PREMIERE CHAMBRE

13 Mars 2025

N° RG 24/02765 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NYAU

72A

S.D.C. [Localité 7]

C/

[L] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 7], sise [Adresse 3] [Localité 10] [Adresse 9], représenté par son syndic le Cabinet LOISELET père & fils et F [E], SA immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 542 061 015, domicilié en son agence [Adresse 5]

représenté par M^e Marie-Yvonne LAFAIX-GUYODO, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Valérie GARÇON, avocat plaidant au barreau de Bobigny

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [J], demeurant [Adresse 1], défaillant

— -==o0§0o==--

Par acte d’huissier en date du 14 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[6]" sise [Adresse 2] [Adresse 4] à Garges-les-Gonesse (95140), représenté par son syndic la société Loiselet père, fils et [X] [E] a fait assigner devant ce tribunal Monsieur [L] [J] afin d’obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  9113,95 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure correspondant aux charges de copropriété impayées au deuxième trimestre 2024,

—  1357,44 euros au titre des frais,

—  5000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Régulièrement assigné à l’étude, Monsieur [L] [J] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 03 octobre 2024 a fixé l’affaire au 16 janvier 2025 pour dépôt de dossier. La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025 ;

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que Monsieur [L] [J] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, for-mant les lots 42 et 281,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— des jugements des 20 février 2017, 23 mai 2019, 9 juillet 2020 et 24 novembre 2022 (condam-nant au paiement des charges au 2ème trimestre 2022 inclus), outre un jugement d’orientation du 29 juin 2021,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 6 mai 2021 et 9 février 2023 ayant régu-lièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— des mises en demeure.

En l’espèce, force est de constater que le décompte produit aux débats débute le 1er octobre 2007 et inclut donc toutes les charges dues avant le troisième trimestre 2022 alors que les jugements des 20 février 2017, 23 mai 2019, 9 juillet 2020 et 24 novembre 2022 ont déjà statué sur le paie-ment des charges, deuxième trimestre 2022 inclus. Ainsi, le tribunal a dû effectuer de nouveaux calculs, en partant du 1er juillet 2022 et en retranchant les paiements portés au décompte, étant précisé que ce ne sont pas les mêmes paiements que ceux qui sont notés dans la pièce numéro 11 du demandeur et qui correspondent aux paiements pris en compte pour le règlement des sommes issues du jugement du 24 novembre 2022. Ainsi, après calcul, il apparaît que les charges dues s’élèvent à 16 920,31 euros, que les frais imputés aux copropriétaires par le syndicat des copro-priétaires s’élèvent à 945 € et que les règlements sont de l’ordre de 12 647,28 euros.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 16920,31 euros correspondant aux charges impayées hors frais, dont il convient de déduire les versements effectués, soit une somme finale de 4273,03 euros.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvre-ment d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul coproprié-taire.

N’entrent pas dans les « frais nécessaires » au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, les frais de l’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat et les relances postérieures à l’assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d’opposition entre les mains du notaire et ceux d’inscription d’hypothèque légale.

Pour ce qui concerne les frais imputés après le 17 juillet 2006, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul co-propriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recou-vrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émolu-ments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 122,85 euros correspondant à trois mises en demeure, les autres frais étant excessifs en ce qu’ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette et l’augmentent artificiellement.

Les mises en demeure versées au débat ne sont pas accompagnées des avis de réception, si bien que le tribunal ne peut connaître la date de leur réception. Il convient donc de faire partir les inté-rêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [L] [J] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4 395,88 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er juillet 2022 au 1er avril 2024, au titre des charges de copropriété et des frais, 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés de Monsieur [L] [J] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires et ce d’autant plus qu’il a fait l’objet de multiples condamnations pour les mêmes causes.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [L] [J] à verser la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [L] [J], qui succombe supportera les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Condamne Monsieur [L] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Localité 7]" sise [Adresse 2] [Adresse 4] à [Localité 8] les sommes suivantes :

—  4 395,88 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er juillet 2022 au 1er avril 2024, au titre des charges de copropriété et des frais, 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2024 ;

—  4 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

rappelle que l’exécution provisoire est de droit;

Condamne Monsieur [L] [J] aux dépens.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 12], le 13 mars 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS