TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Elie SULTAN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jean FOIRIEN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03426 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAFL5

N° MINUTE :

3 JTJ

JUGEMENT

rendu le mardi 24 février 2026

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] À [Localité 2], représenté par son syndic la SAS MAVILLE IMMOBILIER

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par M^e Jean FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, toque : U008

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [H]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Elie SULTAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1129

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 février 2026 par Patricia PIOLET, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 24 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03426 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAFL5

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [H] est propriétaires indivis des lots n°159 et 160 dans l’immeuble sis [Adresse 4] soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 17 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] 75116 PARIS, représenté par son syndic en exercice, la société MAVILLE IMMOBILIER, a saisi le tribunal judiciaire de PARIS à l’effet, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de condamner Monsieur [B] [H] à lui payer les sommes suivantes:

3 697,71 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 28 mai 2025 avec intérêts à compter de l’acceptation de l’échéancier du 04 décembre 2024,648 euros au titre des frais,1 500 euros à titre de dommages et intérêts,2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 09 juillet 2025 et renvoyée au 11 décembre 2025.

A cette date, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la société MAVILLE IMMOBILIER a sollicité le bénéfice de ses dernières écritures, actualisant sa créance au titre de l’arriéré de charges à la somme de 4 465,71 euros.

En défense, Monsieur [B] [H] était représenté par un conseil lequel a sollicité des délais de paiement sur 24 mois pour solder la dette.

Concernant l’octroi de délais de paiement, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société MAVILLE IMMOBILIER a fait part de son opposition à l’audience, mentionnant que le débiteur avait déjà fait l’objet d’une condamnation à régler un arriéré de charges le 17 novembre 2023.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la demande principale en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Suivant les articles 14-1 et 14-2 de cette loi les provisions sur charges votées au budget prévisionnel, sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou selon les modalités fixées par l’assemblée générale des copropriétaires qui se réunit chaque année.

Des dispositions de ces articles, il découle que dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires régulièrement tenue a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé contre cette décision dans le délai imparti par l’article 42 de cette même loi, chacun des copropriétaires doit payer la quote-part de charge en résultant et ce, même s’il n’a pas donné son approbation auxdits comptes. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend en effet certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges et a pour résultat de constituer le titre en vertu duquel le syndicat peut poursuivre judiciairement le recouvrement des charges.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose par ailleurs que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du g de l’article 25.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société MAVILLE IMMOBILIER verse notamment aux débats:

— le relevé de propriété

— le jugement du 17 novembre 2023

— le mandat de syndic

— les appels de fonds du 2ème trimestre 2023 au 4ème trimestre 2025

— les procès-verbaux des assemblées générales pertinentes

— l’attestation de non recours

— un décompte actualisé

— des échanges de mails relatif à un échéancier

— des factures

Au total, il résulte de l’ensemble des éléments du dossier que les charges et provisions réclamées sont effectivement exigibles à hauteur de 4 465,71 euros.

Dès lors Monsieur [B] [H] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société MAVILLE IMMOBILIER, la somme de 4 465,71 euros au titre des charges et provisions échues au 06 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Sur la demande au titre des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées. Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Par ailleurs, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. Ainsi, des vacations de syndic ne sont pas des frais nécessaires puisque l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété, et les sommes exposés au titre des frais, vacations/transmissions de dossier ou mises en demeure ne sont donc pas mises à la charge du copropriétaire défaillant, s’agissant de frais intégrés dans les honoraires forfaitaires du syndic comme rémunération de sa gestion courante.

Si les frais de commissaires de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui sont alors récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat d’une copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il y a lieu de constater que le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la société MAVILLE IMMOBILIER ne justifie d’aucun frais imputable au copropriétaire. Sa demande à ce titre sera en conséquence rejetée.

— Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le débiteur se contente d’indiquer, pour solliciter des délais de paiement, que le locataire qui occupe le logement litigieux ne règle plus ses loyers.

Or Monsieur [B] [H] a d’ores et déjà fait l’objet d’une précédente condamnation à régler ses charges de copropriété le 17 novembre 2023 et sa situation actuelle est particulièrement opaque puisque l’assignation lui a été délivrée le 17 juin 2025 au [Adresse 5] alors que l’assignation en expulsion qu’il a lui-même fait délivrer le 04 juillet 2025 à son locataire mentionne une adresse [Adresse 6] et que l’avis d’imposition sur les revenus de 2024 qu’il produit est incomplet et mentionne une adresse d’imposition au 1er janvier 2025 au [Adresse 7], le revenu fiscal de référence n’étant d’ailleurs pas visible.

Les ressources et patrimoine du débiteur ainsi que sa capacité de remboursement étant au total inconnus, il y a lieu de rejeter sa demande délais de paiement.

— Sur les dommages et intérêts sollicités par le syndicat des copropriétaires

Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Toutefois, l’alinéa 4 de ce texte dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En sa qualité de copropriétaire, Monsieur [B] [H] est tenu au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont il est propriétaire. En s’abstenant de payer les charges (à leur date d’exigibilité et en totalité), sans justifier de raisons valables pour sa carence, Monsieur [B] [H] commet une faute vis-à-vis du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la société MAVILLE IMMOBILIER, privé de moyens financiers pour assurer l’entretien de l’immeuble et lui cause un préjudice certain.

Monsieur [B] [H], par ses manquements, a ainsi contraint le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 4] [Adresse 9] à diligenter une deuxième action en justice.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [B] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 4] [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice la société MAVILLE IMMOBILIER la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

— Sur les dépens et les frais irrépétibles de la procédure

En l’espèce, Monsieur [B] [H] qui perd le procès, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les frais d’assignation.

Par ailleurs, Monsieur [B] [H] sera condamné à régler au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 4] [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice la société MAVILLE IMMOBILIER, une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qu’il convient de fixer à la somme de 1 200 euros.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort:

CONDAMNE Monsieur [B] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la société MAVILLE IMMOBILIER, les sommes suivantes :

—  4 465,71 euros au titre des charges et provisions échues au 06 novembre 2025,

—  1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

CONDAMNE Monsieur [B] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 4] [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice, la société MAVILLE IMMOBILIER, la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [H] aux dépens de la présente instance.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 24 février 2026.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE