PREMIERE CHAMBRE

16 Janvier 2025

N° RG 24/02090 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NWNW

72A

S.D.C. RÉSIDENCE [3]

C/

[O] [K], [X] [T] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [3], sise [Adresse 4], représenté par son syndic la société CABINET BETTI, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 382 806 883 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Emilie VAN HEULE, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Madame [O] [K], demeurant [Adresse 2]

défaillante

Monsieur [X] [T] [K], demeurant [Adresse 2], défaillante

— -==o0§0o==--

Monsieur [X] [T] [K] et Madame [O] [K] sont propriétaires en indivision des lots n°166, 717 et 733 dépendant d’un ensemble immobilier situé résidence [3], [Adresse 4] à [Localité 5], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [3], représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet BETTI a fait assigner Monsieur [X] [T] [K] et Madame [O] [K] afin d’obtenir leur condamnation solidaire à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  10 766,97 euros au titre des charges de copropriété, travaux et frais suivant arrêté de compte au 22 mars 2024 outre les intérêts au taux légal à compter de sommation de payer du 16 janvier 2023 sur la somme de 3 574,50 euros et de l’assignation pour le surplus,

—  1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront également les frais de commandement et les frais d’inscription d’hypothèque légale.

M. et Mme [K] régulièrement assignés à l’étude, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 juin 2024, fixant la date de plaidoirie au 21 novembre 2024. Le dossier a été mis en délibéré le 16 janvier 2025.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur régulièrement assigné ou convoqué ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière, et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— l’extrait cadastral dont il résulte que M. et Mme [K] sont propriétaires en indivision de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°166, 717 et 733,

— le décompte de la dette, le contrat de syndic, un extrait du règlement de copropriété,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 avril 2023, ayant régulièrement approuvé les comptes pour l’exercice 2022 et voté les budgets prévisionnels pour l’exercice 2023 et 2024,

— une lettre de mise en demeure de payer la somme de 2 651.94 euros du 21 novembre 2022, et revenue non réclamée,

— une sommation de payer la somme de 3 423,37 euros en date du 16 janvier 2023, par acte de commissaire de justice déposé à l’étude,

— une sommation de payer la somme de 3 633 euros en date du 30 mai 2023, par acte de commissaire de justice déposé à l’étude,

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du Code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit un extrait du règlement de copropriété visant en son article 83 la solidarité entre les copropriétaires indivisaires.

En conséquence, Monsieur [X] [T] [K] et Madame [O] [K] seront déclarés solidairement redevables des dettes dans le cadre de la présente instance.

* Sur les charges de copropriété

Le décompte et relevé individuel de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 7.460,67 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’activité de syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue au demeurant un acte d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en change pas la nature.

En l’espèce le syndicat de copropriétaires réclame le paiement de la somme 3 306,30 euros, se décomposant comme suit :

— Frais de mise en demeure en date du 21 novembre 2022, pour un montant de 58 euros. Le syndicat des copropriétaires produit la lettre de mise en demeure, assortie de la preuve de son envoi en recommandé. Par conséquent, ces frais seront mis à la charge des défendeurs.

— Frais intitulés « HONORAIRES DROIT ART 10 » en date du 20 septembre 2022, pour un montant de 203,94 euros entrent dans le cadre du recouvrement et n’est pas compris dans les prescriptions de l’article 10-1 précité. Ces frais seront rejetés.

— Frais dits « SOMMATION DE PAYER DU 16/01/2023 » en date du 7 février 2023 pour un montant de 151,13 euros correspondant à des frais d’huissier de justice. Ces frais seront mis à la charge des défendeurs.

— Frais intitulés « HONORAIRES DOSSIER HUISSIER 2023 » en date du 16 janvier 2023 pour un montant de 141 euros et frais intitulés « HONORAIRES SUIVI IMPAYE 2023 » en date du 25 septembre 2023 pour un montant de 525 euros.

Si ces frais sont prévus dans le contrat de syndic, il convient de relever la réserve inscrite au contrat, à savoir : ''uniquement en cas de diligences exceptionnelles'' qui ne sont pas démontrées en l’espèce. Aussi, ces frais n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles qui ne sont pas précisées dans les factures produites. Ils ne seront, dès lors, pas mis à la charge des défendeurs.

— Frais intitulés « HONORAIRES DU 17/02/21 » en date du 19 août 2022 pour un montant de 1 117 euros, « HONORAIRES DU 14/11/23 » en date du 15 novembre 2023 pour un montant de 1 117 euros. Ces frais constituent des frais irrépétibles sur lesquels il sera statué ultérieurement sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Frais dits « ASSIGNATION DU 29/11/23 » en date du 14 décembre 2023 pour un montant de 109,23 euros. Ces frais concernent une assignation devant le tribunal de proximité de Sannois et ne dépendent pas de cette procédure.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [X] [T] [K] et Madame [O] [K] à verser au syndicat des copropriétaires solidairement, la somme de 7 669,80 euros, correspondant aux charges de copropriétés, travaux et frais suivant arrêté de compte au 1er avril 2024, 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de sommation de payer du 16 janvier 2023 sur la somme de 3 423,37 euros et du 3 avril 2024 pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Le demandeur n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts. La demande formée de ce chef sera rejetée.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [X] [T] [K] et Madame [O] [K], partie qui succombe supporteront in solidum les dépens de la présente instance.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Condamne solidairement Monsieur [X] [T] [K] et Madame [O] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [3], [Adresse 4] à ([Localité 5], la somme de 7 669,80 euros, correspondant aux charges de copropriétés, travaux et frais suivant arrêté de compte au 1er avril 2024, 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2023 sur la somme de 3 423,37 euros et du 3 avril 2024 pour le surplus ;

Rejette la demande du Syndicat des copropriétaires de la résidence [3], [Adresse 4] à [Localité 5] au titre des dommages et intérêts ;

Condamne in solidum Monsieur [X] [T] [K] et Madame [O] [K] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence [3], [Adresse 4] à ([Localité 5] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [X] [T] [K] et Madame [O] [K] aux dépens ;

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 16 janvier 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS