MINUTE N°:

DÉBATS : 05 Juin 2025

ORDONNANCE DU : 03 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00150 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CVAQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française, au nom du Peuple Français,

Chambre des Référés CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Simon LANES

GREFFIER : Madame Christine TREBIER

DEMANDEURS

Madame [L] [H] VEUVE [O], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Alexandre VASQUEZ, avocat au barreau d’Alès

Madame [R] [O], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Alexandre VASQUEZ, avocat au barreau d’Alès

Madame [K] [O] EPOUSE [M], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Alexandre VASQUEZ, avocat au barreau d’Alès

Monsieur [U] [O], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Alexandre VASQUEZ, avocat au barreau d’Alès

DEFENDERESSE

S.A.R.L. PIZZALES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date 14 janvier 2022 établi par Maître [G] [N], notaire à [Localité 6], Madame [L] [H] veuve [O] en sa qualité d’usufruitière, Madame [R] [O], Madame [K] [O] et Monsieur [U] [O], en leur qualité de nus-propriétaires (ci-après dénommés les consorts [O]) ont donné à bail commercial à la SARL HVM PIZZA, un hangar sis [Adresse 1] à [Localité 7] moyennant un loyer de 1111.75 euros par mois soit 13 341 euros par an ainsi que 80 euros de provisions sur charges sur charges, soit 1191.75 euros par mois pour une durée de 9 années consécutives à compter du 17 janvier 2022.

Puis, par acte authentique en date 15 avril 2022 établi par Maître [P] [E], notaire à [Localité 9], la SARL HVM PIZZA a cédé le bail commercial à la SARL PIZZALES.

En raison des impayés de loyers et d’un commandement de payer en date du 20 décembre 2024, resté infructueux, les consorts [O] ont attrait la SARL PIZZALES devant le Président du Tribunal judiciaire d’ALES par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2025, aux fins de :

— Déclarer les demandeurs recevables et bien fondés en leurs demandes,

— Prononcer l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail commercial à compter de la date du 20 janvier 2025,

— Ordonner l’expulsion de la SARL PIZZALES des lieux loués ainsi que tous occupants de leur chef, avec si besoin est, le concours et l’assistance de la [Localité 8] Publique, d’un serrurier et des deux témoins prévus par la loi, dans les 8 jours de la signification de la décision à intervenir,

— Ordonner la séquestration des marchandises et mobiliers aux frais, risques et périls de la défenderesse,

— Condamner la SARL PIZZALES au paiement par provision de la somme de : 13109,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités prévues au bail arrêtée au 1er février 2025 à parfaite au jour de l’audience,

— La condamner, à compter du 20 janvier 2025, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1111,75 euros, ce jusqu’à la libération effective des lieux;

— Condamner la SARL PIZZALES au paiement de la somme de 1400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais du commandement, ainsi que de levée d’inscription au greffe du Tribunal de commerce.

Par actes de commissaire de justice en date du 21 mars 2025, une dénonciation aux créanciers inscrits d’une procédure en résiliation concernant la SARL PIZZALES a été délivrée à l’URSSAF LANGUEDOC ROUSSILLON et à la SA CIC LYONNAISE BANQUE.

Par conclusions signifiées à la SARL PZZALES en date du 03 juin 2025, les consorts [O] ont repris les termes de leur assignation quant à leurs demandes.

A l’audience du 05 juin 2025, les consorts [O] ont maintenu leurs demandes.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice, selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, la SARL PIZZALES n’était, ni présente, ni représentée, si bien que la décision susceptible d’appel sera réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien et peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu’elles auraient formulés par écrit.

À l’audience, la demanderesse a été informée que la décision était mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 03 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

I/ Sur la résiliation du contrat de bail :

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce " Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ".

En l’espèce, par acte authentique en date 14 janvier 2022 établi par Maître [G] [N], notaire à [Localité 6], les consorts [O] ont donné à bail commercial à la SARL HVM PIZZA, un hangar sis [Adresse 1] à [Localité 7] moyennant un loyer de 1111.75 euros par mois soit 13 341 euros par an ainsi que 80 euros de provisions sur charges, soit 1191.75 euros par mois pour une durée de 9 années consécutives à compter du 17 janvier 2022.

Puis, par acte authentique en date 15 avril 2022 établi par Maître [P] [E], notaire à [Localité 9], la SARL HVM PIZZA a cédé le bail commercial à la SARL PIZZALES.

Or, depuis avril 2024, la SARL PIZZALES a cessé de régler les loyers exigibles au titre du bail commercial aux consorts [O].

Ce faisant, les consorts [O] ont fait délivrer par Maître [S] [T], commissaire de justice, en date du 20 décembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 10 006 euros au titre des impayés de loyer ; 17.87 euros au titre de l’article A 444-31 DP ; 180.94 euros au titre du coût de l’acte soit à la somme totale de 10 204.81 euros.

Il ressort du commandement payer versé au débat que ce dernier, mentionne le délai applicable pour régulariser l’arriéré locatif, à savoir un mois et vise la clause résolutoire présente au contrat de bail initiales en ses 21ème et 22ème pages « En cas de non-exécution, totale ou partielle ou de non-respect, par le preneur de la clause de destination, du paiement à son échéance de l’un des termes du loyer, des charges et impôts récupérables par le bailleur, des travaux lui incombant, des horaires d’ouverture pouvant être imposés par une réglementation ou un cahier des charges, de son obligation d’assurance, de la sécurité de son personnel et des tiers, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire au preneur ou à son représentant légal (et à l’administrateur judiciaire également s’il en existe un à ce moment-là) de régulariser sa situation. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner la déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause ainsi que le délai d’un mois imparti au preneur pour régulariser la situation. ».

Le commandement de payer étant resté infructueux, il convient de constater que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Il apparaît, en l’état des éléments versés au débat que les parties ont convenu contractuellement d’une clause résolutoire, qui s’est avérée être acquise le 21 janvier 2025.

Ainsi, le contrat de bail commercial se trouve résilié de plein droit emportant toutes conséquences de droit et l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef sera ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, laissant ainsi le temps nécessaire au preneur pour évacuer les lieux.

II/ Sur la demande de séquestration des marchandises et mobiliers :

Aux termes de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. ».

Aux termes de l’article L433-2 du code des procédures civiles d’exécution " A l’expiration du délai imparti et sur autorisation du juge, il est procédé à leur mise en vente aux enchères publiques.

Le juge peut déclarer abandonnés les biens qui ne sont pas susceptibles d’être vendus.

Le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur ".

En l’espèce, les consorts [O] sollicitent la séquestration des marchandises et mobiliers aux frais, risques et périls de la SARL PIZZALES.

La carence de la SARL PIZZALES laisse supposer qu’elle n’a pas d’opposition quant à la séquestration des meubles et marchandises.

Il sera donc fait droit à la demande des bailleresses.

III/ Sur les demandes de condamnation au paiement :

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1101 du code civil le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes, destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.

En application des dispositions de l’article 1103 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

* Sur la demande de provision :

En l’espèce, les consorts [O] produisent un commandement de payer établi par acte extrajudiciaire en date du 20 décembre 2024 correspondant au solde locatif à décembre 2024 pour un montant total de 10 006 euros au titre des loyers impayés.

Dans l’assignation signifiée par acte de commissaire de justice, en date du 17 mars 2025 ainsi que dans les dernières conclusions signifiées le 3 juin 2025, les consorts [O] font état d’un arriéré à hauteur de 13 109.25 euros au 1er février 2025, décompte à l’appui.

En l’état du décompte actualisé au 1er avril 2025, il apparaît que la SARL PIZZALES est redevable de la somme de 13 109.25 euros au 1er février 2025.

Ainsi, l’obligation du locataire de payer la somme de 13 109.25 euros au titre des loyers échus et des régularisations de charges locatives, n’est pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence d’accueillir la demande de provision.

La SARL PIZZALES, non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de cette somme.

En conséquent, la SARL PIZZALES sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 13 109.25 euros.

* Sur l’indemnité d’occupation

En l’espèce, les consorts [O] demandent à ce que la SARL PIZZALES soit condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer soit à la somme de 1111.75 euros et ce, mensuellement, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

A titre liminaire, il sera rappelé que la résiliation d’un bail ne prend effet que du jour de la décision qui la prononce.

Le contrat de bail établi par acte authentique le 14 janvier 2022 et cédé le 15 avril 2022, stipule en sa 22e page que : « Si le preneur refusait d’évacuer les lieux, après résiliation, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire compétent, exécutoire par provision, nonobstant appel. De plus, il encourrait une astreinte de CINQ CENTS EUROS (500,00 euros) par jour de retard. Il serait en outre débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de cinquante pour cent (50%) ».

Or, il apparaît que les consorts [O] n’ont pas sollicité l’application de la clause contractuelle prévoyant la fixation d’une indemnité d’occupation majorée, mais ont demandé la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer. Les charges sur provision n’ont pas été quantifiées dans le montant de l’indemnité d’occupation. Ainsi, la clause prévue au contrat ne peut être applicable en l’espèce, le juge des référés ne pouvant statuer au-delà des demandes qui lui sont soumises.

Le commandement de payer a été signifié le 20 décembre 2024, le jeu de la clause résolutoire est donc possible à compter du 21 janvier 2025. A ce titre, les consorts [O] sont fondés à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 21 janvier 2025, égale au montant du loyer qu’ils auraient perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, soit à la somme de 1111.75 euros, outre les taxes, et jusqu’à la libération effective des lieux.

Compte-tenu de la carence de la défenderesse et de la volonté des parties, il sera fait droit à la demande de la bailleresse.

Par conséquent, la SARL PIZZALES sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation à hauteur de 1111.75 euros à compter du 21 janvier 2025 et ce, jusqu’à libération totale des lieux.

L’indemnité d’occupation sera donc fixée à la somme de 1111.75 euros de façon mensuelle correspondant au montant du loyer jusqu’à libération des lieux matérialisée par la remise des clés.

IV/ Sur les demandes accessoires :

Les consorts [O] demandent à ce que la SARL PIZZALES soit condamnée aux entiers dépens, y compris les frais de commandement de payer du 20 décembre 2024 ainsi que de la levée d’inscription au greffe du tribunal de commerce et qu’il lui soit versée la somme de 1400 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il sera fait droit à la demande des consorts [O] de laisser à la SARL PIZZALES la charge des dépens y compris le coût du commandement de payer délivré par Maître [S] [T], ainsi que la levée d’inscription au greffe du tribunal de commerce ayant permis d’apporter des précisions sur l’état d’endettement du preneur conformément la commande N°50311-JLAMH.

Il serait inéquitable de laisser aux consorts [O] de supporter l’intégralité de leurs frais non compris dans les dépens. Ainsi, il leur sera donc alloué, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, la somme de 1000 euros.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Vu le commandement de payer délivré le 20 décembre 2024 ;

Vu les articles L.433-1 et suivants du code de procédures civiles et d’exécution ;

Vu les articles R.433-1 et suivants du code de procédures civiles et d’exécution ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 21 janvier 2025 prévue dans le contrat de bail en date du 14 janvier 2022 qui a été cédé à la SARL PIZZALES le 15 avril 2022 ;

ORDONNONS en conséquence, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL PIZZALES ainsi que de tout occupant de son chef, des locaux visés au bail commercial, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel la SARL PIZZALES à verser aux consorts [O] la somme de 13 109.25 euros (décompte arrêté au 1er février 2025) au titre de l’arriéré locatif ;

FIXONS à titre provisionnel, à hauteur de 1111.75 euros mensuellement, l’indemnité d’occupation due à compter du 21 janvier 2025 correspondant au montant du loyer et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, ;

CONDAMNONS au besoin la SARL PIZZALES au paiement de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS la SARL PIZZALES aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût de commandements de payer en date du 20 décembre 2024, de la levée d’inscription au greffe du Tribunal de commerce et de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

CONDAMNONS la SARL PIZZALES au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

En foi de quoi la décision a été signée par,

La Greffière, Le Président,

Christine TREBIER Simon LANES