5AF Minute N°

N° RG 24/00742 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GQU2

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 07 NOVEMBRE 2025

PRESIDENT

Madame DURBECQ Sophie, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [X] [Y]

DEMANDEUR

Monsieur [H] [I]

né le 02 Avril 2004 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne, assisté de son père, Monsieur [Z] [I]

DEFENDEUR

Monsieur [L] [J]

demeurant [Adresse 3]

Représenté par son épouse, Madame [K] [W] [J],

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 MAI 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 04 JUILLET 2025, DATE PROROGEE AU 26 SEPTEMBRE 2025, PUIS 07 NOVEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé ayant pris effet le 30 mai 2024, M. [L] [J] a donné à bail à M. [H] [I] un appartement situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 373 € augmenté de 30 € à titre de provisions sur charges. Un dépôt de garantie de 373 € a été versé à la signature du bail.

A la suite de l’apparition de fuites d’eau survenues le 31 juillet 2024, et signalées à l’agence immobilière chargée de la gestion du bien, l’entreprise ATTILA a été mandatée pour y remédier. Toutefois, ce même phénomène a été renouvelé, et dénoncé le 30 août et le 7 septembre 2024.

Par un courrier du 18 septembre 2024, M. [H] [I] a notifié à l’agence immobilière PIERREVAL son congé, avec une demande spécifique aux fins de bénéficier d’un préavis réduit à un mois.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 septembre 2024, M. [H] [I] a mis en demeure M. [L] [J] d’avoir à réaliser les travaux nécessaires pour respecter son obligation d’assurer la mise à disposition d’un logement répondant aux caractéristiques de décence. Il a précisé dans ce courrier avoir dû quitter le logement à ses frais.

Un constat d’échec d’une tentative de conciliation a été dressé le 6 novembre 2024 par le conciliateur de justice.

Par requête enregistrée au greffe le 14 novembre 2024, M. [H] [I] a demandé la convocation de M. [L] [J] aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2 000 € à titre de dommages-intérêts en compensation du préjudice qu’il indique avoir subi, du fait de l’obligation qui lui a été faite de quitter le logement.

A l’audience du 9 mai 2025, M. [H] [I] a maintenu cette demande, en indiquant qu’à chaque forte pluie des infiltrations d’eau étaient constatées dans l’appartement loué et qu’aucune réponse ne lui a été donnée en dépit des mises en demeure adressées à l’agence immobilière et au bailleur, en sorte que la seule solution était de donner congé. Il motive le quantum de sa demande par les frais de double loyer avec son nouveau logement, les frais d’agence exposés pour conclure un nouveau bail, et le préjudice moral qu’il a dû endurer.

Représenté à l’audience par son épouse, M. [L] [J] a conclu au rejet des demandes de M. [H] [I], qu’il estime infondées. Il fait valoir que l’entreprise ATTILA est intervenue sur les lieux dès le 7 août 2024, mais que le problème d’infiltrations d’eau s’est de nouveau posé le 5 septembre 2024 en raison de la survenance de nouvelles pluies diluviennes ; que compte tenu de la situation, il a accepté l’application d’un préavis réduit à un mois pour le congé donné par son locataire, avec une date d’effet au 18 octobre 2024. Il s’oppose à toute indemnisation pour compenser les frais exposés et le double loyer, dans la mesure où il a rapidement donné son accord pour réduire le délai de préavis ; enfin, il précise qu’il n’y a désormais plus de difficultés avec la nouvelle locataire du bien.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 4 juillet 2025, date prorogée au 26 septembre 2025, puis 07 novembre 2025 en raison de la surcharge de travail du greffe.

En cours de délibéré, les parties ont communiqué, après accord donné à l’audience, le bail, les états des lieux et le pouvoir de représentation donné par M. [L] [J] à son épouse.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et l’article 1719 du code civil disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

L’article 2 du décret n° 002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dispose que le logement doit assurer le clos et le couvert, et que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protèger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

En l’espèce, il résulte des indications données par l’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement entre les parties le 30 mai 2024, que l’appartement loué à M. [H] [I] présentait des signes d’infiltrations d’eau survenues antérieurement, puisqu’il comporte en sa page 26 l’indication selon laquelle un couvreur devait intervenir et que la moquette était mouillée. Par ailleurs, les photographies jointes à la requête démontrent la réalité des infiltrations d’eau, au demeurant non contestées par M. [L] [J] aussi bien en cours d’instance que lors de l’audience.

Il est donc démontré que M. [L] [J] n’a pas respecté son obligation de remettre un logement décent répondant aux caractéristiques ci-dessus énumérées, et particulièrement d’assurer à M. [H] [I] la jouissance d’un appartement ne présentant pas de risques d’infiltrations d’eau.

L’article 1721 du code civil prévoit :

“ Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.”

En application de ce texte, M. [H] [I] est fondé à solliciter de M. [H] [I] l’indemnisation des frais exposés pour se reloger, dans la mesure où il est évident que son maintien dans les lieux était rendu impossible du fait des infiltrations d’eau et de l’absence d’intervention aux fins d’y remédier dans un délai raisonnable.

S’il est constant que M. [L] [J] a accepté l’application d’un préavis réduit à un mois, il convient de relever que les demandes indemnitaires de M. [H] [I] n’excèdent pas les frais exposés au-delà de cette période.

Il est évident que s’il était resté dans les lieux, et s’il n’avait pas été amené à chercher dans l’urgence un nouveau logement, M. [H] [I] n’aurait pas exposé les frais d’agence pour l’établissement d’un nouveau bail, pour la somme de 312 € (facture ERNEST IMMOBILIER du 21 septembre 2024), de même qu’un double loyer pour la période du 1er au 18 octobre 2024 (quittance ERNEST IMMOBILIER du 8 novembre 2024 retenue pour 256 €). En revanche, M. [H] [I] ne démontre pas qu’il a dû exposer un double loyer pour la période antérieure au 1er octobre 2024. De même, s’il a été privé d’APL pour le mois de septembre 2024, il ressort des déclarations qu’il a faites à l’audience que la situation a été régularisée.

Au total, son préjudice matériel sera par conséquent évalué à la somme de 568 €, et M. [L] [J] sera condamné au paiement de cette somme.

Le préjudice moral de M. [H] [I] n’est pas contesté par M. [L] [J] qui, à l’audience, a d’ailleurs fait dire qu’il en avait subi un lui aussi. Sa réalité est démontrée par l’obligation qui lui a été faite dans l’urgence de trouver un autre logement et d’assurer son déménagement, alors qu’il avait emménagé à peine plus de quatre mois auparavant. Il est également établi par l’inconfort résultant des infiltrations et la crainte légitime qu’il a pu endurer à la perspective de nouvelles intempéries. Il sera indemnisé de ce préjudice moral par l’allocation d’une somme de 800 €.

Les dépens de l’instance seront supportés par M. [L] [J].

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE M. [L] [J] à payer à M. [H] [I] :

— la somme de 568 € (cinq cent soixante huit euros) en réparation de son préjudice matériel ;

— la somme de 800 € (huit cents euros) en réparation de son préjudice moral.

CONDAMNE M. [L] [J] aux dépens de l’instance.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provsoire.

LE GREFFIER LE JUGE