TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 22/59120 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYKTL

N° : 1

Assignation du :

21 et 24 Novembre 2022

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 03 juin 2024

par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 13] – [Adresse 2] ET [Adresse 5], représenté par son syndic, la société OPTIMMO GESTION, SAS

[Adresse 1]

[Localité 10]

représenté par M^e Gérald BERREBI, avocat au barreau de PARIS – #G0289

DEFENDERESSES

La S.C.I. DU [Adresse 7]

[Adresse 14]

[Localité 4]

représentée par M^e Valentin BOURON, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE – #P0090, [Adresse 11]

La Société ADGP – [15] SARL

[Adresse 9]

[Localité 17]

représentée par M^e Christelle AUGROS, avocat au barreau de PARIS – #A0883

DÉBATS

A l’audience du 29 Avril 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par actes délivrés les 21 et 24 novembre 2022, enregistrés sous le numéro de RG 22/59120, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 13], [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 17] a fait assigner la Société Civile Immobilière du [Adresse 7] (ci-après la SCI du [Adresse 7]) et la société ADGP-[15] devant le président du tribunal judiciaire de Paris au visa des articles 835 du code de procédure civile et 9 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de voir :

— “Condamner la SCI DU [Adresse 7] et la société AGDP – [15], in solidum, à libérer de toute occupation et de toute installation, marchandise ou matériel, et plus généralement de tout objet mobilier le [Adresse 19], partie commune de l’immeuble situé [Adresse 13] – [Adresse 2] et [Adresse 5],

— Assortir cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 300 € par jour de retard, à défaut de parfaite exécution de l’ordonnance à intervenir, passé le délai de quinze jours à compter de la signification de ladite ordonnance,

— Condamner la SCI DU [Adresse 7] et la société AGDP – [15], in solidum, à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 13] – [Adresse 2] ET [Adresse 5], la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SCI DU [Adresse 7] et la société AGDP – [15], in solidum, aux dépens”.

Par ordonnance de référé en date du 3 avril 2023, il a été ordonné une mesure de médiation judiciaire confiée à Mme [J] [I] [V].

La médiation judiciaire n’a pas abouti.

A l’audience de renvoi du 29 avril 2024, le syndicat des copropriétaires en demande, représenté par son conseil, a soutenu oralement les conclusions déposées tendant à voir :

— “Condamner la SCI DU [Adresse 7] et la société AGDP – [15], in solidum, à libérer de toute occupation et de toute installation, marchandise ou matériel, et plus généralement de tout objet mobilier le [Adresse 19], partie commune de l’immeuble situé [Adresse 13] – [Adresse 2] et [Adresse 5],

— Assortir cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 300 € par jour de retard, à défaut de parfaite exécution de l’ordonnance à intervenir, passé le délai de quinze jours à compter de la signification de ladite ordonnance,

— Condamner la SCI DU [Adresse 7] et la société AGDP – [15], in solidum, à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 13] – [Adresse 2] ET [Adresse 5], la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SCI DU [Adresse 7] et la société AGDP – [15], in solidum, aux dépens.

Le requérant expose que la SCI du [Adresse 7] est propriétaire d’un local commercial au sein de l’ensemble immobilier en copropriété, lequel est exploité par la société ADGP-[15] à usage de restauration ; que le [Adresse 19] est une partie commune et que la société ADGP-[15] y a installé des tables et chaises encombrant le passage au-delà même des heures d’ouverture du passage et jusque devant le local commercial voisin ; que cette exploitation en terrasse génère des nuisances sonores ; que la société copropriétaire a été vainement mise en demeure de faire cesser cette occupation illicite du passage, ce dont sa locataire a été informée. Il ajoute qu’il est recevable à agir en cessation du trouble causé, après le pouvoir donné par l’assemblée générale des copropriétaires, le 14 décembre 2016, sans avoir à justifier d’une autorisation administrative au titre du code du patrimoine non concerné par le litige tendant à faire respecter le règlement de copropriété ; que son action n’est pas prescrite au regard du début d’exploitation de la société ADGP-[15] en juin 2015 et du seul fait d’une installation de terrasse antérieurement à la reprise du fonds de commerce de restauration et dont il n’est pas établi qu’elle serait constitutive de droit au profit de l’actuel exploitant, le dispensant de respecter la loi et le règlement de copropriété. Il soutient que l’appropriation sans autorisation des parties communes constitue un trouble manifestement illicite ; que tel est le cas de l’installation d’une terrasse sur le [Adresse 19], partie commune n’ayant vocation qu’à assurer un passage entre deux voies publiques ; que le règlement de copropriété interdit toute saillie de quelque nature que ce soit, marchandises ou objets quelconque en dehors des devantures des boutiques ; que cette disposition s’applique aux chaises et tables installées en contravention de la destination de passage, du règlement dudit passage et de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu’à la suite de la mise en demeure adressée par son bailleur, la société ADGP-[15] a continué à y installer 13 à 14 tables occupant la moitié de la largeur du passage ; qu’il agit donc à l’encontre des contrevenants aux fins de faire cesser cette occupation illicite de la partie commune, laquelle est génératrice de nuisances notamment en raison d’une poursuite d’exploitation nocturne après la fermeture des grilles du passage à 21 heures.

La SCI du [Adresse 7], représentée par son conseil, a repris oralement les conclusions déposées par lesquelles elle sollicite, au visa des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 2224 du code civil et de l’article 835 du code de procédure civile, de :

A titre principal,

— déclarer le syndicat des copropriétaires en demande irrecevable en sa demande en raison de la prescription de son action,

A titre subsidiaire,

— débouter le syndicat des copropriétaires en demande de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre encore plus subsidiaire,

— condamner la société ADGP – [15] à la garantir et relever indemne de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre,

En toute hypothèse,

— condamner le syndicat des copropriétaires en demande à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SCI du [Adresse 7] soutient que l’action du demandeur est prescrite dès lors que la présence de chaises et tables le long de la façade du 5-7, [Adresse 19] est constatée depuis des décennies ; que l’existence d’une terrasse est mentionnée à l’acte de cession de fonds de commerce ; que de nombreuses attestations de commerçants du passage confirment la présence de ces chaises et tables au droit de cette façade comme au droit des autres commerces de ce passage depuis 1979 ; que l’action n’est pas davantage fondée alors que la présence de tables et chaises ne constitue pas une saillie, partie de l’ouvrage immobilier, laquelle est interdite par le règlement du passage mais compose la devanture du local commercial autorisée par le règlement du passage et le règlement de copropriété ; qu’il n’est pas démontré par ailleurs les nuisances sonores alléguées alors qu’elle produit diverses attestations de riverains pour justifier des mesures mises en oeuvre par l’exploitant du fonds de commerce pour limiter les troubles au sein du passage ; qu’en toute hypothèse, elle n’est pas responsable de l’installation de chaises et tables et devra être garantie par son locataire de toute condamnation prononcée à son encontre de ce chef ; qu’elle avait d’ailleurs adressé le 18 décembre 2016, une mise en demeure à son preneur à bail de se conformer aux requêtes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble et de limiter l’étendue de la terrasse à la longueur du bistrot et au tiers de la largeur du passage.

La société ADGP- [15], représentée par son conseil, a soutenu oralement les conclusions déposées tendant à voir au visa des dispositions des articles L.627 et suivants du code du patrimoine, de l’article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 2224 du code civil:

— juger irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires en demande faute de justifier de l’autorisation préalable de l’autorité administrative,

— juger son action irrecevable pour être prescrite,

— juger qu’il n’existe aucun trouble manifestement illicite,

— le débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SCI du [Adresse 7] à la relever et garantir de l’intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— condamner le syndicat des copropriétaires en demande à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La société ADGP- [15] fait valoir qu’elle a exploité après l’acquisition du fonds de commerce, et à l’identique des précédents exploitants, la partie du passage au droit du local commercial ; que dès lors que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble entend apporter une modification essentielle au passage classé aux monuments historiques, il doit justifier d’une autorisation administrative préalable à l’exercice de l’action tendant à restreindre l’activité commerciale participant à l’intérêt du site ; qu’à défaut d’une telle autorisation, le requérant est irrecevable en son action. Elle soutient qu’en outre, le délai de prescription quinquennale de l’action court à compter de la première installation de tables et chaises dans le passage, laquelle remonte à 1979 ; que l’action est donc prescrite au jour de l’assignation. Elle affirme que le règlement de copropriété comme le règlement du passage n’incluent aucune disposition interdisant l’installation de tables et chaises dans le passage au droit des commerces ; que le trouble manifestement illicite n’est pas caractérisé ; qu’il n’est pas davantage démontré les troubles subis par les copropriétaires de l’immeuble, s’agissant d’un passage historique ouvert au public et drainant une clientèle touristique profitant aux commerces de ce type de passage ; que le procès-verbal de constat produit à la procédure ne caractérise aucun obstacle à la circulation dans le passage ni nuisances et témoigne que l’établissement disposant d’une licence IV, autorisant une ouverture jusque deux heures du matin certains jours et une heure du matin en général, respecte les heures de fermeture du passage mais aussi que d’autres commerces du passage agissent de même dans le passage ; que les demandes seront rejetées et qu’à défaut, elle est fondée à demander garantie des condamnations prononcées à son encontre auprès de son bailleur, lequel est intervenu et a reconnu expressément, à l’acte de cession de fonds de commerce, l’utilisation de la partie du passage aux droits de son local à usage de terrasse.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

SUR CE :

— Sur la fin de non-recevoir de l’action du syndicat des copropriétaires :

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

— Sur la nécessité d’une autorisation administrative préalable :

Selon l’article L.621-9 du code du patrimoine, l’immeuble classé au titre des monuments historiques ne peut être détruit ou déplacé, même en partie, ni être l’objet d’un travail de restauration, de réparation ou de modification quelconque, sans autorisation de l’autorité administrative.

En l’espèce, l’action tendant à faire cesser en référé un trouble manifestement illicite ne constitue pas une modification de l’immeuble ni notamment des travaux visés à l’article R.621-11 du même code, lequel liste les travaux concernés par l’autorisation administrative préalable.

Les dispositions précitées n’étant pas au surplus prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action en justice, il convient d’écarter la fin de non-recevoir soulevée pour défaut d’autorisation administrative.

— Sur la prescription de l’action :

En vertu de l’article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, le simple entreposage de matériel privé dans une partie commune n’est pas assimilable à une appropriation puisqu’il n’est pas de nature à permettre au copropriétaire ni à son preneur à bail de devenir propriétaire de tout ou partie du passage ni à faire acquérir un droit de jouissance. Le délai de prescription de l’action personnelle est donc de cinq ans.

Le point de départ de la prescription est non pas le début de la tolérance, mais la date à laquelle il a été décidé d’y mettre fin. Ce n’est d’une part, qu’à la suite de la décision du 14 décembre 2016 que l’assemblée des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 13] et [Adresse 3], [Adresse 6] à [Localité 17] a autorisé le syndic à engager une action aux fins de solliciter sous astreinte le retrait des chaises et tables placées dans le passage et de faire cesser l’exploitation de cette surface pour les besoins de l’activité de restauration puis d’autre part, par courrier recommandé en date du 26 avril 2022 émanant du conseil du syndicat des copropriétaires et adressée à l’ancienne gérante de la SCI du [Adresse 7] qu’il a été mis fin à la tolérance d’une terrasse au droit du local commercial lui appartenant et que le syndicat des copropriétaires a revendiqué pour la première fois son droit de jouissance sur la totalité du passage commun. Dans ces conditions, c’est à compter de cette dernière date qu’il y a eu « infraction » et que l’action est née, de sorte que l’action aux fins de faire cesser le trouble manifestement illicite né d’une infraction n’était pas prescrite lors de la délivrance de l’assignation aux 21 et 24 novembre 2022.

La fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale de l’action du syndicat des copropriétaires sera écartée.

— Sur la demande de libération et de cessation de l’occupation sous astreinte :

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dernières dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant d’établir l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

L’article 9 I de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la SCI [Adresse 7] est propriétaire de deux boutiques aux [Adresse 7], de deux caves et d’un appartement de trois pièces au sein de l’ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 13] et [Adresse 3], [Adresse 6] à [Localité 17], sur lesquels a été consenti un bail commercial à la société [15] qui a cédé son fonds de commerce incluant le droit au bail à la société ADGP-[15], par acte authentique en date du 30 juin 2015.

Cet acte de cession de fonds de commerce mentionne en page 16 que le cédant utilise depuis son acquisition, la partie du passage se trouvant au droit du local dans lequel est exploité le fonds de commerce, à usage de terrasse pour la clientèle, comme le précédent propriétaire, et l’ensemble des commerçants du passage, ce que reconnaît expressément le bailleur, intervenant à l’acte de cession.

Le règlement de copropriété de cet ensemble immobilier indique:

— qu’il comprend une maison, des bâtiments et dépendances formant le passage appelé “[Adresse 19]” situé entre les [Adresse 20], en face le [Adresse 18], et [Adresse 13] et que ce passage est notamment composé des propriétés suivantes : le passage proprement dit, une servitude acquise à perpétuité du droit d’entrée par maison [Adresse 8], formant l’une des deux têtes du passage, quoique n’en dépendant pas.

— que tous les locaux pourront être occupés à usage bourgeois, professionnel ou commercial, sous réserve des lois en vigueur ; que seuls sont interdits les commerces ou industries pouvant être cause de trouble pour les occupants des autres locaux par le bruit, les vibrations, les mauvaises odeurs, fumées ou pouvant être dangereux ; que dans chaque immeuble, tout propriétaire pourra exploiter personnellement le commerce ou exercer la profession que bon lui semblera ; qu’il ne pourra louer que dans les mêmes conditions ; que la clause concerne les copropriétaires des boutiques n°5 à 34 ;

— que les propriétaires des boutiques 5 à 34 devront se conformer à toutes les prescriptions du réglement du [Adresse 19] du 21 juin 1853 homologué par le tribunal civil de première instance de la Seine par jugement du 6 juillet 1853.

Ce règlement inclut ledit règlement du [Adresse 19], décrit en outre comme passage public.

Le règlement du [Adresse 19] mentionne les obligations des propriétaires que ces derniers seront tenus d’imposer à chacun des locataires de boutique dans le passage et notamment qu’il ne sera fait “aucune saillie de quelque nature que ce soit, marchandises ou objets quelconques, en dehors des devantures des boutiques, soit devant les tableaux d’entrée du passage, les chambranles, soffites, les grilles, les appareils de gaz, soit à l’entresol. On pourra cependant en permettre au-dessus des soubassements en marbre, mais faisant une saillie de seize centimètres seulement, à partir des glaces de la devanture, et en tout cas ne dépassant pas la saillie du socle des boutiques. Le gardien-concierge aura le droit d’exiger l’enlèvement des objets faisant une saillie non permise et au cas de refus ou de résistance, il dressera procès-verbal pour être produit à qui de droit”.

Par décision du 14 décembre 2016, l’assemblée des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 13] et [Adresse 3], [Adresse 6] à [Localité 17] a autorisé le syndic à engager une action aux fins de solliciter sous astreinte le retrait des chaises et tables placées dans le passage et à faire cesser l’exploitation de cette surface pour les besoins de l’activité de restauration.

Par courrier recommandé en date du 26 avril 2022, adressé en copie à la société ADGP-[15], le conseil du syndicat des copropriétaires a mis en demeure Mme [U], ancienne gérante de la SCI du [Adresse 7], d’avoir à faire cesser l’occupation illicite du [Adresse 19] par son locataire et d’avoir à lui rappeler le respect de la tranquillité des riverains, après qu’il ait été constaté l’installation par la société ADGP- [15], en guise de terrasse, de tables et chaises dans le Passage, constituant un obstacle pour la circulation des piétons et générant différentes nuisances notamment sonores.

Le 24 septembre 2022, le syndic a fait constater par ministère de commissaire de justice notamment au [Adresse 9], l’existence de tables et de chaises devant le restaurant ainsi que devant la boutique du n°[Adresse 12]. Le procès-verbal de constat indique qu’un couple était installé sur la terrasse du restaurant pour consommer et que les usagers du passage sont contraints d’opérer une bifurcation dans leur trajectoire, en raison des deux terrasses attenantes du [15] et de [16].

Le demandeur communique par ailleurs différentes attestations de résidents de l’ensemble immobilier en copropriété, établies courant juin 2022 puis octobre 2022, se plaignant alors de l’encombrement des tables dans le passage et également devant une boutique inexploitée, outre des ouvertures tardives générant des nuisances sonores, ainsi que différentes attestations établies en avril 2024 mentionnant la poursuite de nuisances sonores émanant de l’exploitation du restaurant et de la terrasse au-delà de l’heure de fermeture du passage à 21 heures, et l’encombrement de tables et chaises jusque près du centre du passage et au-delà de sa devanture.

La société ADGP-[15] communique :

— un procès verbal de constat réalisé à sa demande, le 14 décembre 2022, destiné à établir que l’installation de la terrasse devant son établissement ne fait pas obstacle à la circulation libre et sans bouchon des passants dans le [Adresse 19] ainsi que la photographie de bacs et étalages de marchandises installés devant la devanture et dans le passage par d’autres commerçants du [Adresse 19] ;

— des attestations de commerçants ou résidents de l’ensemble immobilier contenant le passage, témoignant pour un libraire de la sortie de bacs et caisses de livres sur le passage sur une large surface de linéaire, selon la coutume des commerces du passage, sans gêner la circulation, et de l’installation d’une terrasse par l’établissement [15] depuis 1979, sans nuisance et sans obstruction à la circulation du passage.

S’agissant de la démonstration de l’existence d’une infraction à la loi ou au règlement de copropriété constituant un trouble manifestement illicite, il sera relevé en premier lieu que l’installation légère de tables et chaises devant la devanture de boutique ne constitue pas la fixation d’une terrasse en partie commune, imposant l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires au sens de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965.

En deuxième lieu, dès lors que l’interprétation doit être stricte s’agissant des interdictions imposées au titre des charges de la copropriété, il sera observé d’une part, qu’il n’est pas expressément interdit l’installation légère de tables et chaises au droit des devantures des boutiques aux heures d’ouverture des commerces du [Adresse 19] et qu’il est toléré une saillie d’objets et marchandises. Le règlement du passage permet, au dessus des soubassements en marbre, une saillie de seize centimètres seulement, à partir des glaces de la devanture, et en tout cas ne dépassant pas la saillie du socle des boutiques.

Enfin, le règlement du passage réserve au gardien-concierge le droit d’exiger l’enlèvement des objets faisant une saillie non permise et au cas de refus ou de résistance, de dresser procès-verbal pour être produit à qui de droit.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas pouvoir se substituer au gardien-concierge du passage dans la constatation des infractions au règlement du passage et établir l’existence d’une infraction au moyen d’un procès-verbal de commissaire de justice ou d’attestations en justice.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne peut pas se prévaloir de la pose de tables et chaises devant la devanture d’un autre commerce du passage en lieu et place du copropriétaire éventuellement lésé dans sa propre exploitation commerciale.

Dans ces conditions, il n’est pas démontré avec l’évidence requise en référé l’infraction aux dispositions des règlements de copropriété et du [Adresse 19] tant par la SCI du [Adresse 7] ni par son locataire, la société ADGP-[15] ni par conséquent le trouble manifestement illicite commis à ce titre.

En outre, s’agissant de la démonstration d’un trouble manifestement illicite consistant dans un trouble anormal du voisinage et lié à l’occupation excessive du [Adresse 19] par les tables et chaises de l’établissement de café-restauration en journée, notamment en période d’affluence touristique, il est insuffisamment caractérisé le trouble manifestement subi par le syndicat des copropriétaires de ce chef, alors qu’il est produit d’une part, des attestations contraires des résidents et commerçants utilisant ce passage, témoignant du respect du réglement par la société ADGP-[15] et des installations légères d’autres commerçants du passage devant leur boutique, et qu’il n’est pas justifié d’autre part que les copropriétaires ont été effectivement empêchés d’accéder à leurs lots ou aux parties communes de l’ensemble immobilier en raison de l’installation en particulier de chaises et tables par l’établissement ADGP-[15] au droit de son local voire dans le prolongement de la devanture voisine et visiblement fermée sur les photographies prises par les commissaires de justice mandatés.

Les attestations produites en demande tendent surtout à accréditer en 2022, l’existence de nuisances sonores majorées en soirée et émanant de la poursuite de l’activité de café-restaurant accueillant de la clientèle dans le passage couvert, après la fermeture des autres commerces et des grilles du [Adresse 19], à compter de 21 heures en semaine et de 20 heures 30 le week-end, en application du réglement du passage.

Les mêmes attestations justifient de la persistance de ces nuisances en avril 2024 après l’introduction de l’instance en 2022.

Dès lors qu’il n’est pas prévu le passage du public par le passage après ces horaires, le maintien de clientèle de l’établissement, même titulaire d’une licence IV, sur des tables et chaises dans le passage couvert, partie commune, après la fermeture des grilles au public, est de nature à constituer une violation du règlement interdisant les commerces pouvant être cause de trouble pour les occupants des autres locaux par le bruit, en particulier induit dans une partie commune n’ayant plus vocation à accueillir le passage du public en soirée, alors que cette disposition s’impose tant aux copropriétaires de boutiques sur le passage qu’à leurs locataires.

S’il ne peut être imputé uniquement à l’activité de la société ADGP-[15] ces nuisances après la fermeture du passage, alors que d’autres établissements de restaurations apparaissent se servir de terrasse sur le passage après la fermeture des grilles, il est suffisamment établi par les attestations remises et établies en 2022 et en avril 2024, que cet établissement a bien organisé des évènements en soirée après la fermeture des grilles du passage impliquant l’usage de tables et chaises en terrasse, générateurs de bruits excédant pour les copropriétaires de l’ensemble immobilier, les inconvénients normaux du voisinage dans un passage couvert commun fermé par des grilles.

Il convient dans ces circonstances de retenir la commission par la société ADGP-[15] seule responsable de ce mode d’exploitation commerciale, d’un trouble manifestement illicite persistant après l’assignation et consistant tant dans une violation manifeste de règlement de copropriété que dans un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Il sera ordonné à la société ADGP-[15] de faire cesser ce trouble en cessant l’exploitation commerciale en terrasse à compter de 21 heures en semaine et de 20h30 en week-end, sous astreinte provisoire de 300 euros par infraction constatée, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Les parties seront renvoyées à mieux se pourvoir au principal sur le surplus des demandes en référé du même chef.

— Sur les demandes de garantie :

La SCI du [Adresse 7] ne faisant pas l’objet de condamnation en référé, il n’y a pas lieu à référé sur sa demande de garantie à ce titre.

La société ADGP-[15], étant condamnée en référé, en raison de son choix d’exploiter une terrasse après les horaires du [Adresse 19], l’obligation de garantie de la condamnation par son bailleur est sérieusement contestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de garantie présentée à l’encontre de la SCI du [Adresse 7].

— Sur les autres demandes :

Les circonstances du litige justifient de condamner la société ADGP-[15] aux dépens de l’instance et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties sont déboutées du surplus de leurs demandes au même titre.

Chacune des parties conservera la charge de ses propres frais de médiation judiciaire répartis par tiers par l’ordonnance du 3 avril 2023.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ecartons les fins de non-recevoir de l’action du demandeur présentées par la Société Civile Immobilière du [Adresse 7] et par la société ADGP- [15] ;

Enjoignons à la société ADGP-[15] de cesser l’exploitation commerciale en terrasse de son établissement de café-bar-brasserie, au sein du [Adresse 19], partie commune de l’immeuble situé [Adresse 13] – [Adresse 2] et [Adresse 5], à compter de 21 heures en semaine et de 20 heures 30 en week-end, dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte provisoire à l’expiration de ce délai, d’un montant de 300 (trois cents) euros par infraction constatée par ministère de commissaire de justice ou les services de police, pendant une période de huit mois ;

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur les demandes de garantie et relevé indemne présentées par les sociétés défenderesses ;

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal sur le surplus des demandes en référé ;

Condamnons la société ADGP-[15] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 13] – [Adresse 2] et [Adresse 5] la somme de 4.000 (quatre mille) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons les parties du surplus de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société ADGP-[15] aux dépens ;

Disons que chaque partie conservera la charge de ses propres frais de médiation judiciaire répartis par tiers ;

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur les demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Fait à Paris, le 3 juin 2024.

La greffière,La présidente,

Pascale GARAVELViolette BATY