5AE Minute N°

N° RG 25/00484 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GZGS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 06 MARS 2026

PRESIDENT

Madame DURBECQ Sophie, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [C] [H]

DEMANDEUR

HABITAT DE LA [Localité 1] – O.P.H. DE LA [Localité 1]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Maître Corinne BAYLAC, avocat au barreau de TOURS, substituée par Maître Pascale DEBERNARD, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDERESSE

Madame [M] [P]

demeurant [Adresse 2]

Non comparante, non représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 DECEMBRE 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 06 MARS 2026

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 6 septembre 2016, l’Office public de l’habitat de la [Localité 1] a donné à bail à Mme [M] [P] un appartement de type 4 situé à [Localité 2] ([Localité 1]), [Adresse 3], pour un loyer mensuel alors fixé à 303,77 €. Un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer a été versé à la conclusion du bail.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 6 septembre 2016.

Un état des lieux de sortie a été dressé le 3 juillet 2023 suivant procès-verbal établi par la SAS Aurik, huissiers de justice associés.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 mai 2025, l’Office public de l’habitat de la [Localité 1] a mis Mme [M] [P] en demeure d’avoir à lui régler la somme de 9 855,11 € représentant le solde restant dû au titre des loyers impayés et des réparations locatives.

Par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2025, l’Office public de l’habitat de la [Localité 1] a fait assigner Mme [M] [P] pour obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 9 855,11 € au titre des impayés de loyers et des réparations locatives, cette somme devant être majorée des intérêts au taux légal majoré de cinq points à compter du 20 mai 2025 ; il a en outre sollicité une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Assignée à sa personne, Mme [M] [P] n’a pas comparu à l’audience et n’y était pas représentée.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort de l’extrait du compte de Mme [M] [P], produit aux débats par l’Office Public de l’Habitat de la [Localité 1], qu’à la date de reprise des lieux, soit au 3 juillet 2023, Mme [M] [P] restait débitrice de la somme de 4 841,80 € après régularisation des charges et prestations communes.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose encore que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

La responsabilité du locataire est évaluée en tenant compte des états des lieux qui sont établis à l’entrée et à la restitution des lieux.

L’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les réparations locatives sont à la charge du locataire, sauf notamment si elles sont occasionnées par vétusté. A cet égard, l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. Il conviendra, compte tenu de la durée d’occupation des lieux, à savoir près de sept années, d’appliquer aux travaux de peinture un coefficient de vétusté tel que prévu au contrat de 64 % pour tenir compte de l’usure normale des équipements. Par ailleurs, un coefficient de vétusté de 20 % sera appliqué aux revêtements de sol.

En l’espèce, l’examen de l’état des lieux d’entrée démontre que le logement était généralement en bon état ou en état d’usage.

En revanche, l’état des lieux de sortie fait apparaître que le logement n’avait pas été totalement vidé ni nettoyé. Il convient par conséquent, au vu du décompte du 26 septembre 2023, de porter à la charge de Mme [P] :

— la somme de 153 € au titre des frais de nettoyage

— la somme de 546,60 € au titre du vidage du logement,

soit au total 699,60 €.

Par ailleurs, compte tenu des indications de l’état des lieux de sortie, sont imputables à la locataire les sommes suivantes :

— remplacement des clés : 49,50 €

— serrure de la boîte aux lettres : 16,50 €

— remplacement d’une porte intérieure du séjour : 132 €

— remplacement d’une poignée de porte des WC : 22 €

soit au total 220 €.

Le décompte des réparations locatives, produit aux débats, comporte des postes de réfection des peintures et revêtements de sol conformes aux constatations faites lors de l’établissement des états de lieux. Il porte la somme totale de 1 861,54 € ; compte tenu de l’application du coefficient de vétusté de 64 %, la somme de 670,15 € sera, à ce titre, portée à la charge de Mme [P].

De même, le décompte porte la somme totale de 2 495,24 € au titre de la réfection des revêtements de sol ; compte tenu de l’application d’un coefficient de vétusté de 20 %, la somme de 1 996,19 € sera imputée à la locataire.

Enfin, les frais de réfection d’un joint d’étanchéité dans la cuisine ne seront pas imputés à la locataire compte tenu de la durée d’occupation des lieux.

Au titre des frais de réfection des tapisseries, peintures, et sols, le montant total imputé à Mme [M] [P] sera donc fixé à la somme de 2 666,34 €.

En conséquence, les réparations locatives imputables à Mme [M] [P] s’établissent comme suit :

— vidage et nettoyage : 699,60 €

— réparations non concernées par la vétusté : 220 €

— peinture, papiers peints et sols : 2 666,34 €

— soit au total : 3 585,94 €.

De cette somme il convient de déduire celle de 303,77 € versée à titre de dépôt de garantie. Il en résulte que Mme [M] [P] reste redevable de la somme de 3 282,17€ au titre des réparations locatives.

Les sommes restant dues par Mme [M] [P] sont donc les suivantes :

— loyers impayés : 4 841,80 €

— réparations locatives après déduction du dépôt de garantie : 3 282,17 €

soit au total : 8 123,97 €.

Mme [M] [P] sera condamnée au paiement de cette somme.

S’agissant de la demande particulière visant à obtenir que le taux d’intérêt applicable à cette somme principale soit majoré de cinq points, il ressort de l’examen de l’assignation que le demandeur n’a pas précisé le fondement juridique sur lequel il entend la fonder. En conséquence, les intérêts ne porteront application qu’au taux légal, à compter de la mise en demeure du 20 mai 2025.

Tenue aux dépens, Mme [M] [P] devra en outre, par équité, verser à l’Office public de l’habitat de la [Localité 1] une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [M] [P] à payer à l’Office public de l’habitat de la [Localité 1] la somme de 8 123,97 € (huit mille cent vingt trois euros, quatre-vingt dix-sept centimes) majorée des intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2025,

AUTORISE l’Office public de l’habitat de la [Localité 1] à conserver le dépôt de garantie versé à la conclusion du bail,

CONDAMNE Mme [M] [P] aux dépens de l’instance ,

LA CONDAMNE à payer à l’Office public de l’habitat de la [Localité 1] une indemnité de 800 € (huit cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE