TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

S.C.I. [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Matthieu GUERIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/01142 – N° Portalis 352J-W-B7J-DCF33

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 21 mai 2026

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] A [Localité 2], pris en la personne de son syndic la société MATERA, SAS sise [Adresse 2]

représentée par M^e Matthieu GUERIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0098

DÉFENDERESSE

S.C.I. [W], société civile immobilière,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 mars 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 mai 2026 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière

Décision du 21 mai 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 26/01142 – N° Portalis 352J-W-B7J-DCF33

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI [W] est copropriétaire d’un local commercial et de deux caves situés dans l’immeuble du [Adresse 4], constituant les lots 78, 81 et 82 de la Copropriété et cadastrés AE [Cadastre 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 20/02/2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS MATERA, a assigné la SCI [W], aux fins de :

— voir dire le syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé en son action

— voir condamner la SCI [W] au paiement de:

— la somme de 6552,50 euros pour les charges dues au 1/ 01/ 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20/ 02/ 2026,

— la somme de 1000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice

— l’ensemble des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/65

— la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

— voir ordonner la capitalisation des intérêts

— voir dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

L’affaire a été retenue le 9/03/2026.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires demandeur maintient ses prétentions, en faisant valoir le bien- fondé de la demande au titre des charges en application de l’article 10 de la loi du 10/07/1965, après approbation du budget prévisionnel, sans recours après décision de l’assemblée générale, et le bien – fondé de sa demande de frais à supporter en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Il soutient que sa demande de dommages et intérêts doit être accueillie en raison de la carence fautive du copropriétaire depuis plusieurs années qui cause un préjudice distinct à la Copropriété, aucune réponse n’étant apportée aux courriers ou mails.

La SCI [W] n’a pas comparu ni été représentée, bien que régulièrement assignée à personne habilitée .

DISCUSSION :

Sur l’assignation et la recevabilité :

La SCI [W] a été régulièrement assignée à l’adresse de son siège social où lui sont envoyés les appels de charges, et l’action du syndicat des copropriétaires est recevable envers le copropriétaire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Le syndicat des copropriétaires fournit à l’appui de sa demande:

— un extrait de matrice cadastral à jour en 2025

— les procès verbaux d’assemblée générale en date du 21/05/2021 lors de la période du syndic [R] , puis du 07/03/2024, 26/05/2025 lors du contrat de syndic MATERA , approuvant les comptes et le budget prévisionnel

— le grand livre journal de 2021, 2022, 2023, 2024

— des appels de charges pour les périodes des quatre trimestres 2025 , 1er trimestre 2026, outre appels travaux ou d’autre nature

— une lettre de mise en demeure du 27/ 02/ 2024

— un décompte des sommes dues entre le 31/12/2021et le 1/ 01/ 2026 et des frais

En vertu de l’article 10 de la loi du 10/07/65, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements , il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Lors de la période du contrat de syndic [R], le grand livre journal permet de déterminer les sommes dues au titre des charges, hors frais, pour déterminer le solde débiteur dû au 31/12/2021, soit 9120.38 euros .

Au titre des charges entre le 31/12/2021 et le 1/ 01/ 2026, il est donc dû la somme de 5714.31 euros, appel du 1er trimestre 2026 inclus et fonds travaux .

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/65 sont dus par le copropriétaire :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Le contrat de syndic qui prévoit le montant des frais de relances ou de recouvrement de charges est opposable au seul Syndicat des Copropriétaires, et non directement au copropriétaire, même s’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné des frais de relance, mise en demeure, injonction de payer, remise de dossier à assureur, huissier ou avocat, des frais de prise d’hypothèque.

Le règlement de copropriété, opposable à chaque copropriétaire n’est pas versé aux débats, et une clause d’imputation de frais de recouvrement au copropriétaire défaillant est en tout état de cause soumise à l’appréciation de leur caractère nécessaire en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 et au préalable de mise en demeure exigée par ce texte. Il en est de même du vote de l’assemblée générale qui ne peut statuer sur cette imputation, que sous réserve des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Les frais de pénalité de paiement de 5% des sommes dues, votés en assemblée générale , ne sont pas fondés en droit, alors que les intérêts moratoires courent à compter de la date de la mise en demeure justifiée, en application de l’article 1231-6 du code civil et que les frais de l’article 10-1 sont strictement énumérés, que d’autre part une décision d’assemblée générale ne constitue pas en elle-même un titre exécutoire.

Les frais de relance du 06/10/2023 ne sont pas dus faute de justificatifs et les frais de mise en demeure du 27/ 02/ 2024 ne sont pas justifiés, en l’absence de preuve de l’AR du courrier.

Par conséquent, la demande au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 doit être rejetée.

La SCI [W] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS MATERA la somme de 5714.31 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 20/02/2026, pour les charges dues entre le 31/12/2021et le 1/ 01/ 2026 , appel 1er trimestre 2026 inclus et fonds travaux.

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Les conditions de l’article 1343-2 du Code Civil sont réunies, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter du 20/02/2026.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l’allocation de dommages et intérêts, en cas de mauvaise foi du débiteur.

La carence du débiteur dans le paiement de la dette est caractérisée et réitérée sur plusieurs trimestres depuis 2021, les paiements étant très irréguliers ; malgré une sommation de payer le 23/04/2019 , puis une relance à tout le moins le 27/02/2024 , aucune prise de contact n’a été effectuée avec le syndic , ce qui caractérise une mauvaise foi . Cette carence cause un préjudice de gestion à la Copropriété, aussi il convient de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS MATERA une somme de 200 euros de dommages et intérêts.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit. Aucune circonstance ne justifie de l’écarter .

Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile

La SCI [W] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS MATERA la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE que l’assignation du syndicat des copropriétaires envers le copropriétaire est régulière

DIT que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS MATERA est recevable en son action

CONDAMNE la SCI [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS MATERA la somme de :

—  5714.31 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 20/02/2026 pour les charges dues entre le 31/12/2021 et le 1/ 01/ 2026 , appel 1er trimestre 2026 et fonds travaux inclus

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS MATERA de sa demande de frais en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter du 20/02/2026

CONDAMNE la SCI [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS MATERA la somme de 200 euros de dommages et intérêts

DIT n’ y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

CONDAMNE la SCI [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS MATERA la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNE la SCI [W] aux entiers dépens de l’instance

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE