DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

09 Décembre 2024

N° RG 24/01054 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NTIZ

Code NAC : 50G

S.A.R.L. IN HOME IMMOBILIER

C/

[C] [K] [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoireet en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 09 décembre 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame LEAUTIER, Vice-Présidente

Madame DARNAUD, Magistrate honoraire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 30 Septembre 2024 devant Stéphanie CITRAY, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Anita DARNAUD.

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DEMANDERESSE

S.A.R.L. IN HOME IMMOBILIER, immatriculée au RCS d'[Localité 7], sous le numéro 807 567 417 dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Fanny COUTURIER, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Christophe WACQUET, avocat plaidant au barreau d’Amiens

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [K] [S], demeurant [Adresse 2]

n’ayant pas constitué avocat

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FAITS ET PROCEDURE

La Sarl In-Home Immobilier exerce l’activité d’agence immobilière sous l’enseigne Orpi, à [Localité 8].

Le 22 octobre 2021, par son intermédiaire, les consorts [R], propriétaires de terrains à bâtir, ont signé deux compromis de vente sous conditions suspensives :

le premier avec la SCI SQM1 en cours de constitution, représentée par M. [C] [K] [S] en qualité de gérant, portant sur le terrain cadastré section [Cadastre 5] [Adresse 9] à La Herelle (60120), moyennant le prix de 18.000 €, outre les honoraires de l’agence immobilière de 4.500 € ;le second avec la SCI SQM2 en cours de constitution, représentée par M. [C] [K] [S] en qualité de gérant, portant sur un terrain cadastré section [Cadastre 6][Adresse 1][Cadastre 3] [Adresse 9] à La Herelle (60120), moyennant le prix de 18.000 €, outre les honoraires de l’agence immobilière de 4.500 € ;

Les ventes ont été conclues sans recours à l’emprunt, sous la condition suspensive d’obtention par l’acquéreur d’un permis de construire une maison d’habitation, avant le 22 février 2022.

Les actes authentiques, prévus pour le 22 février 2022 au plus tard, n’ont pas été signés.

Par lettre recommandée du 17 janvier 2023, la Sarl In-Home Immobilier écrivait à M. [C] [K] [S] pour le mettre en demeure de s’acquitter de la clause pénale de 3.600€ et de l’indemnité compensatrice de 9.000 € prévues aux compromis.

Par courriel du 13 février 2023, M. [C] [K] proposait une indemnité forfaitaire totale de 10.000 € comprenant la rémunération agence et l’indemnisation des vendeurs afin de clôturer le dossier à l’amiable rapidement. Il précisait n’avoir pas pu libérer les fonds afin de signer la vente comme prévu.

Par courriel en réponse du 15 février 2023, la Sarl In-Home Immobilier acceptait la proposition d’indemnisation.

Aucune suite n’était donnée par M. [C] [K] au courriel du 13 février 2023 malgré l’envoi par la Sarl In-Home Immobilier d’un courriel de relance, le 2 mai 2023.

Par exploit du 7 février 2023, la Sarl In-Home Immobilier a fait assigner M. [C] [K] [S] devant ce tribunal aux fins de :

se voir déclarer recevable et bien fondée en son action ;entendre M. [C] [K] [S] condamner à lui payer :. à titre principal, la somme de 10.000 € en exécution de son engagement à titre de dédommagement, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 septembre 2023 ;

. à titre subsidiaire, celle 9.000 € en indemnisation de la perte de chance de percevoir la commission prévue par le compromis ;

. dans tous les cas, celle de 2.500 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 3.000 € au titre des frais irrépétibles.

Assigné par procès-verbal de remise à personne physique, M. [C] [K] [S] n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

La société en cours de formation n’ayant pas la capacité de passer un acte, c’est son représentant qui, agissant pour son compte, est tenu des obligations nées du contrat signé avant sa constitution, à défaut de reprise des engagements par ladite société.

La Sarl In-Home Immobilier est recevable à agir à l’encontre de M. [C] [K] [S] qui a signé le compromis de vente en qualité de représentant des SCI SQM1 et SQM2 en cours de constitution.

Sur l’engagement de payer M. [C] [K] [S]

Par courriel du 13 février 2023, M. [C] [K] [S] a proposé une indemnité forfaitaire totale de 10.000 € comprenant la rémunération agence et l’indemnisation des vendeurs afin de clôturer le dossier à l’amiable rapidement. Il n’a ensuite pas effectué le versement de cette indemnité.

Mais ce courriel qui ne contient pas les éléments obligatoires d’une lettre d’engagement de paiement, et notamment ne porte ni la signature de celui qui s’engage, ni les éléments précis de son identité, ne vaut pas engagement de payer.

Sur la perte de chance de percevoir la commission

L’agent immobilier ne peut prétendre percevoir une commission lorsque la vente du bien ne s’est pas réalisée.

Toutefois, conformément aux règles de droit commun applicable en matière de responsabilité extracontractuelle, il a droit à des dommages-intérêts s’il prouve que la faute de la personne qui a refusé de poursuivre la vente, lui cause un préjudice.

En l’espèce, les compromis de vente du 22 octobre 2021 ont été conclus sous les seules conditions suspensives de droit commun et celles relatives à l’obtention d’un permis de construire dont il n’est nullement invoqué qu’il ait été refusé, M. [C] [K] [S] ayant déclaré que le financement de l’opération se ferait sans recours à l’emprunt mais n’ayant pas libéré les fonds prévus.

Les compromis stipulent au paragraphe intitulé CLAUSE PENALE qu’en cas de refus de régulariser par acte authentique, la partie qui n’est en défaut pourra exiger la somme de 1.800 € ; que de plus, dans cette éventualité, l’agence aura droit à une indemnisation compensatrice de sa perte de rémunération.

M. [C] [K] [S], représentant les SCI SQM1 et SQM2 en formation, a manqué à ses engagements qui l’obligeaient à réitérer les compromis de vente par acte authentique.

Ce comportement fautif est à l’origine du préjudice subi par la Sarl In-Home Immobilier qui a perdu la chance de percevoir la rémunération prévue à chacun des deux compromis, lesquels stipulait que l’acquéreur s’engageait expressément à verser au mandataire une rémunération de 4.500 € pour chacune des ventes, à la signature de l’acte authentique.

Mais la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Au regard des éléments du dossier tels qu’exposés ci-dessus, lesquels font ressortir une absence possibilité de financement de la part de l’acquéreur, le préjudice constitué par cette perte de chance sera évalué à 70 % des honoraires prévus, soit la somme 6.300 €.

M. [C] [K] [S] sera condamné à verser à la Sarl In-Home Immobilier la somme de 6.300 € à titre de dommages-intérêts.

Sur la résistance abusive

Les éléments du dossier font ressortir que M. [C] [K] [S] s’est retrouvé dans l’incapacité de trouver le financement nécessaire à l’acquisition du bien qu’il s’était engagé à acheter.

Si le non-respect de ses engagements contractuels présente un caractère fautif, le fait de n’avoir pas répondu aux relances de la Sarl In-Home Immobilier, ne suffit pas à caractériser une résistance abusive.

Il n’y a pas lieu de le condamner à des dommages et intérêts complémentaires pour résistance abusive.

Sur l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, les dépens et l’exécution provisoire

M. [C] [K] [S] qui succombe dans la présente procédure, sera condamné au paiement des dépens.

L’équité justifie qu’il soit également condamné à verser à la Sarl In-Home Immobilier la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Déclare la Sarl In-Home Immobilier recevable en ses demandes à l’encontre de M. [C] [K] [S],

Condamne M. [C] [K] [S] à verser à la Sarl In-Home Immobilier :

la somme de 6.300 € à titre de dommages-intérêts, celle de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Déboute la Sarl In-Home Immobilier de ses demandes plus amples ou contraires,

Condamne M. [C] [K] [S] au paiement des dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé le 9 décembre 2024, et signé par le président et le greffier.

Le greffier Le président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY