PREMIERE CHAMBRE

25 Septembre 2025

N° RG 25/00126 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OFHU

Code NAC : 72A

S.D.C. LES [Adresse 4]

C/

[Y] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 25 septembre 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 19 Juin 2025 devant Marie VAUTRAVERS, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Marie VAUTRAVERS,

Première Vice-Présidente Adjointe

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence LES [Adresse 4], sise 1 à [Adresse 4], représenté par son syndic la société IMMO DE FRANCE [Localité 5] ILE DE FRANCE, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 529 196 412, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Mariane ADOSSI, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Magali DELATTRE, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [V], demeurant [Adresse 1]

défaillant

— -==o0§0o==--

M. [Y] [V] est propriétaire du lot n°301 dépendant d’un immeuble sis Les [Adresse 4] situé 1 à [Adresse 4] à [Localité 6], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 1 à [Adresse 4] à [Localité 6] (SDC Les [Adresse 4]), représenté par son syndic, la société Immo de France [Localité 5] Ile de France, a fait assigner M. [V] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin d’obtenir sa condamnation à payer, les sommes de :

—  13 421,77 euros en principal, assortie du montant des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 27 janvier 2023 sur la somme de 5 244,52 euros et à compter de la délivrance de l’assignation pour le surplus ;

—  930,30 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et du contrat de syndic voté en assemblée générale ;

—  3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Il demande également la capitalisation des intérêts et la condamnation du défendeur aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure.

M. [V] a été assigné à étude, son adresse [Adresse 1] à [Localité 3] ayant été confirmée par un voisin et par la consultation des pages blanches. Il n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 10 avril a fixé l’affaire au 19 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que l’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

L’article 135 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

En l’espèce, le décompte du 10 juin 2025 pour la période allant jusqu’au 1er avril 2025 qui est postérieur à l’assignation du 30 décembre 2024 et n’a pas été notifié au défendeur sera écarté.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi :

«  Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale."

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Il est constant qu’il incombe au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété d’établir que celles-ci sont dues et de produire à cet effet le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant, les documents comptables et le décompte de répartition des charges litigieuses.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale et l’avis de mutation, dont il résulte que M. [V] est propriétaire du lot n°301 dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 juin 2019, 28 mai 2021, 18 octobre 2022, 10 novembre 2023 et 20 septembre 2024,

— un relevé de compte pour la période du 6 novembre 2019 au 18 octobre 2024,

— un courrier de notification de mandat de gestion locative du lot n°301 par l’agence Kimeneau Immobilier au syndic Immo de France,

— copie du protocole d’accord régularisé entre l’agence Kimeneau Immobilier et le syndic Immo de France,

— sommation de payer la somme de 5 244,52 euros selon arrêté comptable du 19 janvier 2023,

— les contrats des syndics.

En l’espèce, il convient de relever que le relevé de compte produit par le syndicat des copropriétaires comporte à la fois des charges et des frais sans faire apparaitre distinctement la somme réclamée au titre des charges impayées et celle réclamée au titre des frais.

De plus, force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne verse pas aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’année 2020.

Il est, au surplus, observé que le relevé de compte pour la période du 6 novembre 2019 au 18 octobre 2024 présente en débit et en crédit des écritures intitulées « TRANSFERT COPRO DOUTEUX 31.12.2022 » pour la somme de 3 593,31 euros et « TRANSFERT COPRO DOUTEUX » pour la somme de 10 511,65 euros ainsi que des écritures en débit intitulées « ASSIGNATION » en date du 8 novembre 2023 et « HONOS AVOCAT AUDIENCE DU 9.11.23 S.5150.3011 » en date du 17 novembre 2023, alors que le syndicat des copropriétaires n’a fait aucune mention d’un jugement antérieur dans ses conclusions.

Il convient dans ces conditions d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture du 10 avril 2025 et d’inviter le syndicat des copropriétaires à produire :

— un décompte des sommes réclamées distinguant les sommes correspondant aux charges impayées et celles correspondant aux frais de recouvrement ;

— Les éléments relatifs à une procédure judiciaire antérieure relative au recouvrement des charges de copropriété depuis 31 décembre 2019.

La présente décision ne mettant pas fin à l’instance, les demandes des parties seront réservées et les dépens suivront le sort de ceux de l’instance au fond.

PAR CES MOTIFS

Révoque l’ordonnance de clôture du 10 avril 2025 ;

Invite le syndicat des copropriétaires de la résidence LES MARADAS ORANGE 2 à produire :

— un décompte des sommes réclamées distinguant les sommes correspondant aux charges impayées et celles correspondant aux frais de recouvrement ;

— les éléments relatifs à une procédure judiciaire antérieure relative au recouvrement des charges de copropriété depuis 31 décembre 2019 ;

Renvoyons l’affaire à la mise en état du 18 décembre 2025 pour conclusions du demandeur, à défaut radiation ;

Réserve les demandes et les dépens.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 25 septembre 2025;

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS