TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Avril 2026

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 05 Février 2026

GROSSE :

Le 02 avril 2026

à M^e LAYANI

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 25/06921 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7H2L

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LJ INVEST

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e David LAYANI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [A] [L]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 1er juillet 2023, la SCI LJ INVEST a donné à bail à Monsieur [A] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 450.00 euros, outre 50.00 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI LJ INVEST a fait signifier à Monsieur [A] [L] par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2025 un commandement de payer la somme de 8.322,51 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 septembre 2025, la SCI LJ INVEST a fait assigner Monsieur [A] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner à titre provisionnel Monsieur [A] [L] à lui payer la somme de 8.322,51 euros représentant des loyers et charges impayés au jour du commandement de payer, à parfaire selon décompte fourni lors des débats,

— condamner à titre provisionnel Monsieur [A] [L] au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir avec les intérêts,

— condamner à titre provisionnel Monsieur [A] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,

— condamner Monsieur [A] [L] à payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SCI LJ INVEST expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 3 avril 2025 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée à l ‘audience du 4 décembre 2025 et une ordonnance de relevé de caducité a été rendue le 18 septembre 2025 renvoyant l’affaire à l’audience du 5 février 2026.

A cette audience, la SCI LJ INVEST, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement cité par acte remis à étude, Monsieur [A] [L] ne comparait pas et n’est pas représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 avril 2026 .

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 24 septembre 2025 , soit plus de deux mois avant la première audience du 4 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI LJ INVEST justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 22 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige.

Depuis la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, le contrat étant la loi des parties, celui-ci peut prévoir un délai supérieur.

Au cas présent, le contrat de bail contient une clause résolutoire qui stipule que le contrat sera résilié de plein droit « en cas de défaut de paiement du loyer, des provisions de charge ou de la régularisation annuelle de charge ».

Cette clause ne stipule aucun délai pour régulariser l’impayé comme exigé par les dispositions d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que le commandement de payer délivré sur le fondement d’une telle clause est irrégulier et privé d’effet, nonobstant le fait qu’il mentionne de manière erronée que ce n’est qu’à l’expiration d’un délai de deux mois et faute par le débiteur de s’être exécuté, que le bailleur pourra se prévaloir de la clause.

La SCI LJ INVEST sera donc déboutée de sa demande aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes d’expulsion ainsi que de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI LJ INVEST fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail d’habitation signé, le commandement de payer, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte arrêté au 1er février 2026 à la somme de 13.983,77 euros. Il ressort de ces éléments que Monsieur [A] [L] est redevable de cette somme.

Dès lors, il conviendra de condamner Monsieur [A] [L] à payer à la SCI LJ INVEST la somme de 13.983,77 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2026, échéance du mois de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [A] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Succombant, Monsieur [A] [L] sera condamné à payer à la SCI LJ INVEST la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONDAMNE Monsieur [A] [L] à verser à la SCI LJ INVEST, à titre provisionnel, la somme de 13.983,77 euros décompte arrêté au 1er février 2026 incluant la mensualité de février 2026, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [A] [L] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [A] [L] à verser à la SCI LJ INVEST une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président