Tribunal Judiciaire de Nantes, 4e chambre, 6 mars 2025, n° 21/00501

TJ Nantes 6 mars 2025

Arguments

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Accepté
Responsabilité du vendeur pour vices apparents
La cour a jugé que la responsabilité de la société OCDL était engagée sur le fondement de la garantie des vices apparents, et que la contestation de cette obligation n'était pas sérieuse.
Accepté
Frais de procédure et d'expertise
La cour a reconnu la nécessité d'une provision pour permettre au syndicat de financer ses frais de procédure, bien que le montant ait été réduit en raison de l'absence de justificatifs suffisants.
Accepté
Dépenses engagées dans le cadre du litige
La cour a accordé une indemnité au syndicat pour couvrir les frais de justice, en raison de la défaite de la société OCDL.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nantes, 4e ch., 6 mars 2025, n° 21/00501
Numéro(s) :	21/00501
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	23 octobre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christophe BAILLYJean-Christophe SIEBERT
Cabinet(s) :	TORRENS AVOCATSAVOLITIS
Parties :	Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA [ Adresse 4 ] SITUEE [ Adresse 4 ] c/ S.A.S. “ OMNIUM DE CONSTRUCTIONS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

[Adresse 3]

[Localité 1]

06/03/2025

4ème chambre

Affaire N° RG 21/00501 – N° Portalis DBYS-W-B7F-K6QT

DEMANDEUR :

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 4] SITUEE [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Jean-christophe SIEBERT de la SELARL TORRENS AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

DEFENDEUR :

S.A.S. “OMNIUM DE CONSTRUCTIONS, DEVELOPPEMENTS, LOCATIONS”, par abréviation : “O.C.D.L.”

Rep/assistant : Maître Christophe BAILLY de la SELARL AVOLITIS, avocats au barreau de RENNES

ORDONNANCE

du juge de la mise en état

Audience incident du 09 Janvier 2025, délibéré au 06 Mars 2025

Le SIX MARS DEUX MIL VINGT CINQ

EXPOSE DU LITIGE

La société OCDL, a fait édifier un immeuble collectif de logements dénommé [Adresse 4], situé [Adresse 4] (BAT A) et [Adresse 4] (BAT B), à [Localité 1] (44). L’immeuble a été vendu en l’état futur d’achèvement.

L’immeuble a été livré le 12 décembre 2018.

La réception a été prononcée le 1er mars 2019, avec réserves.

Dès la livraison, les copropriétaires ont déploré un phénomène d’infiltrations en sous-sol, lequel est à usage de parking.

Depuis le mois de mai 2019, plusieurs inondations se sont produites dans le sous-sol et la fosse d’ascenseur. Les interventions n’ont pas donné satisfaction.

Par acte du 10 décembre 2019, le syndicat des copropriétaires a procédé par voie d’assignation à l’encontre de la société OCDL, aux fins de désignation d’un expert judiciaire.

La société OCDL a sollicité l’extension des opérations d’expertise à l’encontre des constructeurs susceptibles d’être concernés et de leurs assureurs.

Par ordonnance en date du 27 février 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes a fait droit à cette demande et a désigné Monsieur [V] pour y procéder.

Par acte du 13 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Nantes, la SAS OMNIUM CONSTRUCTIONS DEVELOP LOCATIONS (OCDL) aux de condamnations à l’indemniser des préjudices liés aux désordres affectant le sous-sol de l’immeuble.

Par conclusions d’incident du 15 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] a sollicité du juge de la mise en état un provision sur l’indemnisation des préjudices liés aux désordres et une provision ad litem.

Par dernières conclusions du 04 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] a sollicité du juge de la mise en état, au visa de l’article 789 du code de procédure civile, des articles 1642-1 et 1648 du code civil, des articles 367 et suivants du code de procédure civile, de :

Déclarer la demande du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la société GAALON [Localité 2], recevable et bien fondée,

En conséquence,

Ne pas ordonner la jonction de la présente affaire avec l’instance initiée par la société OMNIUM CONSTRUCTIONS DEVELOP LOCATIONS (OCDL) enrôlée sous le RG n°24/01918,

Juger la responsabilité de la société OMNIUM CONSTRUCTIONS DEVELOP LOCATIONS (OCDL) engagée sur le fondement de la garantie des vices apparents,

Condamner à titre provisionnel la société OMNIUM CONSTRUCTIONS DEVELOP LOCATIONS (OCDL) à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 21.496,80 euros TTC, au titre de la réalisation de la phase 1 de la mission chiffrée par la société IBC INVEST,

Condamner à titre provisionnel la société OMNIUM CONSTRUCTIONS DEVELOP LOCATIONS (OCDL) à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 17.927,89 €, à parfaire, au titre des frais préfinancés en raison des multiples inondations subies,

Condamner à titre provisionnel la société OMNIUM CONSTRUCTIONS DEVELOP LOCATIONS (OCDL) à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 15.000 euros, à valoir à titre de provision ad litem,

Condamner la société OMNIUM CONSTRUCTIONS DEVELOP LOCATIONS (OCDL) à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 2.500 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouter la société OMNIUM CONSTRUCTIONS DEVELOP LOCATIONS (OCDL) de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 4],

Condamner la société OMNIUM CONSTRUCTIONS DEVELOP LOCATIONS (OCDL) aux dépens, de l’incident.

A l’appui de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] fait valoir que la responsabilité de la société OCDL est incontestable sur le fondement des articles 1642-1 et 1648 du code civil, au titre des vices apparents, dès lors que les infiltrations dénoncées ont fait l’objet de réserves lors de la livraison intervenue le 12 décembre 2018 et que le syndicat a interrompu le délai d’action d’un an, en assignant en référé la société OCDL par acte du 10 décembre 2019 et que l’ordonnance ayant désigné l’expert est du 27 février 2020, faisant courir un nouveau délai d’un an, interrompu par l’assignation au fond, par acte du 13 janvier 2021. Le fait que la société OCDL puisse appeler en garantie les constructeurs et les assureurs, à l’origine des travaux, ne constitue pas une contestation sérieuse de son obligation à l’égard du syndicat des copropriétaires, pas plus que le fait que ce dernier ait agi contre le seul vendeur.

Sur le quantum de la provision, le syndicat des copropriétaires indique avoir sollicité la société IBC INVEST, qui est intervenue le 06 août 2024, pour réaliser la phase 1 “Etude scientifique”, préconisée par l’expert, pour un montant actualisé de 21.496,80 euros TTC et avoir déjà réglé la somme de 6115,20 euros TTC. Il s’oppose à l’argument soulevé par le défendeur, selon lequel cette demande supposerait d’établir des difficultés financières subies par le demandeur à la provision.

Il sollicite également la prise en charge des frais déjà engagés du fait des inondations, et non pris en charge par la SAS OCDL, à savoir 17.927,89 euros.

Il demande la somme de 15.000 euros de provision ad litem, correspondant aux frais de procédure avancés, notamment les honoraires de l’expert à hauteur de 9.940 euros.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande de jonction formée par la SAS OCDL, avec l’instance introduite par cette dernière contre les constructeurs et leurs assureurs, dès lors que l’appel en garantie n’est pas nécessaire à la présente instance et est même de nature à retarder l’indemnisation du syndicat des copropriétaires, dès lors qu’il a été fait en juin 2024, suite à la demande de provision.

Le syndicat sollicite également le versement d’une somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par dernières conclusions d’incident du 03 décembre 2024, la SAS OCDL a sollicité du juge de la mise en état, au visa des dispositions des articles 1642-1, 1646-1, 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3, 1231-1 et suivants du code civil, des articles 789 et 378 du code de procédure civile, de :

Préalablement,

Renvoyer l’incident provision soulevé par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES à une date ultérieure ;

Joindre la présente affaire avec l’instance initiée par la société OCDL contre les constructeurs et leurs assureurs, laquelle est enregistrée sous le numéro RG 24/01918;

En tout état de cause,

Dire et juger qu’il existe des contestations sérieuses pour statuer sur les demandes de condamnation provisionnelle formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à l’encontre de la société OCDL ;

Débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] de ses demandes de condamnation provisionnelle formées à l’encontre de la société OCDL

À titre subsidiaire, et le cas échéant, Condamner, in solidum :

— La société AIA MANAGEMENT DE PROJETS,

— La société INGENIERIE ET COORDINATION DE LA CONSTRUCTION (I2C),

— La compagnie EUROMAF, en qualité d’assureur de la société AIA MANAGEMENT DE PROJETS,

— La Société BENETEAU CONSTRUCTION SAS (anciennement dénommée

BENETEAU ET CIE),

— Monsieur [J] [Y],

— La compagnie SMABTP, en sa qualité d’assureur de la société BENETEAU et de la société SMAC,

— La société SMAC,

— La compagnie AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur de la société I2C au titre d’un contrat n°2679593204 et d’assureur de la société SMAC au titre d’un contrat n°104822804,

— La compagnie MAF ASSURANCES, en qualité d’assureur de Monsieur [Y] [J],

— La SOCIETE FONDASOL,

— La Compagnie ZURICH, es qualités d’assureur de la société FONDASOL selon contrats n°7400020937 et n°7400020857,

— La Société I2C,

— La SOCOTEC CONSTRUCTION,

— La compagnie AXA FRANCE IARD, ès-qualités d’assureur de la société SOCOTEC CONSTRUCTION à relever et garantir la société OCDL, de l’ensemble des condamnations provisionnelles qui pourraient être prononcées à son encontre par le juge de céans ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à régler une indemnité de 2 500 € à la société OCDL au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’incident.

Le cas échéant, Dire et juger que chacune des parties conservera la charge de ses frais et dépens,

En tout état de cause, Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A l’appui de ses conclusions, la SAS OCDL sollicite, préalablement, la jonction avec l’instance RG24-01918, correspondant à l’appel en garantie des constructeurs et de leurs assureurs, qui ont vocation à supporter définitivement la charge de ce sinistre. Elle précise avoir attendu les conclusions de l’expert pour procéder à ces appels en garantie.

Sur la demande de provision, elle fait valoir qu’elle se heurte à une contestation sérieuse dès lors qu’elle impose au juge de la mise en état de se prononcer sur une faute, puisqu’il s’agit d’engager la responsabilité contractuelle du vendeur, l’obligation à garantie de la société OCDL n’a ainsi rien d’évident.

En outre, la SAS OCDL souligne que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence de difficultés financières justifiant sa demande de provision ad litem ou le financement des investigations nécessaires au chiffrage des désordres.

Si la société OCDL devait être condamnée, elle entend appeler en garantie les constructeurs et leurs assureurs.

Elle sollicite également que le syndicat des copropriétaires prenne en charge les dépens de l’incident et lui verse la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience sur incidents du 09 janvier 2025 et mise en délibéré au 06 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de jonction avec l’instance RG24-01918

L’article 367 du code de procédure civile dispose que le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui, s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Il convient de rappeler que la jonction n’a pas pour effet de créer une procédure unique et n’engendre pas non plus un rapport d’instance unique regroupant toutes les parties en cause. Elle n’a d’intérêt que si elle permet d’instruire et de juger ensemble des litiges ayant un lien suffisamment étroit. Elle doit également être décidée dans l’intérêt d’une bonne justice, car la jonction peut être source de complexité et d’allongement des délais de traitement des différentes affaires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] a fait assigner le vendeur en l’état futur d’achèvement, aux fins de le voir condamner à indemniser les préjudices liés aux désordres affectant le sous-sol, signalés dès la livraison de l’immeuble, intervenue le 12 décembre 2018 et à l’origine de multiples épisodes d’innondation.

Si le vendeur a légitimement appelé en garantie les constructeurs intervenus dans la construction de l’immeuble et leurs assureurs, afin de leur faire porter la charge finale de l’indemnisation des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires, à laquelle il pourrait être condamné, la jonction de ces deux instances distinctes n’est pas systématique. Cette jonction est de nature à provoquer un allongement des délais de procédure et à rendre plus complexe le traitement de la demande d’indemnisation du syndicat des copropriétaires.

