TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Laure CHRISTIAEN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Eric SIMONNET

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/01660 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4J5L

N° MINUTE :

1 JTJ

JUGEMENT

rendu le vendredi 06 février 2026

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5], représenté par son syndic la société FIDUCIAIRE DU DISTRICT DE [Localité 8] (FDP)

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par M^e Eric SIMONNET, avocat au barreau de PARIS, toque E839

DÉFENDERESSE

SIREP IMMOBILIERE DE RENOVATION D’ETUDES ET DE PROMOTION

S.A.R.L. dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par M^e Laure CHRISTIAEN, avocat au barreau de PARIS, toque : E855

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 janvier 2026 prorogé au 06 février 2026 par Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 06 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/01660 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4J5L

EXPOSE DU LITIGE

La SARL SIREP IMMOBILIERE DE RENOVATION, D’ETUDES ET DE PROMOTION est propriétaire des lots n°18, 19, 20, 31, 47, 48, 50, 51, 73 et 75 dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 6].

Les lots 18 et 19 composent le bâtiment A de la copropriété, tandis que les lots 20, 31, 47, 48, 50, 51, 73 et 75 font partie du bâtiment B.

Par acte de commissiare de justice du 17 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic, la société FIDUCIAIRE DU DISTRICT DE [Localité 8] a saisi le Pôle civil de proximité du Tribunal Judiciaire de Paris, afin de faire condamner la SARL SIREP IMMOBILIERE DE RENOVATION, D’ETUDES ET DE PROMOTION, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer :

la somme de 7 758,40 euros, au titre des charges de copropriété, arrêtées au 1er janvier 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2023, date de la mise en demeure,la somme de 2 000 euros, à titre de dommages-intérêts, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En tout état de cause :

condamner la SARL SIREP IMMOBILIERE DE RENOVATION, D’ETUDES ET DE PROMOTION aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’aux frais nécessaires, exposés par le syndicat des copropriétaires à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement de la créance, et qui seront imputés à la seule défenderesse au titre des charges générales d’administration.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 mai 2024, puis renvoyée à plusieurs reprises.

A l’audience du 7 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la société FIDUCIAIRE DU DISTRICT DE [Localité 8], représenté par son conseil, a soutenu oralement ses conclusions par lesquelles il sollicite de :

condamner la SARL SIREP IMMOBILIERE DE RENOVATION, D’ETUDES ET DE PROMOTION, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer la somme de 8 520,96 euros, au titre des charges de copropriété, arrêtées au 1er avril 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2023, date de la mise en demeure ;A titre subsidiaire,

condamner la SIREP à lui payer la somme de 7 102,41 euros, arrêtée au 1er avril 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2023, date de la mise en demeure ;

En tout état de cause :

condamner la SIREP à lui payer les sommes de :2 000 euros, à titre de dommages-intérêts1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civileles entiers dépens de l’instance ainsi que les frais nécessaires, exposés par le syndicat des copropriétaires à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement de la créance, et qui seront imputés à la seule défenderesse au titre des charges générales d’administration.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires expose que la SIREP est redevable des sommes suivantes :

la somme de 6 176,53 euros au titre des travaux de renforcement de la structure en bois du plancher haut du lot du rez-de-chaussée du bâtiment B ;une somme de 2 059, 68 euros au titre des travaux de réfection du passage cocher du bâtiment B.

S’agissant des travaux de renforcement de la structure en bois du plancher haut du lot du rez-de-chaussée du bâtiment B, le syndicat des copropriétaires expose qu’il ressort du réglement de copropriété que le gros-oeuvre des gros murs et des planchers, dont les solives, sont une partie commune spéciale aux copropriétaires du bâtiment B.

Or, le syndicat des copropriétaires a fait établir un devis n°29-09/20/042 A, pour un montant hors taxe de 13 387,30 euros HT, correspondant à des travaux portant sur la structure du plancher du rez-de-chaussée du bâtiment B.

Pour financer ces travaux, le syndicat des copropriétaires a ainsi adressé à la SIREP deux appels de fond, suivant la clef de répartition « charges du bâtiment B » :

l’appel exceptionnel du 1er septembre 2020 pour un montant de 3 232,93 euros intitulé "travaux urgents [Adresse 7]appel du 1er janvier 2021, pour un montant de 2 944,50 euros intitulé "AGO 17[Immatriculation 1] Reprise plancher haut studio".

Or, ces deux appels de fonds ont été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires.

S’agissant par ailleurs des travaux de réfection du passage cocher du bâtiment B, le syndicat des copropriétaires rappelle que les travaux ont été réalisés sur une partie commune spéciale aux copropriétaires des lots 16 et 20 à 46 inclus, devenus les lots 16, 20 à 22 inclus, 31, 37, 38, 43 à 46 inclus et 47 à 63 inclus, à la suite du modificatif du réglement de copropriété du 16 juin 1987.

Le syndicat des copropriétaires indique ainsi qu’en cas de travaux à effectuer sur le gros-oeuvre de ce bâtiment, le coût des travaux doit être réparti selon la clef de répartition 004 Charges Bâtiment B.

Il soutient que la rédaction du réglement de copropriété n’exclut pas que les autres travaux affectant ce porche 1, en tant que partie commune spéciale, soient répartis seulement entre les copropriétaires de cette partie commune spéciale.

Ainsi, selon le demandeur, le 17 novembre 2020, l’assemblée générale des copropriétaire a décidé que les travaux de réfection du passage cocher sous le bâtiment B seront appelés selon la clef de répartition 004 Charges Bâtiment B.

Le syndicat ajoute que le compte travaux a d’ailleurs été approuvée par l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 10 mai 2023.

Subsidiairement, le syndicat des copropriétaires sollicide la condamnation de la SIREP à payer sa quote part non contestée des travaux de gros oeuvre.

Au soutien par ailleurs de sa demande de dommages-intérêts et de frais, le syndicat des copropriétaires indique que la défaillance persistante de la SIREP a causé d’importantes difficultés de trésorerie, ce qui constitue une faute qui lui a causé un préjudice financier et l’a contraint à effectuer des diligences complémentaires en vue du recouvrement des charges impayées.

La SARL SIREP IMMOBILIERE DE RENOVATION, D’ETUDES ET DE PROMOTION, représentée par son avocat, a soutenu oralement ses écritures par lesquelles elle sollicite de :

A titre principal, débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, sis [Adresse 4] de toutes ses demandes,A titre subsidiaire, constater que la créance du syndicat au titre des travaux de reprise du plancher haut ne saurait excéder la somme de 4 418,02 euros et débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,En tout état de cause :débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], de sa demande de dommages-intérêtscondamner le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4] à lui régler la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civilecondamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens d’instancerappeler que la société SIREP est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour s’opposer à la demande en paiement des arriérés de charges de copropriété, la SIREP indique avoir contesté l’imputation par le syndic des appels de fonds qui lui ont été réclamés selon courriel du 11 janvier 2021, courrier du 6 mai 2021, des 15 août 2023, 17 novembre 2023 et 15 décembre 2023.

S’agissant de la demande du syndicat correspondant aux travaux de renforcement de la structure en bois du plancher haut du lot du rez-de-chaussée du bâtiment B, dont elle indique qu’il s’agit de la propriété de la SCI SABOL, la SIREP expose que le devis de la société PEINTINEX inclut non seulement les travaux de reprise de la structure du plancher mais également des travaux de réalisation d’un faux plafond coupe-feu et de peinture qui n’incombe pas à la collectivité des copropriétaires.

Or, contrairement à ce qu’indique le syndicat des copropriétaires, l’assemblée générale du 17 novembre 2020 n’a jamais entendu déroger aux dispositions du réglement de copropriété, de sorte que seuls les travaux de gros-oeuvre constituent des charges communes spéciales au bâtiment B.

D’ailleurs, la SIREP souligne que le compte travaux « reprise plancher haut » a d’ailleurs été rejeté par trois assemblées générales successives.

Subsidiairement, la SIREP demande de limiter le montant de la condamnation à hauteur de la quote-part de la SIREP pour les travaux de gros-oeuvre, soit la somme de 4 418,02 euros.

S’agissant par ailleurs des travaux de réfection du passage cocher du bâtiment B, la SIREP estime que la répartition de la charge de ces travaux n’est pas non plus conforme aux dispositions du réglement de copropriété.

En effet, il a été fait application de la clef de répartition prévue pour les travaux relatifs au gros-oeuvre du bâtiment B, alors qu’il s’agit de travaux de réfection des peintures.

Pour s’opposer à la demande de dommages-intérêts et frais du syndicat, la SIREP fait valoir qu’elle a toujours payé ses charges de copropriété, à l’exception de ces deux postes litigieux, pour lesquels elle a adressé au moins six courriels et courriers au syndic, sans recevoir de réponse.

Il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, aux écritures déposées par les parties, pour un plus ample exposé des faits.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2026 prorogé au 6 février 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire les procès-verbaux de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant aux sommes réclamées et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

Décision du 06 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/01660 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4J5L

Sur la demande portant sur la quote-part de la SIREP relative aux travaux de renforcement de la structure en bois du plancher du bâtiement B

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

En l’espèce, il ressort du règlement de copropriété que parmi les choses et parties communes « le gros-oeuvre des planchers (poutres, solives et hourdis) mais non compris les revêtements superficiels (lambourdes, parquet ou tous autres revêtements formant sol, ni le lattis ou tous les autres matériaux fixés sur le hourdis pour recevoir l’enduit formant plafond) ».

Or, le devis de la société Peintinex à qui les travaux ont été confiés comprennent non seulement la reprise de la structure du plancher mais aussi des travaux de réalisation d’un faux-plafond coupe-feu, de menuiserie et de peinture.

Or, il ne ressort pas des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que l’assemblée des copropriétaires a entendu déroger aux dispositions du règlement de copropriété.

Aussi, il conviendra de soustraire de la quote-part due par la SIREP les sommes correspondant :

au plafond coupe feu : 2 265,45 eurosaux travaux de peinture : 998,25 eurosaux travaux de menuiserie : 1 089 euros

Ainsi, la somme due par la SIREP s’élève à la somme de 4 418,92 euros à ce titre, à laquelle elle sera condamnée avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 13 novembre 2023.

Sur la demande portant sur la quote-part de la SIREP relative aux travaux de réfection du passage cocher du bâtiment B

Le règlement de copropriété fait figurer le passage 1 commun au titre des « parties communes générales » et précise que le porche 1 commun, situé au rez-de-chaussée du bâtiment B est une partie commune spéciale aux propriétaires des lots 16 et 20 à 46 inclus. Elle représente une surface pondérée de plancher de 8 % du bâtiment N.

En cas de travaux à effectuer au gros œuvre de ce bâtiment, le coût de ces travaux sera à répartir de la façon suivante :

8 % entre les propriétaires des lots 16 et 20 à 46 inclus, au prorata de leur quote-part de copropriété générale,le surplus, soit 92 % entre les seuls copropriétaires du bâtiment B, au prorata de leur quote-part de charges dans ce bâtiment. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que l’assemblée générale des copropriétaires a entendu déroger au règlement de propriété en mettant à la charge des travaux qui ne soient pas des travaux de gros-oeuvre aux copropriétaires des parties communes spéciales.

Or, les travaux dont le syndicat des copropriétaires demande l’imputation au débit du compte de la SIREP sont des travaux de peinture.

S’agissant de ces travaux, le syndic ne pouvait pas utiliser une clef de répartition qui n’est applicable qu’aux travaux de gros-oeuvre et devait répartir le coût de ces travaux entre tous les copropriétaires.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de cette demande en paiement.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, le syndicat impute au débit du compte divers frais. Il doit être rappelé que les frais d’avocat sont indemnisés au titre des frais irrépétibles de procédure, tandis que les frais de commissiare de justice relèvent des dépens.

S’agissant des frais de syndic, ils relèvent de la gestion courante en recouvrement de charges dévolue à tout syndic, sauf à établir que le syndic ait dû procéder à des démarches particulières justifiant les sommes réclamées au copropriétaire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Le demandeur sera débouté de cette demande.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts

La demande principale du syndicat des copropriétaires ayant été partiellement rejetée, la demande en paiement de dommages-intérêts sera rejetée, d’autant que le syndicat des copropriétaires ne conteste pas n’avoir jamais répondu aux demandes multiples d’explications de la société SIREP.

Sur les demandes accessoires

Le demandeur, qui succombe partiellement, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La SARL SIREP IMMOBILIERE DE RENOVATION, D’ETUDES ET DE PROMOTION sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic la société FIDUCIAIRE DU DISTRICT DE [Localité 8] la somme de 1 500 euros, à au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, désormais de droit, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, rendu en premier ressort

CONDAMNE la SARL SIREP IMMOBILIERE DE RENOVATION, D’ETUDES ET DE PROMOTION à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la société FIDUCIAIRE DU DISTRICT DE [Localité 8] la somme de 4 418,92 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2023, date de la mise en demeure ;

CONDAMNE la SARL SIREP IMMOBILIERE DE RENOVATION, D’ETUDES ET DE PROMOTION à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la société FIDUCIAIRE DU DISTRICT DE [Localité 8] la somme de 1 500 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la SARL SIREP IMMOBILIERE DE RENOVATION, D’ETUDES ET DE PROMOTION à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la société FIDUCIAIRE DU DISTRICT DE [Localité 8] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La juge,