5AE Minute N°

N° RG 25/00143 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GUJM

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 21 NOVEMBRE 2025

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [X] [L]

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [M] [P], employée par la société en qualité d”agent de recouvrement”, mandatée

DEFENDERESSE

Madame [W] [Y]

demeurant [Adresse 2]

Non comparante, non représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 26 SEPTEMBRE 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 21 NOVEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 25 novembre 2022, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a donné à bail à Madame [W] [Y] un logement de type 3 situé à [Adresse 3], pour un loyer mensuel alors fixé à 365,60 € augmenté de 45,88 € à titre de provision à valoir sur les charges locatives. Un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer principal a été versé à la conclusion du bail.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 30 novembre 2022.

Par lettre du 29 avril 2024, Madame [W] [Y] a donné congé avec préavis d’un mois.

Après restitution des clés, un état des lieux de sortie a été dressé par Maître [Z] [R], commissaire de justice associée, le 30 août 2024.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2025, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait signifier à Madame [W] [Y] une ordonnance d’injonction de payer la somme principale de 1 863,71 € représentant le solde des loyers impayés au titre des échéances de mars à juillet 2024 inclus.

Saisi par la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT aux fins de concilier sur des sommes dues postérieurement par Madame [W] [Y], le conciliateur de justice du canton de [Localité 4] a établi le 7 mars 2025 un constat de carence.

Par requête enregistrée au greffe le 11 mars 2025, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a demandé la convocation de Madame [W] [Y] pour obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2 078,40 € à titre d’impayés de loyers, indemnité d’immobilisation et réparations locatives, outre une indemnité de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La convocation adressée par le greffe a été reçue par Madame [W] [Y] le 6 août 2025.

A l’audience du 26 septembre 2025, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a maintenu ses demandes.

Madame [W] [Y] n’a pas comparu et n’était pas représentée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’ordonnance d’injonction de payer signifiée à Madame [W] [Y] concerne les loyers impayés arrêtés au 31 juillet 2024 ; or il est établi par l’état des lieux de sortie que les lieux n’ont été libérés que le 30 août 2024 ; dès lors la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT est fondée, au vu de son décompte actualisé de créance, à obtenir le paiement de la somme de 426,72 € représentant le montant du loyer échu du 1er au 30 août 2024.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose encore que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

La responsabilité du locataire est évaluée en tenant compte des états des lieux qui sont établis à l’entrée et à la restitution des lieux.

L’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les réparations locatives sont à la charge du locataire, sauf notamment si elles sont occasionnées par vétusté. A cet égard, l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. Si le bail conclu entre les parties ne comporte pas de renvoi à une grille de vétusté, il convient, compte tenu de la durée d’occupation des lieux, à savoir près de huit années, d’appliquer un coefficient de vétusté pour tenir compte de l’usure normale des équipements.

En l’espèce, l’examen de l’état des lieux d’entrée démontre que le logement était généralement en bon état ou en état d’usage.

En revanche, l’état des lieux de sortie démontre qu’à leur restitution les lieux loués présentaient un état de saleté dans plusieurs pièces, notamment au niveau des sols et de la robinetterie ; par ailleurs, il a été relevé que le logement n’étant plus occupé par Madame [W] [Y] durant plusieurs mois avant sa restitution, et qu’il n’était par conséquent plus chauffé, des moisissures sont apparues. Dès lors, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT est fondée à obtenir le paiement de la somme de 435,02 € représentant le coût du nettoyage complet du logement et de l’enlèvement des encombrants, sur facture de SOLNET du 24 octobre 2024.

A l’entrée dans les lieux, la peinture des murs était considérée comme en bon état; or, l’état des lieux de sortie démontre la nécessité de reprendre la peinture des murs de l’entrée (repeints en blanc et bleu par la locataire, comportant des traces de détérioration du placoplâtre), du séjour (nombreuses traces de chevilles enfoncées) et de la chambre n° 1 (murs en mauvais état, moisissures, chevilles et traces de frottements). Au vu de la facture du 13 septembre 2024 de ALL PEINTURES à la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT le coût de ces travaux de peinture est évalué à la somme de 1 485,78 €.

Compte tenu de la durée d’occupation des lieux, soit deux années, il convient d’appliquer un coefficient de vétusté de 10 %, ce qui conduit à mettre à la charge de Madame [W] [Y] la somme de 1 337,14 €.

En revanche, dans la mesure où il n’est pas démontré que le logement aurait pu être reloué plus tôt si ces travaux n’avaient pas été nécessaires, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT sera déboutée de sa demande au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Au total le montant des réparations locatives imputables à Madame [W] [Y] se monte par conséquent à la somme de 435,02 + 1 337,14 = 1 772,16€. De cette somme, il convient de déduire celle de 365,60 € versée à titre de dépôt de garantie à la signature du bail, en sorte que Madame [W] [Y] reste redevable de la somme de 1 406,56 € au titre des réparations locatives.

L’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que si un état des lieux doit être établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, les frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Le coût de l’état des lieux de sortie étant de 388,52 €, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT est fondée à obtenir le remboursement de la somme de 194,26 €.

Madame [W] [Y] sera par conséquent condamnée au paiement des sommes suivantes

— loyers impayés : 426,72 €

— réparations locatives après déduction du dépôt de garantie : 1 406,56 €

— moitié du coût de l’état des lieux de sortie : 194,26 €

soit au total : 2 027,54 €.

Madame [W] [Y], partie perdante, supportera les dépens.

En revanche, la situation économique respective des parties justifie d’écarter les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Madame [W] [Y] à payer à la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 2 027,54 € (deux mille vingt-sept euros, cinquante-quatre centimes) après déduction du montant du dépôt de garantie conservé par la bailleresse ;

DEBOUTE la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [W] [Y] aux dépens.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE