TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/567

N° RG 24/01684 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I4PA

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 13 mars 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. LPS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

ayant pour représentant légal Madame [Z] [L]

comparante

ayant pour représentant légal Monsieur [V] [M]

comparant

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [W] [D]

né le 11 Avril 1965 à [Localité 3] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

comparant

Madame [H] [T]

née le 18 Novembre 1982 à [Localité 3] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

[O] [Y] : auditrice de justice

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 12 Décembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 mars en présence de [O] [Y], auditrice de justice et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 19 juillet 2022, la S.C.I LPS, représentée par Monsieur [V] [M] et Madame [Z] [L], a loué à Monsieur [W] [D] et Madame [H] [T], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 480 euros, outre 40 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I LPS a fait signifier le 02 février 2024, à Monsieur [W] [D] et Madame [H] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice délivré le 08 juillet 2024, la S.C.I LPS a assigné Monsieur [W] [D] et Madame [H] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de :

— Déclarer la demande recevable et bien fondée,

A titre principal,

— Voir déclarer acquise la clause résolutoire prévue du bail consenti par le bailleur à Monsieur [W] [D] et Madame [H] [T] portant sur un appartement sis [Adresse 1] ;

— Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties par le jeu de la clause résolutoire y insérée, par application de l’article 24 de la loi n°89-642 du 06/07/1989 ;

— Condamner Monsieur [W] [D] et Madame [H] [T] ainsi que tous occupants de leur chef, à évacuer tant de corps que de bien, les lieux loués, si besoin est avec concours de la force publique ;

— Condamner solidairement Monsieur [W] [D] et Madame [H] [T] à payer au bailleur la somme de 1 327,55 euros correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges suivant décompte arrêté au 05/07/2024 (frais et autres dus inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente demande en justice ;

— Condamner solidairement Monsieur [W] [D] et Madame [H] [T] à payer au bailleur, à compter de la date de résiliation du bail, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, une somme au moins égale dans tous les cas, au montant des loyers, surloyers et charges, qu’ils auraient dû payer s’ils étaient restés locataires ;

En conséquence,

— Fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 536,79 euros ;

— Condamner solidairement les défendeurs à payer à la partie demanderesse, à compter de la date de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle de 536,79 euros, et ce, jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clés à la partie demanderesse ou à son mandataire ;

— Dit que l’indemnité d’occupation sera révisable en fonction des augmentations de loyers et révisions d’acompte de charge prévues au contrat de bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner solidairement les défendeurs aux entiers frais et dépens, y compris ceux résultant du commandement de payer ;

— Condamner solidairement les défendeurs au paiement d’un montant de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Constater l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ;

A titre subsidiaire,

— Prononcer la résiliation judiciaire ;

— Dire et Juger que Monsieur [W] [D] et Madame [H] [T] sont occupants sans droit ni titre ;

En conséquence,

— Condamner les défendeurs ainsi que tous occupants de leur chef à évacuer, tant de corps que de biens, les lieux loués [Adresse 1], si besoin est avec le concours de la force publique ;

— Condamner solidairement Monsieur [W] [D] et Madame [H] [T] à payer au bailleur, à compter de la date de résiliation du bail, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, une somme au moins égale dans tous les cas, au montant des loyers, surloyers et charges, qu’ils auraient dû payer s’ils étaient restés locataires ;

En conséquence,

— Fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 536,79 euros

— Condamner solidairement les défendeurs à payer à la partie demanderesse, à compter du prononcé du jugement à intervenir, une indemnité d’occupation mensuelle 536,79 euros (frais et autres dus inclus), et ce, jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clés à la partie demanderesse ou à son mandataire ;

— Dit que l’indemnité d’occupation sera révisable en fonction des augmentations de loyers et révisions d’acompte de charge prévues au contrat de bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner solidairement Monsieur [W] [D] et Madame [H] [T] à payer au bailleur la somme de 1 327,55 euros correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges suivant décompte arrêté au 05/07/2024 (frais et autres dus inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente demande en justice ;

— Condamner solidairement les défendeurs aux entiers frais et dépens, y compris ceux résultant du commandement de payer ;

— Condamner solidairement les défendeurs au paiement d’un montant de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Constater l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 12 décembre 2024.

La S.C.I LPS, représentée par Monsieur [V] [M] et Madame [Z] [L], indique que la dette actualisée s’élève à la somme de 995,82 euros. Elle ne s’oppose pas au maintien des locataires dans les lieux si les versements du loyer se font de façon régulière.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’exploit à étude, Madame [H] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Monsieur [W] [D], comparant, conteste l’existence d’un arriéré locatif. Il estime ne devoir qu’un restant de charges. Dans l’hypothèse où le reliquat de loyers serait bien constaté, il se dit favorable à l’octroi de délais de paiement. Il fait valoir des revenus entre 1 500 et 2 000 euros et affirme que Madame [T] perçoit environ 1 400 euros.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 09 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.C.I LPS justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives du Haut-Rhin le 05 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige compte tenu de la date de délivrance du commandement de payer dont s’agit, prévoit que "tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, les conditions générales du contrat de location conclu le 19 juillet 2022 contiennent une clause résolutoire en son article XI prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié le 02 février 2024 pour la somme en principal de 1 037,79 €, hors coût de l’acte.

Au vu des décomptes versés aux débats, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 03 avril 2024.

Cependant, l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 date de son entrée en vigueur, précise que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

En outre, aux termes de l’article 24 VII de la loi précitée, dans sa rédaction applicable à compter du 29 juillet 2023, « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, Monsieur [W] [D] apporte des éléments sur sa situation professionnelle et celle de sa compagne et il ressort du débat et des pièces qu’ils ont repris le paiement du loyer courant. Les demandeurs indiquent ne pas être opposés à des délais de paiement.

Compte tenu, du caractère d’ordre public de protection de l’article 24 précité, des efforts de règlements d’ores et déjà effectués depuis quelques mois afin de se maintenir dans les lieux caractérisant leur volonté de régulariser leur situation vis-à-vis du bailleur et de leur situation personnelle, il y a lieu d’accorder à Monsieur [W] [D] et Madame [H] [T] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues et de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire, selon les modalités prévues ci-après.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, la demande d’expulsion devient sans objet, ainsi que la demande d’indemnité d’occupation. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait que dès le premier impayé, tant de l’échéance de loyer et charges courants que de la mensualité d’apurement, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le bail sera résilié de plein droit à la date d’acquisition de la clause résolutoire, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, et Monsieur [W] [D] et Madame [H] [T] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dans les modalités rappelées au dispositif.

Sur la créance des bailleurs

En application des stipulations du bail, les locataires sont tenus de payer les loyers au terme convenu et en application de l’article 1353 alinéa 1er du code civil, il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

La S.C.I LPS représentée par Monsieur [V] [M] et Madame [Z] [L] produit à l’audience un décompte actualisé de la dette, ainsi que des relevés bancaires sur la période de janvier 2023 à octobre 2024, démontrant que Monsieur [W] [D] et Madame [H] [T] restent redevables de la somme de 995,82 euros terme de novembre 2024 inclus. Ces derniers contestent la somme estimant avoir procédé à l’intégralité des sommes dues. Néanmoins, ils n’apportent et ne produisent aucun élément de nature à remettre en cause le principe ou le montant de cette dette. Les demandeurs justifiant de la prise en compte des différents paiements.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 995,82 euros au titre des loyers et charges échus impayés, terme de novembre inclus.

Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [W] [D] et Madame [H] [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [W] [D] et Madame [H] [T] supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, au regard des démarches accomplies, Monsieur [W] [D] et Madame [H] [T] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

DÉCLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 juillet 2022 entre d’une part la S.C.I LPS représentée par Monsieur [V] [M] et Madame [Z] [L] et d’autre part Monsieur [W] [D] et Madame [H] [T], portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4] sont réunies à la date du 03 avril 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [D] et Madame [H] [T] à verser à la S.C.I LPS la somme de 995,82 euros (neuf cent quatre-vingt-quinze euros et quatre-vingt-deux centimes) comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés arrêtée au 12 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse ;

AUTORISE Monsieur [W] [D] et Madame [H] [T] à s’acquitter de la dette en 12 mensualités de 80 euros le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant le prononcé de la présente décision, outre le loyer et les charges courants et une 13ème mensualité qui soldera la dette, en principal, frais et intérêts,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ainsi accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité aux termes fixés, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré et sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible

— la clause résolutoire reprendra son plein effet faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [W] [D] et Madame [H] [T] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et sans astreinte, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [W] [D] et Madame [H] [T] seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [D] et Madame [H] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [D] et Madame [H] [T] à verser à la S.C.I LPS représentée par Monsieur [V] [M] et Madame [Z] [L], la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 13 mars 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,