mars.

Par ordonnance du 23 mars 2026, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 07 août 2025 à 24h00, ordonné, à défaut de restitution volontaire des locaux loués, l’expulsion de la SAS TRIO COMPANY et condamné celle-ci à payer à la SCI KELLER POISSONNIERE une somme provisionnelle de 108 000 € à valoir sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupatio, du 2ème trimestre 2025 au 1er trimestre 2026 inclus.

Dans ses dernières conclusions d’incident du 31 mars 2026, la SCI KELLER POISSONNIERE sollicite du juge de la mise en état :

« À TITRE PRINCIPAL

– Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de la société TRIO COMPANY,

En conséquence :

– Condamner, sous réserve de l’actualisation de la dette locative, la société TRIO COMPANY à verser à la société SCI KELLER POISSONNIÈRE la somme provisionnelle de 34.411,02 euros TTC correspondant aux loyers et charges impayés, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter des présentes ;

– Condamner la société TRIO COMPANY au paiement à la société SCI KELLER POISSONNIÈRE d’une provision sur pénalité de retard d’un montant de 14.241,10 euros T.T.C;

À TITRE SUBSIDIAIRE

Si par extraordinaire, Monsieur ou Madame le Juge de la mise en état devait entrer en voie de condamnation de la société SCI KELLER POISSONNIÈRE au titre de la demande de remboursement formulée par la société TRIO COMPANY :

– Ecarter l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir sur cette demande de condamnation de la société SCI KELLER POISSONNIÈRE ;

EN TOUT CAS

– Condamner la société TRIO COMPANY à verser à la société SCI KELLER POISSONNIÈRE, la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’incident ;

– Ordonner l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir sur les sommes sollicitées par la société SCI KELLER POISSONNIÈRE. »

Vu les dernières conclusions d’incident en réplique de la SAS TRIO COMPANY du 31 mars 2026 sollicitant du juge de la mise en état :

« A titre principal :

— ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire et NOMMER tel expert qu’il plaira établi sur la liste des experts près la Cour d’Appel de [Localité 1], lequel sera assisté d’un sapiteur économique et financier, avec pour mission :

1) Se faire communiquer tous documents et pièces qu’ils estimeront utiles à l’accomplissement de leur mission et plus particulièrement les plans et descriptifs des travaux effectués, ainsi que tout document permettant d’évaluer tout préjudice ;

2) prendre connaissance des conventions intervenues entre les parties et donner tous éléments techniques de nature à permettre au juge de déterminer les travaux effectués et de se prononcer sur l’exécution des conventions entre les parties,

3) visiter en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, le local commercial appartenant à la société SCI KELLER POISSONNIERE et situé [Adresse 1] à 75011 PARIS, le décrire, entendre tous sachants,

4) dire si les travaux effectués sont conformes quantitativement et qualitativement aux engagements contractuels et aux règles de l’art applicables en l’espèce,

5) dire si le local commercial présente des désordres et malfaçons,

6) dans l’affirmative, en indiquer la nature et l’étendue en précisant s’ils peuvent compromettre la sécurité des personnes, l’usage et l’exploitation qu’en ferait le preneur à bail conformément au bail commercial ou le rendre impropre à l’usage auquel il est destiné en l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement,

7) dire quelles sont les causes de ces désordres et malfaçons en précisant s’ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d’inexécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en œuvre, ou à toute autre cause qui sera indiquée,

8) dire si les désordres et malfaçons identifiés sont apparus avant ou après la réception de l’ouvrage et s’ils étaient ou non apparents lors de la réception, et s’ils ont fait l’objet de réserves,

9) dire si les désordres et malfaçons ont engendré des pertes de chances de réaliser du chiffre d’affaires pou

10) rechercher tous les éléments techniques permettant d’établir les responsabilités en la matière,

11) décrire les travaux à réaliser concernant les désordres constatés et les chiffrer,

12) avec l’assistance d’un sapiteur économique et financier, évaluer, analyser et chiffrer l’ensemble des préjudices subis par la société TRIO COMPANY,

13) à l’issue de la première réunion d’expertise sur les lieux, rédiger à l’attention des parties et du juge de l’expertise une note succincte :

o Indiquant les premières constatations opérées, les questions à traiter et notamment les travaux confortatifs urgents,

o Enumérant les travaux de remise en état sans incidence sur le déroulement de l’expertise, et donnant un premier avis, non définitif, sur l’existence, la nature, les causes des désordres ainsi qu’une première approximation du coût des éventuels frais de remise en conformité,

o Etablissant un calendrier prévisionnel des opérations d’expertise,

o Fixant à cette occasion un bref délai aux parties pour toute éventuelle réaction

de leur part

14) répondre, conformément aux dispositions de l’article 276 du Code de procédure civile, à tous dires ou observations des parties auxquelles sera communiqué, avant d’émettre l’avis sur l’évaluation définitive des travaux de réparation, un pré-rapport comportant toutes les informations sur l’état de ses investigations et tous les documents relatifs notamment aux devis et propositions chiffrés concernant les diverses évaluations ; rapporter au tribunal l’accord éventuel qui pourrait intervenir entre les parties ;

15) plus généralement donner toutes les informations utiles de nature à apporter un éclaircissement sur les différents aspects du litige.

— FIXER la provision sur les honoraires de l’expert judiciaire à consigner au greffe de la juridiction dans le délai déterminé par l’ordonnance à intervenir,

— RESERVER les dépens

A titre subsidiaire :

— JUGER que les travaux ordonnés par la société SCI KELLER POISSONNIERE n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art et, dès lors, JUGER la société TRIO COMPANY recevable à agir en responsabilité de la société SCI KELLER POISSONNIERE ;

— JUGER que la société SCI KELLER POISSONNIERE a manqué à son obligation de délivrance à l’égard de la société TRIO COMPANY ;

— CONDAMNER la société SCI KELLER POISSONNIÈRE à rembourser à la société TRIO COMPANY la somme indument perçue de 26.529,32 euros assortie des intérêts légaux à compter de la présente ordonnance et ORDONNNER l’exécution provisoire sur cette demande de condamnation ;

— DEBOUTER la société SCI KELLER POISSONNIERE dans sa demande de condamnation, sous réserve de l’actualisation de la dette locative, la société TRIO COMPANY à verser à la société SCI KELLER POISSONNIÈRE la somme provisionnelle de 111.084,81 euros TTC correspondant aux loyers et charges impayés, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter des présentes ;

— DEBOUTER la société SCI KELLER POISSONNIERE dans sa demande de condamnation de la société TRIO COMPANY à lui verser la somme provisionnelle de 11.108,48€ au titre de la pénalité de retard ;

— DEBOUTER la société SCI KELLER POISSONNIERE dans sa demande de condamnation de la société TRIO COMPANY à verser à la société SCI KELLER POISSONNIÈRE, la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

— DIRE N’Y AVOIR LIEU à exécution provisoire sur toutes les sommes sollicitées par la société SCI KELLER POISSONNIERE ;

— CONDAMNER la société SCI KELLER POISSONNIERE à payer à la société TRIO COMPANY la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens ;

— REJETER la société SCI KELLER POISSONNIERE de toute demande plus ample ou contraire. »

Vu l’audience du juge de la mise en état du 1er avril 2026 ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur depuis le 1er septembre 2024, applicable au présent litige :

« Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour:

(…)

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable (…)

(…)

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ; ».

Sur la demande de paiement d’une provision

En l’espèce, la bailleresse réclame le paiement à titre provisionnel d’une somme de 34 411,02 € correspondant au solde, déduction faite d’une provision de 108 000 € déjà accordée par le juge des référés, sur un impayé de loyers et charges arrêté au 30 mars 2026, outre une somme de 14 241,10 € au titre d’une pénalité de retard contractuelle de 10%.

La locataire lui oppose une exception d’inexécution de son obligation de délivrance la dispensant du paiement des loyers et charges, lui reprochant de ne pas avoir exécuté les travaux adéquats et suffisants pour permettre de remédier aux défauts structurels des lieux loués, lesquels persisteraient à ce jour, l’empêchant ainsi d’effectuer les travaux d’aménagement nécessaires à l’exploitation de son activité.

Il ne saurait cependant être considéré que cette contestation est sérieuse, dès lors que le défaut de paiement des loyers et charges est bien antérieur à toute réclamation ou protestation de sa part concernant une prétendue insuffisance des travaux effectués pour remédier aux désordres affectant la structure de l’immeuble.

En effet, les travaux litigieux ont été réceptionnés en février 2024, la locataire étant alors censée commencer les travaux d’aménagement de son local, puis exploiter celui-ci.

Or, dans les mois qui ont suivi, elle ne s’est plainte auprès de la bailleresse d’aucune difficulté pour procéder aux travaux d’aménagement nécessaire à l’exploitation de son local.

Lorsqu’elle a reçu un commandement de payer un arriéré locatif et que la bailleresse a fait constater que les lieux n’étaient pas aménagés ni exploités au mois d’avril 2025, elle l’a assignée devant le tribunal le mois suivant, en ne sollicitant l’annulation dudit commandement qu’au motif d’une insuffisance du décompte de créance qui y était annexé ; elle ne faisait alors aucune observation sur les travaux de structure dont la mauvaise réalisation l’aurait empêchée de procéder aux aménagement du local loué et d’y commencer son exploitation.

Ce n’est qu’ensuite, en juin 2025, qu’elle a fait intervenir un bureau d’étude technique afin de critiquer ces travaux, puis elle n’a mis en demeure la bailleresse d’y remédier, alors pourtant que ledit rapport évoquait un danger et une urgence de procéder à des reprises, qu’au mois de septembre suivant, et après la réception d’un second commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

L’obligation de payer le solde de l’échéance du premier trimestre 2025 ne souffrant donc aucune contestation sérieuse, il y a lieu d’ordonner le paiement provisionnel de la somme de 18 566,37 €.

Il est observé que le juge des référés a déjà alloué une provision à valoir sur les loyers et charges échus sur la période du deuxième trimestre 2025 au premier trimestre 2026.

En outre, la pénalité contractuelle de 10% ne constitue pas une dette certaine puisqu’elle est susceptible de modération par le juge du fond.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit au surplus de la demande de provision.

Il convient en conséquence de condamner la locataire à payer une provision de 18 566,37 € au titre des loyers et charges impayés, augmentée des intérêts au taux légal à compter des conclusions du 31 mars 2026.

Sur la demande d’expertise

La locataire sollicite, reconventionnellement sur l’incident, la désignation d’un expert avec pour mission de, notamment, dire si les travaux effectués par la bailleresse sont conformes quantitativement et qualitativement à ses engagements contractuels et aux règles de l’art, ainsi que de dire si le local commercial présente des désordres et malfaçons le rendant impropre à sa destination.

La bailleresse s’oppose à la réalisation de l’expertise, arguant qu’il est démontré que les travaux nécessaires ont été réalisés et que les travaux d’aménagement à la charge de la locataire ont été interrompus en raison d’un conflit interne entre les associés de la SAS TRIO COMPANY.

Selon l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, la locataire produit, au soutien de sa demande d’expertise, un rapport de diagnostic du 12 juin 2025 établi par un bureau d’étude technique faisant état de désordres affectant toujours la structure de l’immeuble et de la mauvaise réalisation des travaux à la charge du syndicat des copropriétaires.

Néanmoins, outre les explications déjà données ci-avant concernant l’absence de caractère sérieux de la contestation de la locataire à ce titre, il convient de relever que les travaux critiqués dans ce rapport avaient été réalisés conformément à un rapport d’un bureau d’étude technique mandaté par la copropriété et sous la surveillance de l’architecte de celle-ci, qui a signé le procès-verbal de leur réception sans réserve.

En outre, cet architecte a remis une note datée du 03 novembre 2025 analysant le rapport du 12 juin 2025 et répondant aux diverses critiques qu’il contenait ; il explique notamment que ledit rapport ne fait état d’aucun désordre, que les commentaires qui y sont faits sont « tournés de façon approximative, le vocabulaire employé est emprunté au langage courant, et ne présente pas la dimension technique attendue dans un document de ce type », puis répond point par point sur les travaux de reprise qui y sont recommandés.

Il en ressort que le rapport du 12 juin 2025 n’est aucunement un élément sufisant pour justifier qu’une expertise soit ordonnée afin d’apprécier l’efficacité des travaux de structure litigieux.

La demande d’expertise sera donc rejetée.

Sur la demande de remboursement des sommes versées à la bailleresse par la locataire

La locataire sollicite du juge de la mise en état la condamnation de la bailleresse à lui rembourser la somme de 26 529,32 € qu’elle estime avoir indument payée, motif pris d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance.

Cependant, cette demande n’est pas formée à titre provisionnel et constitue une demande au fond, qui ne relève pas de la compétence du juge de la mise en état.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il convient, en l’état, de réserver les dépens ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles des parties, dont le sort est lié.

L’affaire est renvoyée à la mise en état du 07 octobre 2026 à 11h30 pour conclusions au fond de la SAS TRIO COMPANY et, à défaut clôture.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant avant dire droit, par décision susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, contradictoire et mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SAS TRIO COMPANY à payer à la SCI KELLER POISSONNIÈRE une provision de dix-huit mille cinq cent soixante-six euros et trente-sept centimes (18 566,37 €) au titre des loyers et charges impayés, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2026 ;

REJETTE la demande d’expertise formée par la SAS TRIO COMPANY ;

CONSTATE que la demande de la SAS TRIO COMPANY de remboursement d’une somme de 26 529,32 € ne relève pas de la compétence du juge de la mise en état ;

RENVOIE l’affaire à la mise en état du 07 octobre 2026 à 11h30 pour conclusions au fond de la SAS TRIO COMPANY et, à défaut clôture ;

RÉSERVE les dépens de l’instance ainsi que les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Faite et rendue à [Localité 1] le 10 juin 2026

Le greffier Le juge de la mise en état

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA