Tribunal Judiciaire de Poitiers, Referes presidence tgi, 16 juillet 2025, n° 25/00088

TJ Poitiers 16 juillet 2025

Arguments

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Rejeté
Nécessité des travaux de réfection de toiture
La cour a constaté qu'il existait une contestation sérieuse quant à la nécessité d'accéder au fonds de Monsieur [V] pour réaliser les travaux, d'autres solutions étant envisageables.
Rejeté
Refus d'accès au fonds pour les travaux
La cour a rejeté cette demande en raison du rejet de la demande d'autorisation de poser un échafaudage, rendant l'astreinte sans objet.
Rejeté
Frais exposés et non compris dans les dépens
La cour a rejeté cette demande, considérant que le syndicat avait succombé à l'instance.
Accepté
Frais exposés et non compris dans les dépens
La cour a décidé qu'il était équitable de condamner le syndicat à verser une somme à Monsieur [V] au titre des frais exposés.

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Sur la décision

Référence :	TJ Poitiers, réf. presidence tgi, 16 juil. 2025, n° 25/00088
Numéro(s) :	25/00088
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	24 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Maxime BARRIEREAnis RAHI
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble [ Adresse 3 ]

Texte intégral

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00088 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GUDO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS

EN DATE DU 16 Juillet 2025

DEMANDERESSE :

LE :

Copie simple à :

— M^e RAHI

— M^e BARRIERE

— 

Copie exécutoire à :

— M^e BARRIERE

— 

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Anis RAHI, avocat au barreau de POITIERS,

DEFENDEUR :

Monsieur [H] [V]

demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Maxime BARRIERE, avocat au barreau de DEUX-SEVRES,

COMPOSITION :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Cyril BOUSSERON, Président

GREFFIER : Edith GABORIT

Débats tenus à l’audience publique de référés du : 11 Juin 2025.

FAITS ET PROCEDURE

Monsieur [H] [V] est propriétaire des parcelles cadastrées n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 1], se situant au [Adresse 5] à [Localité 7].

Sur l’immeuble voisin, qui se situe au [Adresse 3], sont prévus des travaux de réfection de la toiture.

Le 7 février 2025, Monsieur [I] [V] a notifié son refus de voir poser un échafaudage sur son garage.

Un procès-verbal de constat avant travaux a été dressé le 11 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble situé [Adresse 3] a assigné Monsieur [H] [V] devant le président du tribunal judiciaire de Poitiers à l’audience du 9 avril 2025.

Dans ses conclusions signifiées le 10 juin 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble situé [Adresse 3] sollicite la condamnation de Monsieur [H] [V] à laisser libre accès au Syndicat des copropriétaires et à tout artisan mandaté par ce dernier, aux fins de poser un échafaudage sans délais à compter de la signification de l’ordonnance. Il sollicite en outre la condamnation de Monsieur [H] [V] à une astreinte de 50 euros par jour en cas de refus persistant de laisser le libre accès à la date qui lui sera notifiée, ainsi qu’au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble situé [Adresse 3] soutient, au regard de l’article 835 du Code de procédure civile et de la construction prétorienne encadrant la servitude de tour d’échelle, qu’il y a une nécessité d’effectuer les travaux et d’accéder au fonds voisin. Il fait valoir que les travaux de réfection de l’immeuble en copropriété situé au [Adresse 3] sont indispensables pour prévenir toute nouvelle infiltration, et que l’unique moyen d’éviter toute nouvelle infiltration est de procéder à la réfection des trois pans de couverture en vertuile vieillissante et cassante et la remplacer par une couverture en ardoises. De plus, il fait valoir que, par la configuration des lieux, il est impossible d’accéder au pan n°3 autrement que par le fonds de Monsieur [H] [V]. Il ajoute à ce titre que le Bureau d’Etudes Techniques a visité les lieux, examiné l’ossature et la structure de la couverture du garage et, muni de l’ensemble des données techniques, il a certifié que « la charpente des garages est apte à supporter les charges de l’échafaudage ». Il fait valoir que le recours à une nacelle ne peut être imposé, en l’absence de démonstration de faisabilité, d’absence de surcout disproportionné et de durée, et que le représentant de la Société BOTOI a confirmé par mail du 6 mars 2025 que « la seule solution pour intervenir sur la toiture du [Adresse 3] en sécurité est la mise en place d’un échafaudage fixe au droit au-dessus du garage de Monsieur [V] ».

Selon conclusions signifiées par RPVA le 11 juin 2025, Monsieur [I] [V] sollicite à titre principal le rejet des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3]. Il sollicite à titre subsidiaire la limitation et l’encadrement des effets de la servitude de tour d’échelle à la stricte réalisation des travaux de réfection de la toiture, et qu’il lui soit versé la somme provisionnelle de 3 000 euros en indemnisation du préjudice subi et de la gêne occasionnée par l’occupation de son fonds lors de la réalisation des travaux de réfection de la toiture. Enfin, il sollicite la condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [U] [T] [V] soutient que la demande de servitude de tour d’échelle fondée sur l’article 835 du Code de procédure civile, se heurte à une contestation sérieuse. Il fait valoir que l’accès au fonds sollicité par le syndic de copropriété suppose la mise en place d’un échafaudage de plusieurs tonnes sur le toit de son garage, lequel n’est pas à apte à accueillir un tel poids et surtout que la solution présentée par le Syndic de copropriété ne constitue pas l’unique moyen de parvenir à réaliser les travaux de réfection de la toiture. En outre, il émet les plus grandes réserves quant à l’impossibilité de réaliser les travaux autrement qu’en accédant à son fonds. Il fait valoir qu’il existe d’autres solutions pour accéder à cette toiture, et qui ne supposent pas de passer par sa parcelle, à savoir par le biais d’une nacelle déportée articulée, compris accessoires de sécurité et stationnement, qui se stationnerait sur la [Adresse 9] pour un côté de la toiture et sur la [Adresse 8] pour l’autre. Il ajoute que la jurisprudence a retenu que le refus d’un tour d’échelle est justifié dès lors que le demandeur disposait d’autres alternatives, mêmes si elles sont plus coûteuses ou moins pratiques, et retient que l’atteinte au droit de propriété du voisin ne saurait être disproportionnée.

MOTIFS DE LA DECISION

Liminairement il convient de relever que le demandeur ne forme pas de demande de condamnation provisionnelle dans le dispositif de ses dernières conclusions, nonobstant des moyens développés sur ce point. Conformément à l’article 446-2 du code de procédure civile il ne sera donc pas statué sur ce point.

Sur la servitude de tour d’échelle :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile,

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

D’origine prétorienne, la servitude de tour d’échelle consiste à permettre à tout propriétaire d’un fonds d’accéder au fonds voisin pour effectuer des travaux indispensables à la conservation de sa propriété. Le juge peut autoriser ce passage, sous réserves du respect de conditions selon lesquelles il doit s’agir de travaux de réparation indispensables dont la réalisation est impossible sans passer chez autrui.

La nécessité des travaux de réfection de la toiture de l’immeuble situé [Adresse 3] n’est pas contestée.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble situé [Adresse 3] soutient qu’il n’existe pas d’autres moyens d’effectuer les travaux de réfection de la toiture que par la pose d’un échafaudage s’appuyant sur le toit du garage du fonds de Monsieur [I] [V]. Il produit aux débats un mail de la Société BOTOI (6 mars 2025) indiquant que « la seule solution pour intervenir sur la toiture du [Adresse 3] en sécurité est la mise en place d’un échafaudage fixe au droit au-dessus du garage de Monsieur [V] » (pièce 16) et deux courriers excluant les solutions alternatives( pièces n°17 et 18).

Cependant Monsieur [I] [V] produit aux débats quant à lui une attestation de la Société BRIMAUD, qui réalise des travaux de couverture, déclarant que la mise en place d’un échafaudage sur son fonds ne constitue pas l’unique moyen d’accéder au quatrième pan de la toiture, et que l’intervention de la société BOTOI peut se réaliser par le biais d’une nacelle déportée articulée, compris accessoires de sécurité et stationnement, qui se stationnerait sur la [Adresse 9] pour un côté de la toiture et sur la [Adresse 8] pour l’autre (pièce 6).

Dès lors, aucun avis d’expert n’étant par ailleurs versé aux débats tendant à remettre en cause techniquement cette alternative, la demande se heurte à une contestation sérieuse.

Il n’y a pas lieu à référé.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile,

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] succombe à l’instance. Dès lors, il sera condamné aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile,

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50%. »

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] est condamné aux dépens. Sa demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile sera donc rejetée.

Il est équitable par ailleurs de ne pas laisser à la charge de Monsieur [I] [V] les frais exposés et non compris dans les dépens. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] sera condamné à lui verser la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance de référé mise à la disposition des parties, contradictoire, après débats en audience publique, en premier ressort,

Vu l’article 835 du Code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à référé.

Rejetons la demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3].

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à verser la somme de 1000 euros à Monsieur [I] [V] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit ;

Rappelons qu’il sera procédé à la signification de la présente ordonnance par la partie la plus diligente;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] aux dépens.

La présente ordonnance de référé a été mise à disposition des parties le 16 juillet 2025 par Monsieur Cyril BOUSSERON, Président du Tribunal Judiciaire, assisté de Madame Edith GABORIT, Cadre Greffière, et signée par eux.

La Greffière Le Président