PREMIERE CHAMBRE

16 Septembre 2025

N° RG 24/01080 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NPAH

Code NAC : 72A

S.D.C. RESIDENCE SYMBIOSE

C/

[Y] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 16 septembre 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 17 juin 2025 devant Marie VAUTRAVERS, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence SYMBIOSE, sise [Adresse 1], représenté par son syndic la société FONCIA VEXIN dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Aurélie GUERRE, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Benjamin JAMI, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [E], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jennifer MSIKA, avocat au barreau du Val d’Oise

— -==o0§0o==--

Monsieur [Y] [E] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 2049 et 2162.

Par acte d’huissier en date du 19 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5], représenté par son syndic le cabinet FONCIA VEXIN, a fait assigner devant ce tribunal Monsieur [Y] [E] afin d’obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, des charges de copropriété impayées, la capitalisation des intérêts, ainsi que des dommages et intérêts pour résistance abusive et une somme au titre des frais irrépétibles.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 mai 2025, le syndicat des copropriétaires, a sollicité, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation du défendeur au paiement des sommes suivantes :

—  6 158,47 euros, premier trimestre 2024 inclus,

—  4 500 euros à titre de dommages-intérêts,

—  1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

outre la capitalisation des intérêts et la condamnation aux dépens, ainsi que le rejet des demandes de la partie adverse.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le défendeur a toujours été un mauvais payeur (une première condamnation ayant été prononcée à son encontre par le tribunal d’instance de Pontoise le 9 mai 2019), que la procédure de distribution du prix d’adjudication du bien litigieux est toujours en cours et qu’il n’a pas encore recouvré sa créance. Il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 mars 2025, Monsieur [E] a sollicité que le tribunal :

— ramène la créance du syndicat des copropriétaires à la somme de 3955,89 €,

— octroie un échelonnement de la dette en mensualités de 300 € à compter de la signification du jugement jusqu’à apurement total,

— déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes et le condamne à payer 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [E] a fait valoir qu’il a été contraint de déposer un dossier de surendettement, qu’il a scrupuleusement respecté le plan mis en place, que ses difficultés financières se sont aggravées et ont abouti à la mise aux enchères publiques de son appartement, l’audience d’adjudication ayant eu lieu le 27 février 2024 et le bien ayant été vendu moyennant le prix de 162 000 €. Il a sollicité que le tribunal retranche de la dette deux règlements effectués auprès de l’étude de commissaire de justice (404,63 € le 30 novembre 2022 et 400 € le 16 janvier 2023), outre le virement de 2000 € du 19 mai 2021, somme qui doit être imputée dans le cadre de la présente instance et non sur le règlement d’anciennes condamnations. Il a contesté les frais imputés et a sollicité des délais de paiement, expliquant qu’il était de bonne foi, qu’il a effectué régulièrement des règlements spontanés et que le syndicat des copropriétaires a poursuivi la présente procédure après avoir été informé de l’adjudication alors qu’il bénéficie d’un privilège spécial.

L’ordonnance de clôture du 15 mai a fixé l’affaire au 17 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que Monsieur [Y] [E] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 2049 et 2162,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 21 juin 2021, 14 juin 2022 et 12 juin 2023, une attestation de non-recours, un jugement du tribunal d’instance de Pontoise du 9 mai 2019 condam-nant le défendeur au paiement de la somme de 3177,87 € au titre des charges de copropriété im-payées au premier trimestre 2019 inclus,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic, la décision de la commission de surendettement du Val-d’Oise du 29 mars 2021 concernant le défendeur, un jugement d’adjudication du 27 février 2024 permettant de vendre le bien litigieux à hauteur de 162 000 €,

— une lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 12 janvier 2023 valant mise en demeure de payer la somme de 3755,46 euros.

L’article 1342-10 du code civil dispose que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’in-térêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

S’agissant des virements surlignés en vert sur la pièce n°4 du défendeur (600 € le 29 juillet 2022, 667,71 € les 6 décembre 2021, 4 novembre 2021, 4 octobre 2021, 5 août 2021 et de 67,18 € le 5 juillet 2021), il convient de relever que ces sommes apparaissent bien dans le décompte du commissaire de justice (pièce n°9 du demandeur) qui fait état des sommes imputées sur la condamnation émanant du jugement du 9 mai 2019 du tribunal d’instance de Pontoise.

Pour ces sommes, force est de constater que Monsieur [E] ne rapporte pas la preuve d’une indication qu’il aurait donnée quant à la dette à acquitter et quant à l’imputation des paiements. C’est donc à bon droit que le syndicat des copropriétaires a pu imputer les paiements sur la dette la plus ancienne et non sur la présente procédure.

S’agissant du versement de 2000 euros, le défendeur produit aux débats une attestation de la direc-tion de la société Pro BTP Groupe du 18 mars 2021 l’informant qu’une aide de 2000 € a été accor-dée pour le paiement des charges de copropriété. Il résulte des pièces versées aux débats et no-tamment de la pièce 11 B du demandeur que ladite somme de 2000 € a effectivement été reçue par le syndicat des copropriétaires le 21 mai 2021. Néanmoins, le syndicat des copropriétaires a impu-té cette somme sur la dette émanant de la précédente condamnation du 9 mai 2019.

Il résulte d’un échange de mails du 25 mai 2021 entre Monsieur [E] et le syndic de copropriété le message suivant : " vous avez reçu un virement de 2000 € le 19 mai 2021, cette somme est dé-composée comme suit :

—  538,64 € qui correspond à la première échéance du plan définitif de la commission de surendettement,

—  369,56 € qui correspond à la provision de charges courantes du 1er avril 2021,

—  426,47 € qui correspond à la provision de charges courantes du 1er janvier 2021,

—  32,40 € qui correspond au premier appel des travaux de la vidéosurveillance,

—  32,40 € qui correspond au 1er appel (sic) des travaux de la vidéosurveillance,

— les 600,53 € restants feront l’objet de la deuxième échéance du plan définitif de la commission de surendettement (667,71 €). Je ferai un virement de 67,18 € le 1er juillet 2021 ".

Force est de constater que la commission de surendettement du Val-d’Oise, dans sa décision du 29 mars 2021, a fixé le montant de la dette de Monsieur [E] à l’égard du syndicat des copropriétaires à hauteur de 5212,59 euros.

A la lecture des différents décomptes, il sera relevé que cette somme comprend les sommes dues au titre du précédent jugement rendu par le tribunal d’instance de Pontoise et ,en tout cas principalement, les trimestres impayés avant le 1er janvier 2021, date de début du décompte de la dette réclamée par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance. C’est donc à bon droit, que le syndicat des copropriétaires a pu imputer sur la dette la plus ancienne la somme de 538,64 € (première échéance du plan définitif de la commission de surendettement) et de 600,53 € (deuxième échéance du plan définitif de la commission de surendettement).

S’agissant des versements de 426,47 € pour le règlement du premier trimestre 2021, de 32,40 € pour le règlement du premier appel des travaux de vidéosurveillance, de 32,40 € au titre du deu-xième appel des travaux de vidéosurveillance (erreur matérielle sur le mail) et de 369,56 € au titre des provisions du deuxième trimestre 2021, Monsieur [E] a expressément donné des directives d’imputation dans le cadre du mail précité.

Il est de jurisprudence constante que, si le débiteur de plusieurs dettes a le droit de déclarer quelle dette il veut acquitter en priorité, l’exercice de ce droit ne joue pas, sauf accord du créancier , lorsqu’il procède au paiement partiel de cette dette ( Cass. 1re civ., 27 nov. 2019, n° 18-21.570 : JurisData n° 2019-021140 ; à paraître au Bulletin ; D. 2019, p. 2296 ; RTD civ. 2020, p. 103 , note H. [P]).

En l’espèce, il n’est pas allégué par Monsieur [E] qu’il a réussi à acquitter l’ensemble de la dette objet de la présente procédure. Le syndicat des copropriétaires a donc pu valablement imputer les sommes versées sur la dette la plus ancienne. Aucun versement supplémentaire par rapport au décompte produit par le syndicat des copropriétaires ne sera donc déduit.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 4 816,72 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvre-ment d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire.

N’entrent pas dans les « frais nécessaires » au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, les frais de l’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat et les relances postérieures à l’assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d’opposition entre les mains du notaire et ceux d’inscription d’hypothèque légale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 614,34 euros correspondant aux frais de relance, d’opposition et d’établissement de l’état daté. En revanche, il ne sera pas fait droit aux frais intitulés " [V] assignation « et » constitution droit avocat ", ceux-ci n’entrant pas dans les prescriptions de l’article précité.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [Y] [E] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5 431,06 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er février 2021 au 1er janvier 2024, 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2023 sur la somme de 3 755,46 € et à compter du 19 février 2024 pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Cette capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée. La partie défenderesse ne peut donc solliciter de l’écarter.

En l’espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l’article 1343-2 du Code civil et il convient de faire droit à sa demande.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux an-nées, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Monsieur [E] fait valoir qu’il est de bonne foi puisque, outre le respect scrupuleux du plan arrêté par la commission de surendettement, il s’est efforcé de faire des paiements supplémentaires spontanés. Il ajoute que le syndicat des copropriétaires bénéficie d’un privilège sur le prix d’adju-dication que son action est donc abusive. Il propose donc de régler 300 euros par mois jusqu’à apu-rement de la dette.

Le syndicat des copropriétaires s’est opposé à la demande de délais de paiement, précisant que le défendeur s’en est déjà octroyé de fait en ne réglant pas ses charges de copropriété à temps.

Il convient de rappeler que le juge doit toujours appréhender la demande de délai de paiement non seulement au vu de la situation du débiteur mais également en considération des besoins du créan-cier.

En l’espèce, il résulte de l’examen du décompte que Monsieur [E] a effectué des versements réguliers, ne couvrant pas les charges courantes. Il apparaît que le syndicat des copropriétaires dispose d’un privilège pour le règlement des charges de copropriété dans le cadre d’une adjudication. Une fois le prix distribué, il sera désintéressé.

S’agissant de la situation du débiteur, celui-ci verse au débat des justificatifs de sa situation financière et de ses difficultés, justifiant l’octroi de délais de paiement ainsi que présenté dans le dispositif avec clause de déchéance du terme.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires rapporte la preuve de l’existence de manquements systématiques et répétés de Monsieur [Y] [E] en lien direct avec un préjudice distinct du simple retard de paiement. En effet, quand bien même celui-ci connaissait des difficultés financières, il n’a pas payé ses charges de copropriété alors qu’il avait déjà été condamné par le tribunal d’instance de Pontoise pour les mêmes raisons.

La demande en paiement de dommages et intérêt sera donc accueillie à hauteur de 800 euros.

Sur les autres demandes

Monsieur [Y] [E], partie qui succombe, supportera les dépens de la présente instance. Sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles sera rejetée, tandis que la demande formulée sur ce fondement par le syndicat des copropriétaires sera accueillie à hauteur de 1 000 euros.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la nature de la créance et les conséquences d’un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu’il ne soit pas fait exception à l’exécution provisoire de droit de la présente déci-sion.

PAR CES MOTIFS

Condamne Monsieur [Y] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] la somme de 5 431,06 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er février 2021 au 1er janvier 2024, 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2023 sur la somme de 3 755,46 € et à compter du 19 février 2024 pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343 -2 du Code civil ;

Autorise Monsieur [Y] [E] à se libérer de sa part de la dette en échéances mensuelles de 300 €, la dernière échéance étant augmentée du solde restant dû au titre du principal et des intérêts ;

Dit que les échéances devront être payées le 15 de chaque mois, à compter du premier mois suivant la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou des charges courantes, au terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible sans autre formalité;

Condamne Monsieur [Y] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immo-bilier sis [Adresse 5] les sommes de :

—  800 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne Monsieur [Y] [E] aux dépens.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 4], le 16 septembre 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS