PREMIERE CHAMBRE

16 Janvier 2025

N° RG 24/02092 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NWVM

72A

S.D.C. RESIDENCE [6]

C/

[X] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] sise [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet Cazalières, S.A.S. immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 320 407 356, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Séverine GALLAS, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Sophie BILSKI, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [I], demeurant [Adresse 3], défaillant

— -==o0§0o==--

Suivant acte notarié du 26 octobre 2011, Monsieur [I] a acquis les lots n°29 et 74 d’un immeuble sis résidence [6] [Adresse 7] à [Localité 5], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement en date du 14 décembre 2017, le tribunal de grande instance de Pontoise a notamment condamné M. [I] au paiement des arriérés de charges de copropriété impayées arrêtées au 19 janvier 2017 pour un montant de 8 825,02 euros.

Par jugement en date du 17 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Pontoise l’a condamné au paiement des charges de copropriété impayées et frais dus pour la période du 4ème trimestre 2016 au mois de mai 2020 inclus pour un montant de 10 569,34 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [6], [Adresse 7] (SDC résidence [6]), représente par son syndic le cabient Cazalieres, a fait assigner M. [I] devant le tribunal judiciaire de Pontoise en paiement des charges de copropriété.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières conclusions aux fins d’actualisation signifiées à domicile par acte de commissaire de justice remis à l’étude le 12 août 2024, le SDC résidence [6], a demande au tribunal judiciaire de Pontoise, de condamner M. [I] de payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

-11 197,08 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er août 2024 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

-1 752 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

-3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Il demande en outre la condamnation du défendeur aux dépens et au paiement de la somme de 3 000 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les condamnations précédentes n’ont pas été intégralement réglées, que M. [I] a fait l’objet d’un plan de surendettement qu’il n’a pas respecté, et qu’il continue de ne pas régler intégralement ses charges. Bien que régulièrement assigné à domicile per acte remise à sa personne, M. [I] n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 05 septembre a fixé l’affaire au 21 novembre 2024 pour dépôt de dossier. La décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2025 ;

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale et l’état hypothécaire dont il résulte que M. [I] est propriétaire des lots n°29 et 74 dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 19 novembre 2019, 21 juin 2021, 30 juin 2022, 7 septembre 2023 et 1er juillet 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et les attestations de non recours concernant ces assemblées.

— un décompte des charges et frais dues entre le 1er juin 2020 et le 1er août 2024,

— le relevé des règlements et ventilations des imputations pour la période du 10 juin 2020 au 11 juillet 2024,

— les fiches d’information sur les prix et les prestations proposées par le syndic.

* Sur les charges de copropriété

Le relevé individuel de charges produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 11 197,08 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Il y a lieu cependant d’écarter la somme de 225 euros sollicitée au titre de l’établissement d’un pré état daté par le syndic le 23 novembre 2021, qui ne constituent pas des charges de copropriété.

Au vu du relevé individuel de charges produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance d’un montant de 10 972,08 euros au titre des charges dues pour la période du 1er juin 2020 au 1er août 2024.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

En l’espèce, le syndic ne justifie pas avoir effectué des diligences inhabituelles justifiant des honoraires distincts de sa rémunération forfaitaire.

Il ne justifie pas en outre d’une mise en demeure de payer adressée selon l’article 64 ru décret du 17 mars 1967 avant l’assignation du 4 avril 2024.

En l’absence de mise en demeure, il ne peut en donc pas solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant l’assignation. L’ensemble des frais « frais syndic suivi contentieux » seront donc rejetés.

Concernant les frais intitulés « constitution hypothèque » en date du 11 avril 2024, pour un montant de 170 euros, le syndicat de copropriétaires ne justifie pas par les bordereaux d’inscription ou l’état hypothécaire à jour l’inscription de l’hypothéque au service de la publicité foncière.

Il convient en conséquence de rejeter les demandes faites au titre des frais nécessaires, et de condamner M. [I] à verser au SDC résidence [6] la somme de 10 972,08 euros au titre des charges dues pour la période du 1er juin 2020 au 1er août 2024, majorée des intérêts légaux à compter de l’assignation du 04 avril 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que M. [I] a déjà été condamné deux fois pour des impayés de charges de copropriété. Ses manquements systématiques et répétés à son obligation de payer les charges de copropriété impayées constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes importantes nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il sera donc fait droit à la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires à hauteur de 1 000 euros.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M. [I], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Condamne M. [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] [Adresse 7] à [Localité 4] les sommes de :

—  10 972,08 euros au titre des charges dues pour la période du 1er juin 2020 au 1er août 2024, majorée des intérêts légaux à compter du 04 avril 2024 ;

—  1 000 euros au titre des dommages et intérêts ;

—  2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires au titre de remboursement des frais de recouvrement ;

Condamne M. [I] aux dépens de la présente instance ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 16 janvier 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS