TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/09117

N° Portalis DB3S-W-B7I-2AHT

Minute : 88/2025

SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE 3 F SA D’HLM

Représentant : M^e CHAPULUT-AUFFRET, avocat

au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [P] [M]

Monsieur [P] [T]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e CHAPULUT-AUFFRET

Copie délivrée à :

M. [M]

M. [T]

Le 27 Janvier 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 27 Janvier 2025 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 18 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE 3 F SA D’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 3],

Représentée par Maître Judith CHAPULUT-AUFFRET, Avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [M], demeurant [Adresse 4]

Non comparant

Monsieur [P] [T], demeurant [Adresse 4]

Non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 20 octobre 2017, la société anonyme d’HLM Immobilière 3F a donné à bail à M. [P] [M] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 8] (appartement 36), pour un loyer mensuel de 208,71 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d’un montant de 208,71 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 22 février 2023, la société anonyme d’HLM Immobilière 3F a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 1 750,09 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner M. [P] [M] et M. [P] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 17 septembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2024.

A cette date, la société anonyme d’HLM Immobilière 3F, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :

— à titre principal, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail d’habitation et, à titre subsidiaire, la constatation de sa résiliation ;

— l’expulsion de M. [P] [M] ainsi que celle de tout occupant de son chef et notamment celle de M. [P] [T] ;

— le transport et la séquestration des meubles ;

— et la condamnation in solidum de M. [P] [M] et M. [P] [T] :

— au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation,

— au paiement d’une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles

— et aux dépens, comprenant le coût du commandement et de la sommation interpellative.

Elle expose, sur le fondement des articles 7, 8 et 24 de la loi du 6 juillet 1989,1224 et suivants du code civil et R353-37 du code de la construction et de l’habitation, que le locataire ne s’est pas acquitté des loyers dus et qu’il n’occupe plus personnellement les lieux.

Cités à l’étude du commissaire de justice, M. [P] [M] et M. [P] [T] ne comparaissent pas.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la demande de résiliation du bail

A – Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail pour défaut d’occupation personnelle

L’article 8 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur. Il résulte en outre des dispositions de l’article R353-37 du code de la construction et de l’habitation que les logements conventionnés sont loués à nu à des personnes physiques à titre de résidence principale et occupés au moins 8 mois par an. Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 1224 du code civil, la résiliation du contrat peut être judiciairement prononcée en cas d’inexécution suffisamment grave d’une obligation contractuelle. Enfin, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le contrat de bail du 20 octobre 2017 porte sur un logement conventionné et stipule que le locataire doit occuper personnellement le logement. Par ailleurs, il résulte du procès-verbal de signification du commandement de payer du 22 février 2023 que le nom [M] ne figure sur aucun support, que M. [P] [T] est présent dans les lieux et qu’il indique ne pas connaître M. [P] [M]. M. [P] [M] a néanmoins signé l’accusé de réception du courrier lui ayant été envoyé à l’adresse du bien loué le 24 février 2023. La sommation interpellative diligentée les 2 mars, 10 mars et 6 avril 2023 n’a pas permis au commissaire de justice de rencontrer le ou les occupants des lieux. Par ordonnance rendue le 27 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny a rejeté la demande de la société anonyme d’HLM Immobilière 3F aux fins d’effectuer un constat d’occupation des lieux aux motifs que les pièces produites au soutien de la requête ne permettent pas de constater qu’un autre occupant que le locataire en titre réside sur place. Enfin, il ressort de la signification de l’assignation du 5 août 2024 que les noms de MM. [P] [M] et [P] [T] sont inscrits sur la boîte aux lettres et l’interphone du logement loué et que le facteur dépose du courrier à ces deux noms dans la boîte aux lettres.

De l’ensemble de ces éléments, il apparaît que seul le procès-verbal de recherches infructueuses du 22 février 2023 atteste de l’absence du locataire en titre dans les lieux loués à cette date. Or, ce moyen de preuve est contredit par la signature de l’accusé de réception du courrier reçu le 24 février 2023 et, surtout, la signification de l’assignation du 5 août 2024. Ainsi, le procès-verbal de recherches infructueuses du 24 février 2023 ne permet pas de rapporter suffisamment la preuve de l’absence d’occupation personnelle des lieux par M. [P] [M].

En conséquence, la demande de prononcé de la résiliation du contrat de bail sera rejetée.

B – Sur la demande de constatation de la résiliation du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire

1) Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 19 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 18 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société anonyme d’HLM Immobilière 3F justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie postale le 17 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2) Sur le bien fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur au jour de la délivrance du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 20 octobre 2017 contient une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 février 2023, pour la somme en principal de 1 750,09 euros.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 24 avril 2023.

L’expulsion de M. [P] [M] sera en conséquence ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II – Sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le contrat de bail du 20 octobre 2017 a été résilié mais il résulte de l’acte de signification de l’assignation du 5 août 2024 que MM. [P] [M] et [P] [T] occupent les lieux. Le bailleur indique qu’il n’existe aucune dette locative au jour de l’audience et produit un décompte locatif indiquant que toutes les sommes dues ont été réglées, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

En conséquence, MM. [P] [M] et [P] [T] seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III – Sur les mesures de fin de jugement

M. [P] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Il n’y pas lieu d’inclure dans les dépens le coût d’actes non prescrits par la loi.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société anonyme d’HLM Immobilière 3F les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

REJETTE la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;

CONSTATE cependant que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 octobre 2017 entre la société anonyme d’HLM Immobilière 3F et M. [P] [M] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 8] (appartement 36) sont réunies à la date du 24 avril 2023 ;

ORDONNE en conséquence à M. [P] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [P] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société anonyme d’HLM Immobilière 3F pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, et notamment celle de M. [P] [T], y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE in solidum M. [P] [M] et M. [P] [T] à verser à la société anonyme d’HLM Immobilière 3F une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail du 1er novembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

REJETTE la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [P] [M] et M. [P] [T] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 27 janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE