TRIBUNAL

de [Localité 13]

[Adresse 6]

[Localité 8]

N° RG 25/00134 – N° Portalis DB22-W-B7J-TC3V

ORDONNANCE DE REFERE

Du : 12 Janvier 2026

S.A. IMMOBILIERE 3F

C/

[J] [B]

Expédition exécutoire délivrée

le

à SCP MENARD-WEILLER

Expédition certifiée conforme délivrée le

à Mr [B]

Minute n° : /2026

ORDONNANCE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 12 Janvier 2026 ;

Sous la présidence de Monsieur François GUERANGER, Magistrat à titre temporaire chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection statuant en référés au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier ;

Après débats à l’audience du 8 décembre 2025, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. IMMOBILIERE 3F,

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par la SCP MENARD WEILLER, substituée par M^e Ornella RASSON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0128

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [B],

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Localité 9]

non comparant

Après débats à l’audience publique des référés du 08 Décembre 2025, le juge des contentieux de la protection a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2026 aux horaires d’ouverture au public.

FAITS et PRÉTENTIONS

La S.A IMMOBILIERE 3F (RCS de [Localité 11] n° B 552 141 533), sise [Adresse 2], a donné à bail d’habitation le 21 novembre 2023 à Monsieur [J] [B] un logement situé [Adresse 4], à [Localité 12] où ce dernier réside. Le loyer résiduel est de 329,63 euros.

Le bailleur a fait délivrer le 10 décembre 2024 au locataire un commandement de payer pour un montant de 3 545,03 euros. Ce commandement visait expressément la clause résolutoire.

La somme en question n’ayant pas été réglée, la dette s’élevait à 3545,03 euros au 25 novembre 2024. Les diligences entreprises en vue d’un règlement amiable sont demeurées vaines.

Par acte introductif d’instance du 12 mai 2025, la S.A IMMOBILIERE 3F a assigné en référé M. [J] [B] devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir :

— PRONONCER la résiliation du bail d’habitation, la clause résolutoire visée au commandement de payer étant acquise

— ORDONNER l’expulsion de M. [J] [B] et de tous occupants de son chef dans les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux

— CONDAMNER M. [J] [B] à lui payer la somme de 4 307,66 euros à titre de provision

— CONDAMNER M. [J] [B] à lui payer à titre de provision sur l’indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif, une somme égale au montant du loyer mensuel augmenté de 50% sans préjudice des charges ; subsidiairement ne pas condamner à une somme inférieure au loyer

— CONDAMNER M. [J] [B] au paiement de la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— CONDAMNER M. [J] [B] à tous les dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, notamment le coût du commandement de payer et de tous les actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 décembre 2025.

Lors de cette audience, la S.A IMMOBILIERE 3F a fait état d’une dette locative de 5 621,05 euros au 2 décembre 2025. Elle ajoute qu’aucun paiement n’est intervenu depuis septembre 2025. Elle maintient toutes ses demandes.

Régulièrement assigné à étude, M. [J] [B] n’est pas présent à l’audience ni représenté.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026.

SUR QUOI

L’article 834 du code de procédure civile prévoit : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 du même code complète : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Il ressort des pièces produites aux débats que la demande doit être déclarée recevable à la procédure de référé.

SUR LA QUALIFICATION DU JUGEMENT

Aux termes de l’article L213-4-3 du code de l’organisation judiciaire « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre. »

Précisé par l’article R213-9-3 du même code « Le juge des contentieux de la protection connaît à charge d’appel des actions mentionnées à l’article L. 213-4-3. »

et l’article R213-9-4 dudit code énonce : « Le juge des contentieux de la protection connaît, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000 euros, et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée, des actions énumérées aux articles L. 213-4-4, L. 213-4-5 et L. 213-4-6. »

Par ailleurs, L’article 472 du code de procédure civile énonce : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Et l’article 473 du même code ajoute : « Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

En l’espèce, la S.A IMMOBILIERE 3F est représentée, M. [J] [B] n’est ni comparant ni représenté à l’audience. La demande est régulière, recevable et bien fondée. Le montant demandé par la société requérante est supérieur à 5 000 euros et une demande d’expulsion est formulée.

En conséquence, la présente décision sera réputée contradictoire en premier ressort.

SUR LE FOND

Sur la résiliation du bail d’habitation de l’appartement

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « I.- Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

II.-A compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, le bail d’habitation du 21 novembre 2023 comporte une clause résolutoire qui peut être actionnée en l’absence de paiement des loyers et des charges. La S.A IMMOBILIERE 3F est donc fondée à demander la constatation de la clause résolutoire pour son compte.

Le commandement de payer du 10 décembre 2024 est resté sans suite et la clause résolutoire est donc acquise à compter du 11 février 2025, soit deux mois après comme stipulé dans ledit commandement de payer.

Par ailleurs, d’une part, la CAF a été informée le 26 novembre 2024 et l’assignation date du 12 mai 2025 et, d’autre part, la préfecture des Yvelines a été saisie le 13 mai 2025 de l’assignation du 12 mai 2025 pour une audience tenue le 8 décembre 2025.

Les délais légaux sont donc respectés.

En conséquence, la résiliation du bail du 21 novembre 2023 sera constatée à compter du 11 février 2025, deux mois après le commandement de payer du 10 décembre 2024.

Sur l’expulsion du locataire de l’appartement

L’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution énonce : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. »

Et l’article L431-1 du même code prévoit : « Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. »

En l’espèce, la résiliation du bail d’habitation dont bénéficiait M. [J] [B] étant acquise à compter du 11 février 2025, celui-ci est occupant sans droit ni titre du logement de la S.A IMMOBILIERE 3F depuis cette date.

En conséquence, sauf si le locataire a quitté les lieux et remis les clés au propriétaire avant le délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, l’expulsion de M. [J] [B] de son logement situé [Adresse 5] à [Localité 12] sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette expulsion se fera le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier sur demande du commissaire de justice instrumentaire. Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les sommes dues au titre des arriérés de loyers et charges

L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Et l’article 7 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 dispose : « Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. »

En l’espèce, la somme demandée à M. [J] [B] à l’audience est de 5.621,05 euros. Toutefois, le requérant ne prouve pas que ce montant a été communiqué au locataire. C’est donc la somme portée dans l’avis d’échéance et figurant dans l’assignation qui sera retenue.

En conséquence, M. [J] [B] sera condamné à verser à la S.A IMMOBILIERE 3F la somme de 4 307,66 euros au titre des loyers et des charges impayées.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 544 du code civil dispose : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

Et l’article 1240 du code civil prévoit : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, le bail d’habitation ayant été résilié, M. [J] [B] se trouve occupant sans droit ni titre du bien de la S.A IMMOBILIERE 3F, ce qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation pour compenser le dommage causé au propriétaire par l’occupation illicite de M. [J] [B].

En l’occurrence, la provision due l’indemnité d’occupation sera égale à compter du 11 février 2025 au montant du loyer mensuel majoré de 33% augmenté des charges à compter de la date de la résiliation du bail. La somme versée au titre du dépôt de garantie et celles versées après la résiliation du bail seront décomptées.

En conséquence, M. [J] [B] sera condamné à verser à la S.A IMMOBILIERE 3F à compter de la résiliation du bail une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel majoré de 33% augmenté des charges. Le montant du dépôt de garantie et les sommes versées après la résiliation du bail seront décomptés.

Des frais irrépétibles à hauteur de 350 euros seront dus par M. [J] [B] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort et mise à disposition au greffe

CONSTATE la résiliation conventionnelle du bail d’habitation conclu le 21 novembre 2023 entre la S.A IMMOBILIERE 3F et M. [J] [B] à compter du 11 février 2025.

ORDONNE l’expulsion de M. [J] [B] et de tous occupants de son chef de son logement situé [Adresse 5] à [Localité 12] conformément aux dispositions du 1er alinéa de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette expulsion se fera le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier sur demande du commissaire de justice instrumentaire. Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNE M. [J] [B] à verser à la S.A IMMOBILIERE 3F la somme de 4 307,66 euros au titre des loyers et des charges impayées.

CONDAMNE M. [J] [B] à verser à la S.A IMMOBILIERE 3F à compter de la résiliation du bail du 11 février 2025 jusqu’à libération des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel majoré de 33% augmenté des charges. Le montant du dépôt de garantie et les sommes versées après la résiliation du bail seront décomptés.

CONDAMNE M. [J] [B] au paiement d’une somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE M. [J] [B] aux dépens de la présente instance conformément aux articles 695 et 696 du code de procédure civile

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE