DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

16 Décembre 2024

N° RG 22/04998 – N° Portalis DB3U-W-B7G-MSSA

Code NAC : 50G

[Z] [C]

[P] [Y]

C/

[S] [J]

[H] [E]

S.A.R.L. IMMO1

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 16 décembre 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame LEAUTIER, Première Vice-présidente

Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 07 Octobre 2024 devant Charles BARUCQ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Charles BARUCQ.

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DEMANDEURS

Monsieur [Z] [C], né le 23 Août 1985 à [Localité 8] (92), demeurant [Adresse 2]

Madame [P] [Y], née le 20 Septembre 1985 à [Localité 7], (76) demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Julien AUCHET, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de M^e Myriam KERNEIS, avocat plaidant au barreau de Dax

DÉFENDEURS

Madame [S] [J], née le 12 Décembre 2003 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3], ayant droit de [U] [J], intervenante volontaire

Madame [H] [E], née le 29 Décembre 1972 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

représentées par M^e Stéphanie DUPLAINE, avocat au barreau du Val d’Oise

S.A.R.L. IMMO1, immatriculée au RCS de [Localité 8], sous le numéro 881 802 961 dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Fabienne GLEMAIN-GRUSSENMEYER, avocat au barreau des Hauts de Seine

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous signature privée du 20 janvier 2021, Monsieur [Z] [C] et Madame [P] [Y] d’une part et Monsieur [U] [J] et Madame [H] [E] d’autre part ont établi un compromis aux termes duquel les consorts [O] ont vendu aux consorts [M] un pavillon à usage d’habitation sis [Adresse 1], moyennant le prix global de 381.500 €, dont 10.000 € pour les meubles meublant, les honoraires de l’agence immobilière Immo 1, d’un montant de 16.500 €, étant à la charge des vendeurs.

La vente a été consentie sous diverses conditions suspensives, dont l’obtention d’un ou plusieurs prêts bancaires. L’acquéreur s’est engagé à déposer une ou plusieurs demandes de prêts, pour un montant maximum de 301.500 €, dont 126.000 € de prêt relais d’une durée maximale de deux ans, le prêt amortissable de 175.500 € devant être d’une durée maximale de 20 ans, moyennant un taux d’intérêt maximum de 1,7 % l’an hors assurances et frais, la charge mensuelle maximale étant de 1.320 €. La durée de validité de cette condition suspensive a été fixée au 20 mars 2021.

La signature de l’acte authentique devait intervenir le 30 avril 2021. Un dépôt de garantie de 15.000 € a été séquestré le même jour entre les mains de l’agence Immo 1. Une clause pénale de 38.150 € a été prévue dans le cas où l’une des parties refuserait de régulariser la vente, les conditions suspensives étant réalisées.

Monsieur [J] a transmis à l’agence Immo 1 à une date indéterminée un refus de prêt de la BNP Paribas daté du 28 janvier 2021. L’agence dit en avoir informé les vendeurs, ce qui est contesté. Elle a en revanche restitué aux acquéreurs le montant séquestré entre ses mains.

Estimant que ce refus de prêt ne correspondait pas aux spécifications du compromis de vente, le conseil de Monsieur [C] et Madame [Y] a adressé à Monsieur [J] et Madame [Y] le 10 mai 2021 une mise en demeure d’avoir à communiquer les justificatifs de leur demande de prêt.

Par exploits des 9 août et 15 septembre 2022, Monsieur [C] et Madame [Y] ont fait assigner Monsieur [J] et Madame [E] ainsi que l’agence Immo 1 devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins d’obtenir la réparation de leur préjudice.

Monsieur [U] [J] est décédé en cours de procédure le 30 septembre 2023. Madame [S] [J], sa fille unique, est intervenue volontairement à l’instance.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 octobre 2024, une ordonnance de clôture partielle étant intervenue le 23 novembre 2023 à l’égard de la société Immo 1. L’affaire a été plaidée le 7 octobre 2024 et mise en délibéré au 16 décembre 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 11 juillet 2024, Monsieur [Z] [C] et Madame [P] [Y] demandent au tribunal de :

Condamner solidairement Madame [J] et Madame [E] au paiement de la somme de 38.150 € en application de la clause pénale,Les condamner solidairement au paiement de la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices financier et moral consécutifs,Condamner in solidum la SARL Immo 1 au paiement de la somme de 38.150 € à titre de dommages et intérêts pour l’immobilisation de leur bien,La condamner in solidum au paiement de la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices financier et moral consécutifs,Débouter la SARL Immo 1 de l’ensemble de ses prétentions,Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,Condamner solidairement Madame [J], Madame [E] et la SARL Immo 1 au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Ils font valoir, à l’égard des acquéreurs, que leur unique demande de prêt ne correspond pas aux conditions prévues par le compromis de vente, et qu’au regard de l’article 1304-3 du code civil, il y a lieu de considérer réalisée la condition suspensive relative au prêt, celle-ci ayant été empêchée par la faute des acquéreurs. Ils estiment dès lors qu’ils sont en droit de réclamer le montant de la clause pénale, la convocation devant le notaire n’étant pas une condition d’application de cette clause. Ils considèrent en outre que le défaut de réitération de la vente leur a occasionné un important préjudice du fait qu’ils avaient déjà organisé leur déménagement et que les travaux de leur nouvelle maison ont pris du retard le temps de revendre leur pavillon d'[Localité 5]. Monsieur [C] dit avoir développé un syndrome anxio-dépressif de ce fait.

A l’égard de l’agence, ils font valoir qu’elle a commis diverses fautes en ne leur communiquant aucune information sur l’exécution du compromis par les acquéreurs, en n’exigeant pas de ces derniers la justification de leur demande de prêt conforme aux conditions de la promesse et surtout en leur restituant le montant du dépôt de garantie sans leur accord, ce qui a entraîné l’immobilisation inutile du bien. Ils s’opposent en revanche à la demande reconventionnelle de l’agence, la vente ultérieure de leur pavillon étant intervenue après l’expiration de son mandat.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 28 mai 2024, Madame [H] [E] et Madame [S] [J] demandent au tribunal de :

Donner acte à Madame [S] [J] de son intervention volontaire à la présente procédure en qualité d’ayant droit de Monsieur [U] [J],Débouter Monsieur [C] et Madame [Y] de l’ensemble de leurs demandes,Les condamner in solidum à leur verser les sommes de :3.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Subsidiairement :

Limiter à la somme de 1 € le montant de la clause pénale prévue à l’avant-contrat,Condamner la société Immo 1 à les garantir de toute somme qui serait mise à leur charge,En tout état de cause :

Statuer ce que de droit quant aux dépens.

Elles font valoir que dès la régularisation de l’avant-contrat, les acquéreurs ont contacté la BNP Paribas, le CIC Iberbanco et la CAFPI d'[Localité 5], qu’ils ont fait l’objet de 3 refus d’assurance de prêt par les compagnies Generali, AFI-ESCA et AXA France Vie et deux refus de prêt par la BNP Paribas et la CAFPI. Elles contestent donc toute carence dans l’absence de réalisation de la condition suspensive de l’obtention de prêt, et soutiennent que les vendeurs ont été informés en temps utile par l’agence immobilière. Elles forment dès lors une demande reconventionnelle en dommages et intérêts, estimant abusive l’action des demandeurs. A titre subsidiaire, elles sollicitent la réduction de la clause pénale à la somme de 1 € compte tenu de leurs revenus. Pour le cas où l’agence n’aurait pas transmis aux vendeurs en temps utile l’information de la non obtention du prêt, elles sollicitent la garantie de la société Immo 1 à les garantir de toute condamnation qui pourrait être mise à leur charge.

Par conclusions uniques notifiées par voie électronique le 18 avril 2023, la société Immo 1 demande au tribunal de :

Condamner les demandeurs in solidum à lui verser la somme de 19.500 € au titre de sa rémunération,Les condamner in solidum à lui verser la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Les condamner in solidum aux entiers dépens,Ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Elle fait valoir qu’elle n’a commis aucune faute dans la gestion du dossier, qu’elle n’était pas chargée de la demande de prêt, qu’elle a avisé les vendeurs du refus de prêt, et que ces derniers n’ont pas fait dresser de procès-verbal de carence par le notaire. Elle considère en revanche que sa rémunération est due, les vendeurs ayant vendu leur bien sans l’en informer, en contravention avec le mandat exclusif de vente qu’ils ont signé.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, le tribunal renvoie aux conclusions des 18 avril 2023, 28 mai 2024 et 11 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de Monsieur [C] et Madame [Y]

Sur les demandes dirigées contre les consorts [J] – [E]

Conformément à l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. Il est de principe que le candidat acquéreur qui ne respecte pas les délais et les conditions de l’obtention de prêts bancaires imposés par l’avant-contrat empêche la réalisation de la condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt.

En l’espèce, il est certain que le seul refus de prêt commenté par les demandeurs, émanant de la BNP Paribas le 28 janvier 2021, ne permet pas de vérifier la conformité de la demande aux prescriptions de l’avant contrat. Il est en effet question d’une demande de 281.500 € pour financer une acquisition de 381.500 €. Si cette somme de 281.500 concerne le seul prêt amortissable, la demande est alors excessive, ce prêt devant être d’un montant maximal de 175.500 €. Si cette somme englobe le prêt relais de 126.000 €, la demande est alors inférieure de 100.000 € au besoin de financement et l’apport personnel n’est que de 80.000 €, les acquéreurs ne démontrant pas qu’il pourrait être supérieur. En tout état de cause, il était indispensable de traiter le prêt amortissable et le prêt relais de manière distincte, les deux prêts ayant des finalités et des caractéristiques totalement différentes.

Toutefois, les consorts [M] versent aux débats un courriel d’un autre organisme qu’ils ont consulté, la CAFPI d'[Localité 5], qui ne fait pas l’objet d’observations de la part des demandeurs. Ce courriel, daté du 1er décembre 2023, confirme que les acquéreurs sont venus à la CAFPI le 2 février 2021, soit très peu de temps après le refus de la BNP Paribas, pour une demande de prêt immobilier et de prêt relais en vue de l’acquisition d’un bien à 381.500 €. La signataire du courriel explique qu’avec un prêt relais et un prêt complémentaire de 175.500 € sur 20 ans, comme indiqué au compromis, le dossier ne passait pas, du seul fait qu’il n’était pas possible de prendre en compte les revenus de Monsieur [J], celui-ci étant en invalidité et non assurable. Or cela n’allait pas de soi, les ressources justifiées du couple étant d’environ 4.000 € par mois. Le fait de ne pas prendre en compte la pension d’invalidité de Monsieur [J], d’un montant mensuel de l’ordre de 1.200 €, n’était pas prévisible.

L’avant-contrat n’exigeant pas un nombre minimum de refus, ce seul refus suffit à démontrer que la non-obtention de prêt n’a pas eu pour cause la faute, la négligence, la passivité ou la mauvaise foi des acquéreurs. Il en découle que les conditions d’application de l’article 1304-3 du code civil ne sont pas réunies, et que la condition suspensive ne peut être réputée réalisée.

Dès lors, la clause pénale ne trouve pas à s’appliquer, et la demande de condamnation de ce chef sera rejetée, de même que la demande complémentaire de dommages et intérêts.

Sur les demandes dirigées contre la société Immo 1

Les demandeurs reprochent en premier lieu à l’agence de ne pas les avoir informés du refus de prêt de la BNP Paribas, et de ne pas avoir vérifié la solvabilité des acquéreurs. Toutefois, l’agence communique un mail daté du 2 avril 2021 par lequel elle informe Monsieur [C] de ce refus de prêt. Par ailleurs, la solvabilité des acquéreurs a été établie, ceux-ci justifiant, par la production de leurs avis d’imposition, de revenus mensuels de l’ordre de 4.000 €.

Ils lui reprochent surtout d’avoir remboursé aux acquéreurs la somme séquestrée entre ses mains sans les consulter.

Conformément à l’article 1960 du code civil, le dépositaire chargé du séquestre ne peut être déchargé, avant la contestation terminée, que du consentement de toutes les parties intéressées, ou pour une cause jugée légitime.

En restituant aux acquéreurs la somme de 15.000 € séquestrée entre ses mains sans s’assurer du consentement des vendeurs, la société Immo 1 a agi avec une légèreté blâmable, constitutive d’une faute.

Toutefois, le tribunal jugeant qu’en l’espèce la condition suspensive ne peut être réputée réalisée, le dépôt de garantie était destiné à être restitué aux acquéreurs. Le préjudice des demandeurs est dès lors inexistant, et les demandes de dommages et intérêts seront rejetées.

Sur les demandes des consorts [M]

Les acquéreurs sollicitent la condamnation des vendeurs au paiement de la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Il est toutefois de principe que l’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute susceptible d’entraîner une condamnation à des dommages et intérêts que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi.

En l’espèce, les demandeurs ont pu considérer de bonne foi, au vu du seul courrier de la BNP Paribas, que la condition suspensive était réputée réalisée, la lettre de la CAFPI d'[Localité 5] n’ayant été communiquée que tardivement, dans le cadre de la présente instance.

La demande de dommages et intérêts sera dès lors rejetée.

Par ailleurs, aucune condamnation n’étant prononcée à l’encontre des consorts [M], leur demande de garantie à l’encontre de la société Immo 1 est sans objet.

Sur la demande reconventionnelle de la société Immo 1

L’agence sollicite la condamnation de Monsieur [C] et Madame [Y] au paiement de sa rémunération de 19.500 €, dans la mesure où ils considèrent la vente comme réalisée.

Toutefois, selon l’article 73 du décret du 20 juillet 1972, le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou sa commission une fois constatée par acte authentique l’opération conclue par son intermédiaire. Or en l’espèce, non seulement aucun acte authentique n’a été signé, mais la condition suspensive n’est pas jugée réalisée. Le droit à commission n’est donc pas constitué.

S’agissant de la vente du 13 mai 2022, la société Immo 1 ne justifie pas avoir accompli des diligences concernant cette vente, d’autant que son mandat avait pris fin le 7 janvier 2022. La demande n’est pas davantage fondée sur ce fondement, et sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La procédure aurait sans doute pu être évitée si les consorts [M] avaient communiqué en temps utile le courrier de la CAFPI d'[Localité 5]. Il n’apparaît dès lors pas inéquitable de leur laisser la charge de leurs frais irrépétibles.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société Immo 1.

Monsieur [C] et Madame [Y], qui succombent en leurs prétentions, seront condamnés aux dépens.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Déboute Monsieur [Z] [C] et Madame [P] [Y] de l’ensemble de leurs demandes ;

Déboute Madame [H] [E] et Madame [S] [J] de leur demande de dommages et intérêts ;

Déboute la société Immo 1 de sa demande en paiement de ses honoraires ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile pour chacune des parties ;

Condamne solidairement Monsieur [Z] [C] et Madame [P] [Y] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé le 16 décembre 2024, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président,

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY