5AA Minute N°

N° RG 25/00036 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GSV2

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 09 MAI 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame DOLLE Sylvie

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE GRAND [Localité 4])

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [V] [P], chargée de contentieux au sein du Pôle Précontentieux et Contentieux à la Direction de la Relation Clients, mandatée

DEFENDEUR

Monsieur [J] [M]

né le 26 Août 1996 à [Localité 3] (COMORES),

demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 14 MARS 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 11 AVRIL 2025, DATE PROROGEE AU 09 MAI 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 5 avril 2022, l’Office Public de l’Habitat de Grand [Localité 4], dénommé EKIDOM, a donné à bail à [J] [M] un logement n°160 situé [Adresse 2] à [Localité 4] (86), moyennant un loyer mensuel de 249,22 € outre une provision mensuelle sur charges de 94,43 €.

Le 11 juin 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire pour un montant en principal de 1 297,65 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2025, le représentant d’EKIDOM a fait assigner en référé le locataire devant le juge des contentieux de la protection de POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire;

— prononcer l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner le locataire au paiement d’une provision d’un montant de 1 516,55 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges ;

— condamner le locataire à verser la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Lors de l’audience du 14 mars 2025, EKIDOM, régulièrement représenté, a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 1 461,91 euros. Il précise que le dernier règlement a été perçu le 22 janvier 2025, ce qui interdit l’octroi de délais de paiement.

[J] [M] ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette. Il soutient qu’il a versé 200 euros au cours du mois de février 2025, et qu’il entend verser 400 euros le jour de l’audience. Il sollicite l’octroi de délais de paiement à raison de 100 euros mensuels, et à compter du mois d’avril 2025. Il explique occuper un emploi de chauffeur de bus à mi-temps en CDI, ce qui lui procure un revenu mensuel de 800 à 1200 euros, et que l’allocation logement couvre le paiement du loyer à hauteur de 233,76 euros. Il acquitte des mensualités de 100 euros au titre d’un crédit automobile jusqu’au mois de juin 2025.

Les parties étaient autorisées à justifier en cours de délibéré, sous huitaine, du paiement évoqué pour le mois de février 2025, outre de celui annoncé.

La décision a été mise en délibéré, pour être rendue par mise à disposition au greffe, au 11 avril 2025, délai qui a été prorogé au 9 mai 2025 en raison du placement en arrêt maladie du magistrat.

En cours de délibéré, par courriels des 14 et 18 mars 2025, les parties ont justifié du versement de 400 euros évoqué par le locataire, et de l’actualisation de l’arriéré locatif à la somme de 1 061,91 euros. Le bailleur a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 15 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales de la Vienne le 18 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version en vigueur avant le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V précise que le juge peut, à la demande du locataire ou du bailleur, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, dans la limite de trois années.

Le commandement de payer vise ce délai de deux mois, et reproduit la clause insérée au contrat de bail.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 11 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 12 août 2024. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux HLM, augmenté des charges.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 1 061,91 € au 18 mars 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de février 2025, et un versement de 400 euros peçu le jour de l’audience. Le décompte fait apparaître un versement de plus de 200 euros en février 2025 au titre des APL ; le locataire ne justifie pas, y compris en cours de délibéré, d’un autre paiement. Le décompte précité sera donc réputé exhaustif.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner le locataire à verser au bailleur une provision de 1 061,91€ avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision comme sollicité dans l’assignation.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de l’accord des parties, il sera accordé des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, selon des modalités précisées dans le dispositif de la décision.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner le défendeur aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Ni l’équité ni la situation économique respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent:

DÉCLARONS recevable l’action l’Office Public de l’Habitat de Grand [Localité 4], dénommé EKIDOM ;

CONSTATONS à la date du 12 août 2024 la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de Grand [Localité 4], dénommé EKIDOM, d’une part, bailleur, et [J] [M] d’autre part, preneur, portant sur le logement n°160 situé [Adresse 2] à [Localité 4] (86);

FIXONS le montant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due par [J] [M] à l’Office Public de l’Habitat de Grand [Localité 4], dénommé EKIDOM, à une somme égale au montant du loyer mensuel (275,94 €) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges (96,07 €) qui sera à régulariser ;

CONDAMNONS [J] [M] à payer à l’Office Public de l’Habitat de Grand [Localité 4], une provision de 1 061,91€ à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 18 mars 2025, incluant l’indemnité de février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS cependant à [J] [M] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISONS en conséquence [J] [M] à s’acquitter de ladite dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, par 21 mensualités de 50€ puis par une 22ème mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées par [J] [M], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, sans nouvelle formalité :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

qu’à défaut par [J] [M] d’avoir libéré les lieux et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

[J] [M] sera tenu à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une provision sur l’indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée plus haut ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins d’information ;

DÉBOUTONS l’Office Public de l’Habitat de Grand [Localité 4], dénommé EKIDOM, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [J] [M] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS