TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00454 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2ZPH

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 SEPTEMBRE 2025

MINUTE N° 25/00987

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Nous,Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 30 Juin 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE IMMORENTE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Anne-sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A815

ET :

LA SOCIETE MAGENTA MARIAGE RESORT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Tarek TERAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1944

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de bail commercial en date du 29 janvier 1999, la société SELECTIBANQUE a donné en location à la société TATI un local commercial situé [Adresse 4] à [Adresse 5] [Localité 1], pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er février 1999.

La société IMMORENTE a acquis les lieux loués le 29 avril 2002, et le 20 octobre 2005, a eu lieu la cession d’entreprise de la société TATI au profit de la société TATI DEVELOPPEMENT.

Suivant acte du 14 juin 2010, signé par la société IMMORENTE et la société TATI DEVELOPPEMENT, le bail commercial s’est trouvé rétroactivement renouvelé au profit de celle-ci pour une nouvelle durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2009.

Par la suite, la société TATI MAG est devenue titulaire du bail, puis le 31 décembre 2019, la société TATI MAG a cédé le fonds de commerce à la société TATI DIFFUSION.

Enfin, par acte sous-seing privé du 13 décembre 2022, la société KR STORE, nouvelle dénomination de la société TATI DIFFUSION, a cédé le fonds de commerce à la société MAGENTA MARIAGE RESORT.

Par acte signifié le 13 décembre 2023, la société IMMORENTE a fait délivrer à la société MAGENTA MARIAGE RESORT un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat pour le paiement de la somme en principal de 130.352,34 euros.

Puis par acte du 2 février 2024, la société IMMORENTE a assigné en référé la société MAGENTA MARIAGE RESORT devant le président de ce tribunal pour:

— constater l’acquisition d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ;

— voir ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique, outre la séquestration du mobilier se trouvant sur place ;

— qu’elle soit condamnée à lui payer à titre provisionnel :

la somme de 141.082,88 euros à valoir sur loyers et charges impayés, augmentée d’un intérêt au taux de 1,25% par mois à compter de la date d’échéance ;une indemnité d’occupation fixée sur la base du dernier loyer facturé, outre le règlement des charges et taxe, jusqu’à la remise des clés ;- qu’elle soit condamnée à lui verser une indemnité de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été plaidée une première fois à l’audience du 17 avril 2024 et la décision mise en délibéré au 31 mai 2024.

A cette date, il a été ordonné la réouverture des débats à l’audience du 14 juin 2024, afin de permettre au gérant de la société défenderesse, arrivé en personne en cours d’audience et après la clôture des débats, de constituer avocat pour le compte de la société.

Après deux renvois, l’affaire est radiée à l’audience du 17 octobre 2024.

A la demande de la société MAGENTA MARIAGE RESORT, l’affaire est réinscrite au rôle de l’audience du 10 février 2025.

En l’absence des parties, l’affaire fait l’objet d’une radiation à l’audience du 10 février 2025, puis elle a été réenrôlée à l’audience du 23 mai 2025.

Après un renvoi, l’affaire a finalement été plaidée à l’audience du 30 juin 2025.

À cette audience, la société IMMORENTE actualise sa demande formée au titre de l’arriéré locatif à la somme de 417.149,46 euros et la demande de condamnation aux frais irrépétibles à la somme de 3.000 euros.

Elle maintient l’ensemble de ses autres demandes.

En outre, elle requiert, à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où il serait considéré que l’exploitation du local est troublée par des désordres, la condamnation de la société MAGENTA MARIAGE RESORT à lui payer 70% du montant des loyers à échoir et à consigner auprès du Bâtonnier 30% des loyers à échoir jusqu’à la réalisation des travaux de traitement des désordres.

En réplique aux moyens soulevés en défense, elle fait valoir que :

— elle a respecté son obligation de délivrance conforme en ce qu’elle a accompli l’ensemble des diligences nécessaires pour remédier aux troubles en alertant le syndic de l’immeuble des infiltrations subies par le preneur et en sollicitant l’intervention d’un prestataire pour y remédier;

— la société MAGENTA MARIAGE RESORT ne justifie pas d’un préjudice subi par les désordres survenus dans les locaux et au contraire, elle n’a subi aucune perte de chiffre d’affaires depuis lors ;

— aucune erreur n’affecte le commandement de payer dès lors que l’indexation du loyer est valide en ce que la société MAGENTA MARIAGE RESORT n’a jamais sollicité son plafonnement à 3,5% de variation annuelle ; que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est exigible, étant prévue à l’article 4 du contrat de bail commercial ; que le moyen tiré de l’irrégularité de la somme réclamée au titre du commandement de payer est inopérant ; et qu’en tout état de cause, le commandement de payer ne peut être déclaré nul s’il fait état de somme déclarée par la suite non fondée, et reste valable pour la partie non contestable ;

— qu’elle n’a pas été de mauvaise foi dès lors qu’elle n’a pris connaissance de l’existence des désordres qu’en début d’année 2024 et qu’elle a ensuite été réactive dans ses réponses.

Elle sollicite enfin le rejet de la demande de délais compte tenu du montant très important de la dette et des faibles résultats réalisés par la société défenderesse.

En réplique, la société MAGENTA MARIAGE RESORT demande au juge des référés :

— à titre liminaire, de débouter la société IMMORENTE de l’intégralité de ses demandes en ce qu’est nul le commandement de payer délivré le 13 décembre 2023 ;

— à titre principal, de débouter la société IMMORENTE de l’ensemble de ses demandes, celles-ci se heurtant à des contestations sérieuses ;

— à titre subsidiaire, de débouter la société IMMORENTE de sa demande de condamnation au paiement de 60% des loyers dus ainsi qu’à la consignation des 40% restants, celle-ci se heurtant à des contestations sérieuses ;

— à titre très subsidiaire, de constater les irrégularités dont est affecté le commandement de payer délivré le 13 décembre 2023 et, par conséquent, de fixer de la dette effectivement due par la société et de juger que la société pourra se libérer de son obligation de payer en 24 mensualités égales, la première intervenant dans les huit jours de la signification de la décision à intervenir, en suspendant les effets de la clause résolutoire et les anéantissant une fois les délais respectés ;

— en tout état de cause, d’écarter l’exécution provisoire, de condamner la société IMMORENTE au paiement de la somme de 8.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de constat d’huissier.

Elle explique que :

— le montant du loyer dû et du complément de dépôt de garantie est inexact en ce que la variation annuelle de l’indice utilisé pour indexer le loyer est supérieure au plafonnement de 3,5% imposé par la loi pour les petites et moyennes entreprises, et par conséquent le commandement de payer est nul ;

— la taxe foncière est intégrée au montant de la somme sollicitée dans le commandement de payer alors qu’elle est en principe due par le bailleur et qu’aucune stipulation contraire n’est prévue au contrat de bail commercial, et par conséquent le commandement de payer est nul ;

— les demandes de la société IMMORENTE se heurtent à plusieurs contestations sérieuses, excluant la compétence du juge des référés, dès lors que :

— l’absence de paiement des loyers est justifiée par l’exception d’inexécution de ses propres obligations, en raison du non-respect de l’obligation de délivrance conforme de la société IMMORENTE du fait de désordres constatés par procès-verbal du commissaire de justice et par un rapport d’intervention ;

— la société IMMORENTE a fait preuve de mauvaise foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire en ce qu’elle ne pouvait ignorer l’existence de désordres affectant l’exploitation de son activité ;

— les erreurs présentes dans le commandement de payer sur le loyer, le dépôt de garantie, la taxe foncière mais également sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, laquelle n’est pas prévue au contrat et n’incombe donc pas au preneur, constituent une contestation sérieuse.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de clause résolutoire

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition notamment que le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif et que le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause.

Il est également rappelé qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer l’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire. Tout au plus, un moyen tiré de l’existence d’une contestation sérieuse sur la validité du dit commandement de payer constitue un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés. Juge de l’évidence, il ne peut pas plus apprécier l’exécution par chacune des parties des obligations issues du contrat.

En l’espèce, il est produit au débat le rapport d’intervention de la société SOFRET du 15 février 2023, complété à la suite d’une nouvelle intervention les 21 et 23 février 2024, ainsi que le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice du 4 avril 2024 et celui du 5 septembre 2024, documents qui relèvent dans le local loué des fuites d’eau persistantes dans l’espace de vente et dans la salle de stockage. La société SOFRET indique avoir constaté sur le toit des relevés enterrés défectueux au pourtour des 3 skydômes et conclut à la nécessité d’organiser, avec dépose de la terre, des travaux d’étanchéité conséquents.

Il résulte par ailleurs des échanges de mails entre la société ATM GAILLARD, syndic de la copropriété, et le gestionnaire de bien loué, représentant la société bailleresse, que ce dernier n’ignorait pas la problématique des infiltrations dès lors qu’il indiquait dans un mail adressé au syndic le 13 février 2024 « notre locataire Magenta Mariage nous signale encore des fuites dans son magasin ».

En outre, il est rappelé que les conséquences d’un éventuel défaut de diligence du syndicat des copropriétaires et/ou du syndic de l’immeuble pour traiter les désordres subis par la société locataire ne saurait être supportées par celle-ci.

Par conséquent, la circonstance que les désordres relevés affectent l’usage du bien loué, et qu’ils étaient connus par la bailleresse, représentée par son mandataire, préalablement à la délivrance de l’assignation, caractérise l’existence d’une contestation sérieuse tenant à la régularité du commandement de payer s’agissant de la bonne foi de la société bailleresse lorsqu’elle l’a fait signifier dans ce contexte.

Il ne saurait donc y avoir lieu à référé sur la demande de la société IMMORENTE tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ainsi que celles qui en sont la conséquence.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Et, en application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Au cas présent, le décompte versé aux débats par la société IMMORENTE arrêté au 26 juin 2025, échéance du 1er avril 2025 incluse, montre que la société défenderesse n’a effectué aucun paiement depuis le mois de mai 2024, et fait état d’une somme restant due de 417.599,39 euros.

Si les pièces produites démontrent que le preneur est susceptible de se voir allouer une indemnisation au regard de troubles de jouissance subis, il n’en demeure pas moins que l’activité commerciale se poursuit dans les lieux loués, de sorte qu’une partie au moins du loyer dû est incontestable.

Au regard des pièces produites, la société MAGENTA MARIAGE RESORT sera donc condamnée à verser à titre de provision à la société IMMORENTE la somme de 100.000 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période échue au 26 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer.

Et il sera jugé n’y avoir lieu à référé sur le solde de la somme réclamée, consistant en des loyers, indexations et taxes dont le bien-fondé est discutable. Pour le même motif, il sera rejeté la demande de consignation.

La demande de délais est rejetée, à défaut pour la société défenderesse d’apporter des éléments comptables sur sa situation actuelle.

Sur les demandes accessoires

La société MAGENTA MARIAGE RESORT, succombante, est condamnée au paiement des dépens.

Et l’équité commande d’allouer à la société IMMORENTE la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Enfin, aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, " Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état ".

La demande qu’il soit écarté l’exécution provisoire est dès lors rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déboutons la société IMMORENTE de sa demande de constatation de l’acquisition de clause résolutoire et des demandes subséquentes ;

Condamnons la société MAGENTA MARIAGE RESORT à payer à la société IMMORENTE la somme provisionnelle de 100.000 euros, avec intérêt au taux légal à compter du 13 décembre 2023 ;

Condamnons la société MAGENTA MARIAGE RESORT au paiement des dépens ;

Condamnons la société MAGENTA MARIAGE RESORT à payer à la société IMMORENTE la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons pour le surplus ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 19 SEPTEMBRE 2025.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Anne BELIN