En l’espèce et l’état de la présente procédure, il convient de rejeter la demande de jonction de l’affaire RG 21-00501 avec celle RG 21-01918.

Sur la demande de provision sur l’indemnisation des préjudices liés aux infiltations, formée par le syndicat des copropriétaires

En application de l’article 789 3° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour accorder une provision au créancier, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il appartient au demandeur de rapporter la preuve de l’existence d’une telle obligation, non sérieusement contestable en son principe et son montant.

Pour justifier le rejet, total ou partiel d’une demande de provision, la contestation doit être de nature à supprimer ou à restreindre l’obligation du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] invoque la garantie du vendeur en l’état futur d’achèvement, s’agisssant des désordres apparents à la livraison, en se fondant sur les articles 1642-1 et 1648 du code civil.

Le vendeur d’immeuble à construire est tenu des vices ou défauts de conformité apparents dans le cadre des articles 1642-1 et 1648 du code civil, plus généralement, selon l’article 1603 du code civil, il est tenu de livrer une bien exempt de défaut de conformité et de vice.

La garantie est due par le vendeur, si les désordres, défauts de conformité ou vices, étaient visibles pour un profane, à la date la plus tardive entre la réception des travaux ou dans le mois suivant l’entrée en possession des lieux, et si elle a été mise en oeuvre par l’acquéreur dans le délai d’un an à compter de cette date. Elle n’est pas dépendante de la preuve d’une certaine gravité du désordre et n’est pas liée à la démonstration d’une faute du vendeur. Il s’agit d’une responsabilité de plein droit.

En l’espèce, les infiltrations ont été dénoncées lors de la livraison intervenue le 12 décembre 2018, elles ont fait l’objet de réserves et étaient ainsi apparentes au moment de la réception prononcée le 1er mars 2019 avec réserves. L’assignation en référé délivrée le 10 décembre 2019 a interrompu le délai de forclusion d’un an, qui a recommencé à courir avec l’ordonnance du 27 février 2020, pour un an, soit jusqu’au 27 février 2021.

Pour contester le bien-fondé de cette obligation, la société OCDL fait valoir que si le désordre n’est pas de nature décennale, sa responsabilité suppose la démonstration d’une faute en lien avec le désordre, qui n’est pas démontrée

Or, les demandes du syndicat des copropriétaires ne sont fondées ni sur la garantie décennale, ni sur la responsabilité contractuelle du vendeur, mais la garantie qu’elle doit à l’acquéreur s’agissant des vices et défauts de conformité apparents. La contestation de cette obligation, n’étant pas sérieuse, le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter une provision sur l’indemnisation définitive des préjudices subis.

S’agissant du montant de la provision sollicitée, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sollicite le versement d’une somme de 21.496,80 euros TTC, au titre de la réalisation de la phase 1 des travaux chiffrés par la société IBC INVEST et 17.927,89 euros, au titre des frais préfinancés du fait des inondations subies.

S’agissant des frais engagés par le syndicat des copropriétaires, pour la réalisation de la phase 1 “Etude scientifique”, à hauteur de 21.496,80 euros, ils correspondent à une mission chiffrée par la société IBC INVEST, validée par l’expert, qu’il a jugé nécessaire au chiffrage des travaux de reprise et que le syndicat des copropriétaire a pris en charge pour faire avancer les opérations d’expertise. Le syndicat des copropriétaires justifie avoir réglé 6115,20 euros à la société IBC INVEST, le 12 août 2024, et sollicite la somme de 21.496,80 euros pour financer cette phase d’étude.

Aucune contestation sérieuse n’étant opposée au règlement de cette somme, la société OCDL est condamnée à verser la somme de 21.496,80 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], à titre de provision à valoir sur l’indemnisation définitive des désordres.

S’agissant des frais engagés par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] du fait des multiples épisodes d’inondation intervenus entre mai 2019 et décembre 2022, ce dernier sollicite une somme de 17.496,80 euros. Il produit un tableau récapitulatif, qu’il a lui même établi, mais qui ne suffit à justifier des dépenses restées à sa charge, ainsi qu’un devis de la société ORTEC du 12 juillet 2024. Le bien-fondé de cette demande n’étant pas suffisamment démontré par ces documents, la demande de provision à ce titre est rejetée.

Sur la provision ad litem

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sollicite la somme de 15.000 euros à titre de provision ad litem, comprenant les frais et honoraires de l’expert et les frais de suivi des opérations d’expertise.

La SAS OCDL s’oppose à cette demande, faisant valoir une absence de démonstration de l’existence de difficultés avérées.

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, en vigueur au jour de l’assignation, « Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : […]

2° Allouer une provision pour le procès.»

L’octroi d’une provision ad litem est destiné à couvrir les frais de procédure, autrement dit, les futurs dépens et frais irrépétibles. Dans ces frais sont inclus, les frais liés à la défense mais également les frais d’expertise.

Or, la provision ad litem prononcée par le juge de la mise en état à l’encontre de l’une des parties diffère de la provision sur une condamnation au profit d’un créancier. En effet, elle a pour but de permettre à une partie à un litige, sans qu’elle soit nécessairement qualifiée de créancière d’une obligation, d’obtenir une avance par son adversaire pour lui permettre de financer les frais liés à son procès, indépendamment d’une appréciation du caractère sérieusement contestable ou non de ses prétentions principales. Ainsi, doit-elle permettre à une partie en situation d’infériorité financière, d’exercer ses droits en justice, qu’elle soit indifféremment auteur ou victime, alors que la provision allouée au créancier est une anticipation de la liquidation d’un préjudice auquel est tenu le débiteur de l’obligation d’indemniser au regard de l’engagement de sa responsabilité. Dans la provision allouée à l’occasion d’un procès, seule la qualité de partie impliquée dans le litige est examinée pour déterminer s’il est justifié de la mettre à la charge de cette dernière. Toutefois, il n’est nécessaire de démontrer que le demandeur à la provision ad litem fait face à des difficultés financières avérées.

En l’espèce, la somme de 15.000 euros sollicitée par le syndicat des copropriétaires doit permettre au syndicat des copropriétaires dont la situation d’infériorité financière n’est pas remise en cause, de financer les frais liés à son procès, dans le cadre des opérations d’expertise. Il justifie avoir déjà versé la somme de 9940,48 euros au titre des frais d’expertise et précise également avoir engager des frais d’avocat, dans le cadre de ces opérations d’expertise.

Il n’est pas contestable que ces interventions ont dû induire des frais, néanmoins, aucun justificatif n’est produit sur le montant des sommes engagées. De la même manière, le syndicat des copropriétaires a nécessairement dû engager des frais pour introduire l’action au fond mais il n’en justifie pas. En l’absence de pièces justifiant des montants engagés, la somme demandée au titre des frais irrépétibles est ramenée à 3 000 euros, et sera ajoutée à celle de 9940,48 euros.

En conclusion, la société OCDL est condamné à verser la somme de 12.940,48 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], au titre d’une provision pour les frais du procès.

Sur les demandes accessoires

La société OCDL, qui succombe est condamnée aux dépens du présent incident et à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes formulées par la société OCDL au titre de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Stéphanie LAPORTE, juge de la mise en état, assistée de Franck DUBOIS, faisant fonction de greffier, statuant par ordonnance contradictoire susceptible d’appel

REJETONS la demande de jonction de l’affaire RG 21-00501 avec celle RG 21-01918 ;

CONDAMNONS la SAS OCDL à verser la somme de 21.496,80 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], à titre de provision à valoir sur l’indemnisation définitive des désordres ;

CONDAMNONS la SAS OCDL à verser la somme de 12.940,48 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], au titre d’une provision ad litem ;

CONDAMNONS la SAS OCDL aux dépens du présent incident ;

CONDAMNONS la SAS OCDL à verser la somme de 1000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande de la SAS OCDL au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

RAPPELONS le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

Le greffier, Le juge de la mise en état,

Franck DUBOIS Stéphanie LAPORTE

copie :

Maître Christophe BAILLY de la SELARL AVOLITIS – RENNES

Maître Jean-christophe SIEBERT de la SELARL TORRENS AVOCATS – 08