TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Françoise CEPPE-SIEGELIN ; M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08561 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53B7

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 09 avril 2026

DEMANDEURS

Madame [I] [H] épouse [X], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Françoise CEPPE-SIEGELIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0324

Monsieur [N] [X], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Françoise CEPPE-SIEGELIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0324

DÉFENDERESSE

LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 avril 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 09 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/08561 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53B7

EXPOSE DU LITIGE

Le 2 juin 1992, Mme [I] [H] a pris à bail un logement de deux pièces sis [Adresse 3] appartenant à la Régie immobilière de la ville de [Localité 1] (ci-après la RIVP). Mme [I] [H] épouse [X] occupait par la suite ce logement avec son compagnon M. [N] [X] et leurs deux enfants.

Se plaignant d’odeurs d’essence dans la chambre bébé de l’appartement, consécutives selon elle à un déversement d’essence dans le parc stationnement du souterrain de l’immeuble et arguant d’un rapport d’essai réalisé le 2 août 2016 par le Laboratoire central de la Préfecture de Police de [Localité 1] qui invoquait le défaut d’étanchéité de la gaine d’évacuation du parking au niveau de leur appartement, Mme [I] [H] épouse [X] et M. [N] [X] ont assigné en référé, le 10 mai 2017, la RIVP aux fins de voir désigner un expert judiciaire.

Par ordonnance du tribunal d’instance du 15e arrondissement de Paris en date du 16 mai 2017, un expert judiciaire a été désigné avec mission habituelle en la matière. Les frais d’expertise ont été mis à la charge de Mme [I] [H] épouse [X] et M. [N] [X] à leurs frais avancés.

L’expert judicaire a déposé son rapport le 12 juillet 2019.

Il concluait à un défaut d’étanchéité de la gaine d’aspiration partant du parking et, de ce fait, à la sortie de gaz d’échappement dans les prises électriques de l’appartement, avec des concentrations de composés organiques volatils dont certains paramètres dépassaient légèrement la norme. Le rapport d’expertise relevait que les concentrations étaient plus élevées derrière une cloison montée par les locataires sans autorisation de la RIVP dans la chambre d’enfant transformée en séjour bureau.

Suite à des désaccords entre Mme [I] [H] épouse [X] et la RIVP sur des demandes de relogement en 2020, Madame [I] [H] épouse [X] et M. [N] [X] ont, par exploit de commissaire de justice du 23 juillet 2024, assigné la RIVP devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris aux fins la voir condamner à leur payer la somme de 40 277,60 euros au titre du trouble de jouissance, 17 219,58 euros au titre de l’ensemble des frais liés à la mesure d’expertise, 55 728 euros au titre des frais relogement, 20 000 euros au titre du préjudice moral, 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 03 février 2025 puis renvoyée à la demande des parties, à l’audience du 28 mai 2025, 12 novembre 2025 et 10 février 2026 date à laquelle elle a été retenue.

Mme [I] [H] épouse [X] et M. [N] [X], représentés par leur conseil, aux termes de leurs observations orales et de leurs conclusions déposées à l’audience le 10 février ont formé les demandes suivantes :

CONDAMNER la RIVP à payer à Mme [H] épouse [X] et à M. [X] la somme de 40 277, 60 euros au titre du trouble de jouissance avec intérêts au taux légal ;

À titre subsidiaire à la somme de 9 552 euros avec intérêts au taux légal ;

COPNDAMNER la RIVP à payer à Mme [H] épouse [X] et à M. [X] la somme de 17 219, 58 euros au titre de l’ensemble des frais liés à la mesure d’expertise ordonnée par l’ordonnance en date du 16 mai 2017 ;

CONDAMNER la RIVP à payer à Mme [H] épouse [X] et à M. [X] la somme de 55 728 euros au titre des frais de relogement avec intérêts au taux légal ;

À titre subsidiaire la somme de 32 508 euros avec intérêts au taux légal ;

CONDAMNER la RIVP à payer à Mme [H] épouse [X] et à M. [X] la somme de 20 000 euros au titre du préjudice moral ;

CONDAMNER la RIVP aux entiers dépens ;

CONDAMNER la RIVP à verser à Mme [H] épouse [X] et à M. [X] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, Mme [H] épouse [X] et M. [X] font valoir que l’appartement loué présentait des désordres auxquels la RIVP refusait systématiquement de remédier, notamment du fait de la sortie de gaz d’échappement venant du parking et sortant par les prises de courant dans l’appartement et des arrivées d’eau chaude non protégées dans une chambre d’enfant. Ils soutiennent qu’en refusant d’effectuer des travaux pour remédier à ces désordres la RIVP a manqué à ses obligations de remettre au locataire un logement décent et d’entretenir la chose louée, ce qui a provoqué à un préjudice de jouissance évalué à 80 % du loyer du 15 mai 2012 au 31 décembre 2023 (date de la fin du bail), soit la somme de 40 277,60 euros. À titre subsidiaire, au cas où le tribunal retiendrait la prescription de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, Mme [H] épouse [X] et M. [X] demandent à RIVP l’indemnisation du préjudice de jouissance du 23 juillet 2021 au 31 décembre 2023, soit la somme de 9 552 euros.

Mme [H] épouse [X] et M. [X] font valoir que la RIVP n’a jamais tenu compte de la situation de santé de Mme [H], titulaire d’une carte d’invalidité, pour proposer un relogement adapté. Mme [H] épouse [X] et M. [X] soutiennent que la proposition de relogement, qu’ils avaient accepté en mars 2020, portait sur un logement avec un nid de vers et qu’en conséquence elle n’a pas pu aboutir en accord avec la RIVP. Mme [H] épouse [X] et M. [X] font valoir qu’ils ont été contraints, tout en continuant à payer le loyer de l’appartement du [Adresse 4], de financer leur relogement du 20 septembre 2019 au 20 septembre 2022, ce qui justifie leur indemnisation pour un montant de 55 728 euros correspondant à un loyer mensuel de 2 322 euros charges comprises. À titre subsidiaire, au cas où le tribunal retiendrait la prescription de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, Mme [H] épouse [X] et M. [X] demandent à RIVP l’indemnisation de leurs frais de relogement du 23 juillet 2021 au 20 septembre 2022, soit la somme de 32 508 euros.

Mme [H] épouse [X] et M. [X] font valoir qu’ils ont été contraints de solliciter une mesure d’expertise pour faire valoir leurs droits et qu’ils ont pris en charge financièrement l’intégralité des frais engendrés par cette mesure ordonnée par l’ordonnance de référé du 16 mai 2017. Mme [H] épouse [X] et M. [X] soutiennent que la prescription de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne s’applique pas à cette demande d’expertise et qu’ils sont en droit de demander à la RIVP le remboursement de 17 279, 28 euros correspondant au montant des frais d’expertise soit 13 119, 60 euros, au montant des analyses effectuées par la société L3a/air, soit 2 306,40 euros, au montant du test fumigène effectué par la société Aquanef soit 1 500 euros et les frais liés à l’assignation en référé, soit 293, 58 euros.

Mme [H] épouse [X] et M. [X] font valoir que la pollution intérieure de l’appartement due aux désordres imputés à la RIVP a eu des graves conséquences sur la santé de leur fille [A] qui a présenté à l’âge de 5 ans des signes de puberté précoces et nécessité de lourds traitements contre l’asthme. Ils soutiennent que l’angoisse provoquée par ces crises d’asthme et les craintes provoquées par la santé à venir de leurs deux filles, qui ont habité l’appartement, justifient un préjudice moral dont ils demandent l’indemnisation par la RIVP à hauteur de 20 000 euros. Mme [H] épouse [X] et M. [X] demandent au surplus le versement de la somme de 2 500 euros par RIVP au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La RIVP, représentée par son conseil, aux termes de ses observations orales et de ses conclusions déposées à l’audience le 10 février 2026, ont formé les demandes suivantes :

In limine litis

JUGER irrecevables car prescrites les demandes indemnitaires portant sur une période antérieure au 23 juillet 2021 ;

ECARTER les allégations tenant à des faits antérieurs au 23 juillet 2021 ;

À titre principal

DEBOUTER Mme [I] [H] épouse [X] et M. [N] [X] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

DEBOUTER Mme [I] [H] épouse [X] et M. [N] [X] de leur demande au titre du relogement ;

DEBOUTER Mme [I] [H] épouse [X] et M. [N] [X] de remboursement de frais d’expertise ;

DEBOUTER Mme [I] [H] épouse [X] et M. [N] [X] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

DEBOUTER Mme [I] [H] épouse [X] et M. [N] [X] de leurs plus amples demandes, fins et prétentions ;

À titre subsidiaire

RAMENER à de plus justes proportions l’indemnité pour préjudice de jouissance en la fixant tout au plus à la somme de 4 113,28 euros ;

DEBOUTER Mme [I] [H] épouse [X] et M. [N] [X] de leurs plus amples demandes, fins et prétentions ;

En tout état de cause

CONDAMNER Mme [I] [H] épouse [X] et M. [N] [X] à verser à la RIVP la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Mme [I] [H] épouse [X] et M. [N] [X] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la RIVP fait valoir, in limine litis, le caractère prescrit des demandes de Mme [I] [H] épouse [X] et de M. [N] [X]. La RIVP soutient qu’en vertu de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version depuis la loi du 24 mars 2014, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans et qu’en l’espèce, Mme [I] [H] épouse [X] et M. [N] [X] sont irrecevables à solliciter une indemnisation ou à faire des allégations pour la période antérieure au 23 juillet 2021.

Concernant la demande de dommages et intérêts de Mme [I] [H] épouse [X] et de M. [N] [X] pour préjudice de jouissance, la RIVP fait valoir que des travaux ont été effectués en 2020 pour remédier aux désordres relatifs à l’infiltration de l’air de parkings et que Mme [I] [H] épouse [X] et M. [N] [X] n’apportent pas la preuve que des désordres subsistaient après ces travaux. La RIVP soutient que la demande de Mme [I] [H] épouse [X] et de M. [N] [X] pour préjudice de jouissance doit être rejetée ou, à titre subsidiaire, limitée à la période du 21 juillet 2023 au 4 décembre 2023 (date de l’état des lieux), avec une réfaction du loyer ne pouvant dépasser 40 % du loyer hors charges locatives, soit une somme que la RIVP estime à 4 113,28 euros. La RIVP ajoute que Mme [I] [H] épouse [X] et M. [N] [X] ont monté dans le salon une cloison sans autorisation qui, aux dires de l’expert, a élevé les concentrations de gaz dans cette pièce.

Concernant la demande de dommages et intérêts de Mme [I] [H] épouse [X] et de M. [N] [X] au titre du relogement, la RIVP fait valoir qu’elle a fait depuis 2016 quatre propositions de relogement dans un hôtel, un appart’hôtel et deux logements vacants avant celle qui a échoué en mars 2020 du fait de la présence de vers dans le logement. La RIVP soutient qu’elle n’a pas manqué à ses obligations de proposer des solutions de relogement, n’ayant été informée de la reconnaissance du handicap de Mme [I] [H] épouse [J]'à partir du 22 octobre 2022 avec effet rétroactif au 20 juin 2022.

Concernant la demande de remboursement des frais d’expertise engagés par Mme [I] [H] épouse [X] et M. [N] [X], la RIVP soutient qu’ils ont été exposés au cours de la période couverte par la prescription triennale et que cette demande est irrecevable.

Concernant la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral de Mme [I] [H] épouse [X] et de M. [N] [X], la RIVP fait valoir que la cloison élevée sans autorisation dans le salon est la raison des concentrations élevées de formaldéhyde selon le rapport de l’expert. La RIVP soutient que Mme [I] [H] épouse [X] et M. [N] [X] n’apportent aucune preuve de la reconnaissance médicale des dommages causés à la santé de leurs filles et d’un lien de causalité avec les désordres ayant affecté le logement. En conséquence la RIVP sollicite que Mme [I] [H] épouse [X] et M. [N] [X] soient déboutés de toutes leurs demandes et condamnés à payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 09 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action en indemnisation des préjudices de jouissance et de relogement au regard de la prescription

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction depuis le 27 mars 2014, dispose que « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer ».

Il en résulte que les preneurs d’un bail soumis aux dispositions de cette loi à partir du 27 mars 2014 doivent agir en justice au plus tard dans un délai de trois ans à partir de la révélation des désordres affectant leur jouissance pour pouvoir obtenir une indemnisation de la période antérieure à l’assignation en justice du bailleur.

En l’espèce, Madame [I] [H] épouse [X] et M. [N] [X], après avoir constaté les désordres relatifs au gaz d’échappement dès 2012 selon leurs dires, ont été en mesure de connaître de la réalité du dommage pour exercer leur droit à partir de la remise du rapport d’expertise, soit le 12 juillet 2019, ce qui leur ouvrait un délai pour agir jusqu’au 12 juillet 2022.

Toutefois, dans la mesure où, malgré les travaux réalisés en 2020, des désordres ont persisté en partie dans le logement de Mme [I] [H] épouse [X] et de M. [N] [X] et, compte tenu du fait que la RIVP n’invoque la prescription qu’à partir de 23 juillet 2021, il y a lieu de retenir que la prescription de l’action fondée sur l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne s’applique qu’aux demandes antérieures au 23 juillet 2021.

En conséquence, la demande de Mme [I] [H] épouse [X] et de M. [N] [X] sera déclarée irrecevable comme prescrite pour la période antérieure au 23 juillet 2021.

Sur la recevabilité de la demande de remboursement des frais d’expertise au regard de la prescription

Dès lors que la demande en réparation du préjudice de jouissance a été déclarée, pour partie recevable et dès lors que les frais d’expertise ont été exposés au regard des désordres allégués dans l’appartement à l’origine des troubles de jouissance, la demande de remboursement des frais d’expertise est recevable et sera examinée dans le cadre des dépens.

Sur la demande en réparation des troubles de jouissance et au titre des frais de relogement:

Sur les troubles de jouissance

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son alinéa 1 que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée ».

En vertu de la même loi du 6 juillet 1989 « Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 u code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

En l’espèce, il n’est pas contesté par les deux parties au litige que l’appartement loué au [Adresse 5] a présenté des désordres de jouissance liés à la transmission de gaz d’échappement depuis le parking du sous-sol au logement de Mme [I] [H] épouse [X] et de M. [N] [X].

Le rapport d’expertise judiciaire conclut à des concentrations de gaz provenant du parking dépassant légèrement la norme dans une partie du logement.

Si des travaux sont intervenus en 2020, la RIVP ne démontre pas qu’ils aient mis complètement fin aux désordres de jouissance liés à la diffusion des gaz d’échappement dans l’appartement.

Dans ces conditions, Mme [I] [H] épouse [X] et M. [N] [X] sont bien fondés à obtenir une indemnisation pour des troubles de jouissance pour la période non prescrite du 23 juillet 2021 au 31 décembre 2023 ( date de la fin du bail).

Considération prise de la présence anormale de gaz d’échappement dans la partie de l’appartement transformée en salon-bureau par le montage d’une cloison, faite sans autorisation de la RIVP par Mme [I] [H] épouse [X] et M. [N] [X] et susceptible aux dires de l’expert d’avoir aggravé les concentrations de gaz, il y a lieu de fixer l’indemnisation des troubles de jouissance à un montant proportionnel à la partie du logement affecté, soit 40 % du loyer de 318,40 euros, soit 127, euros 36 x 29 mois et 8 jours du 23 juillet 2021 au 31 décembre 2023 correspondant à un montant total de 3 727,40 euros.

La RIVP sera en conséquence condamnée à payer à Mme [I] [H] épouse [X] et M. [N] [X] la somme de 3727,40 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance, pour la période du 23 juillet 2021 au 31 décembre 2023, avec intérêts au taux légal compter du 23 juillet 2024, date de l’assignation.

Sur les frais de relogement

Dans la mesure où Mme [I] [H] épouse [X] et M. [N] [X] ont refusé plusieurs propositions de relogement de la RIVP, ont choisi de louer un autre logement à partir de 2019, puis de faire habiter le logement du [Adresse 6] à leur fille ainée en 2023, Mme [I] [H] épouse [X] et M. [N] [X] sont mal fondés à réclamer à la RIVP le cumul d’une indemnité pour troubles de jouissance et d’une indemnité pour frais de relogement.

Mme [I] [H] épouse [X] et M. [N] [X] seront en conséquence déboutés de leur demande.

Sur la demande au titre du préjudice moral

Mme [I] [H] épouse [X] et M. [N] [X] n’apportent pas la preuve attestée par des certificats médicaux d’un lien de causalité entre les troubles de jouissance qu’ils ont subis avec leur famille dans le logement et l’état de santé de leurs deux filles.

Au surplus, en installant pour l’année 2023 leur fille aînée dans ce logement, Mme [I] [H] épouse [X] et M. [N] [X] ont eu un comportement contradictoire avec leur prétention à des dommages moraux liés à leur angoisse sur la dangerosité de l’appartement pour la santé de ses occupants.

Mme [I] [H] épouse [X] et M. [N] [X] seront en conséquence déboutés de leurs demandes d’indemnisation du préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

La RIVP, partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Seront notamment inclus, dans les dépens, les frais d’expertise judiciaire et ce, à hauteur de 13 119, 60 euros au regard de l’ordonnance de taxe du 3 janvier 2020.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en premier ressort, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

Déclare irrecevable comme prescrite les demandes de Mme [I] [H] épouse [X] et de M. [N] [X] pour la période antérieure au 23 juillet 2021,

Déclare recevable la demande de Mme [I] [H] épouse [X] et de M. [N] [X] au titre des frais d’expertise,

Condamne la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] à payer à Mme [I] [H] épouse [X] et M. [N] [X] la somme de 3727,40 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance, pour la période du 23 juillet 2021 au 31 décembre 2023, avec intérêts au taux légal compter du 23 juillet 2024 ;

Déboute Mme [I] [H] épouse [X] et M. [N] [X] de leur demandes formées au titre des frais de relogement et au titre du préjudice moral ;

Condamne la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] à payer à Mme [I] [H] épouse [X] et M. [N] [X] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] aux entiers dépens en ce inclus notamment les frais d’expertise pour la somme de 13 119, 60 euros ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi signé par le juge et le greffier susnommés et mis à disposition des parties le 09 avril 2026.

Le Greffier La Juge des contentieux de la protection